La STS 614/2025 del 22 de abril de 2025 establece una importante distinción jurídica sobre el derecho de retracto de comuneros en el contexto particular de los heredamientos de aguas del archipiélago canario.
Antecedentes del caso
El litigio surge cuando D. Juan Alberto ejercitó una acción de retracto contra D. Epifanio, quien había adquirido las participaciones que la hermana y sobrinos del demandante tenían en diversas comunidades de aguas («Cumbres Plenas», «Las Cumbres M. Blanca» y «Las Cumbres M. Pastelito»). Estas participaciones pertenecían en proindiviso al demandante y sus familiares.
La demanda fue inicialmente desestimada por el Juzgado de Primera Instancia y posteriormente por la Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, que consideraron aplicable la prohibición de retracto establecida en el artículo 7 de la Ley de 27 de diciembre de 1956 sobre heredamientos de aguas del archipiélago canario.
La distinción clave: dos regímenes jurídicos diferentes
El Tribunal Supremo, ha estimado el recurso de casación interpuesto por el demandante, estableciendo una clara distinción entre dos regímenes jurídicos diferentes que confluyen en este caso:
- Régimen del heredamiento de aguas: Regulado por la Ley de 1956, que establece expresamente que «no procederán nunca la acción divisoria ni el retracto de comuneros». Este régimen se aplica a las relaciones derivadas de la integración en un heredamiento de aguas.
- Régimen de copropiedad civil ordinaria: Aplicable a las relaciones internas entre condueños que poseen en proindiviso participaciones en dichas comunidades de aguas.
El fallo
El Tribunal Supremo resuelve que aunque el artículo 7 de la Ley de 1956 prohíbe el retracto en el ámbito de los heredamientos de aguas, esta prohibición se refiere a la transmisión de participaciones de titularidad exclusiva, donde no existe comunidad que justifique un retracto.
Sin embargo, cuando varias personas son copropietarias de participaciones en proindiviso (como ocurría en este caso), y algunos de los condueños venden su parte a un tercero, sí procede aplicar el régimen del artículo 1522 del Código Civil sobre retracto de comuneros, pues nos encontramos ante una venta de participaciones de propiedad privada en proindiviso a un tercero.
El Tribunal estima la demanda y declara haber lugar al retracto de comuneros ejercitado por el demandante, condenando al demandado a otorgar escritura pública de subrogación. El precio se determinará en ejecución de sentencia, con la particularidad de que, al haberse vendido conjuntamente con otras participaciones por un precio global de 3.000 euros, deberá fijarse proporcionalmente.
