Datos del proceso
El Acórdão de 27 de enero de 2026 (proceso 3679/23.1T8OER-A.L1.S1), dictado por la 1.ª Sección del Supremo Tribunal de Justiça portugués, con ponencia de la Consejera Isoleta Almeida Costa, resuelve un recurso de revista en el marco de unos embargos de ejecutado, abordando la relación entre el derecho de retención por mejoras (benfeitorias) y la obligación indemnizatoria prevista en el artículo 1045.º, n.º 1, del Código Civil portugués.
Hechos relevantes
El litigio tiene su origen en un contrato de arrendamiento de vivienda celebrado en 2001. Tras el fallecimiento del arrendador en 2016, la heredera (cabeza de casal) comunicó la oposición a la renovación del contrato con efectos a partir del 31 de agosto de 2017. Los arrendatarios no restituyeron el inmueble en esa fecha, invocando un crédito por mejoras realizadas en el inmueble.
En un procedimiento declarativo anterior (proceso 19639/17), el Tribunal da Relação de Lisboa reconoció a la arrendataria el derecho a una indemnización por mejoras necesarias y/o útiles (hasta un máximo de 35.875,41 €) y le reconoció el derecho de retención sobre el inmueble hasta el reembolso de dicho importe. Posteriormente, en un procedimiento especial de desahucio, se declaró extinto el contrato y se condenó a los arrendatarios a la entrega del inmueble, condicionada al previo pago de las mejoras. Liquidado el crédito y efectuado el pago, el inmueble fue entregado el 27 de abril de 2022.
La arrendadora inició entonces una ejecución por 32.665,89 €, reclamando, entre otros conceptos, una indemnización por el período comprendido entre septiembre de 2017 y abril de 2022, equivalente a la renta mensual de 250 €, al amparo del artículo 1045.º, n.º 1, del Código Civil, utilizando como título ejecutivo el contrato de arrendamiento acompañado de la comunicación de la deuda, conforme al artículo 14.º-A del NRAU (Novo Regime do Arrendamento Urbano).
Cuestiones jurídicas principales
- Título ejecutivo
El Tribunal confirma que el contrato de arrendamiento, acompañado del comprobante de comunicación al arrendatario del importe adeudado, constituye título ejecutivo para el cobro de la indemnización del artículo 1045.º del Código Civil, al amparo de los artículos 14.º-A, n.º 1, del NRAU y 703.º, d) del Código de Processo Civil. El Tribunal entiende que la expresión “renda” del artículo 14.º-A engloba las cantidades debidas conforme al artículo 1045.º, por tratarse de un sucedáneo normativo y fáctico de la renta. Descarta asimismo que esta interpretación vulnere el principio de seguridad jurídica del artículo 2.º de la Constitución portuguesa. - Derecho de retención e indemnización: la cuestión central
El núcleo de la sentencia reside en determinar si el derecho de retención por mejoras sobre el inmueble arrendado excluye la obligación indemnizatoria del artículo 1045.º, n.º 1.
El Tribunal, por mayoría, concluye afirmativamente. Su razonamiento se articula en torno a la naturaleza y funciones del derecho de retención:
∙ Es una garantía especial de las obligaciones (artículo 754.º del CC) que confiere al acreedor la facultad de rehusar la entrega de la cosa mientras no se satisfaga su crédito.
∙ Cumple una función coercitiva: compele al deudor al cumplimiento mediante el sacrificio que supone la privación material del bien.
∙ Constituye una causa de exclusión de la ilicitud en la responsabilidad contractual.
∙ Se extingue, entre otras causas, por la entrega voluntaria de la cosa al deudor (artículo 761.º del CC), lo que equivale a una renuncia a la garantía.
A partir de estas premisas, el Tribunal sostiene que imponer al retentor el pago de la indemnización del artículo 1045.º, n.º 1, vaciaría de contenido el derecho de retención, pues su titular se vería ante un dilema insalvable: o paga una indemnización por retener lo que legítimamente retiene, o entrega el inmueble y pierde la garantía. Además, el régimen de transmisibilidad del derecho de retención (que se transmite con el crédito) resulta incompatible con una obligación derivada del artículo 1045.º, ya que el eventual adquirente del crédito no ostenta la condición de ex-arrendatario.- Voto particular
El Consejero Henrique Antunes formuló voto disidente. A su juicio, si bien el derecho de retención excluye la ilicitud y la culpa en la no restitución, no desvincula al arrendatario de la obligación de pagar la renta convenida “a título de indemnización” mientras no se produzca la entrega efectiva. Considera que la denominada “indemnización” del artículo 1045.º, n.º 1, no constituye propiamente una reparación de daños, sino un mecanismo expeditivo para prevenir litigios sobre la contraprestación debida al arrendador por la continuación del arrendatario en el goce del inmueble, o bien para asegurar la restitución del enriquecimiento obtenido. Distingue tres supuestos: mora imputable al arrendatario (indemnización al doble), causa imputable al arrendador (consignación en depósito y nada se debe) y cualquier otra causa (pago de la renta convenida en cuantía simple), encuadrando el derecho de retención en este tercer supuesto. - Decisión
El Supremo Tribunal de Justiça concede parcialmente la revista, revoca la decisión del Tribunal da Relação y declara procedentes los embargos de ejecutado, declarando extinta la ejecución. Mantiene la condena en costas dictada por la Relação, al considerar que los embargantes resultaron íntegramente vencidos en la apelación. Las costas de la revista se reparten entre ambas partes en proporción al vencimiento.