El Supremo Tribunal de Justicia de Portugal ha dictado una importante sentencia sobre el ejercicio del derecho de preferencia cuando se alega simulación del precio en la escritura pública. El caso, resuelto por unanimidad el 17 de junio de 2025, establece criterios fundamentales sobre el “precio debido” que debe depositar quien ostenta el derecho de preferencia.
Los Hechos
AA y BB demandaron a CC, DD y EE reclamando su derecho de preferencia sobre dos predios rústicos que habían sido vendidos. Los demandantes alegaron ser propietarios de la mitad indivisa de predios colindantes, lo que les otorgaba derecho de preferencia legal.
La controversia surgió porque los demandantes sostuvieron que el precio declarado en la escritura pública (81.000 € en total) era simulado, siendo el precio real únicamente 40.000 € (20.000 € por cada predio). Por ello, depositaron inicialmente 42.870 €, alegando que correspondía al precio real más gastos previsibles.
El tribunal de primera instancia les requirió depositar el precio completo que constaba en la escritura, bajo apercibimiento de caducidad del derecho. Los demandantes respondieron especificando que su depósito se refería únicamente al predio denominado “Bouça de…” por valor de 35.000 €, conforme al pedido subsidiario de su demanda.
Las Resoluciones Judiciales
Primera Instancia: Declaró la caducidad del derecho de preferencia por no haberse depositado el precio total de la venta (81.000 €).
Tribunal de Apelación: Revocó la sentencia, considerando que los autores habían restringido válidamente el ejercicio de la preferencia a uno de los predios, cuyo precio estaba cubierto por el depósito realizado.
Supremo Tribunal de Justicia: Confirmó la resolución del Tribunal de Apelación, desestimando el recurso interpuesto por los demandados.
La Doctrina Jurisprudencial Establecida
El Supremo estableció que “ya sea una situación de error en la indicación del precio, ya sea en el caso de simulación del precio de la enajenación, quien ostenta la preferencia, para sustituir al adquirente, tendrá que pagar el precio total y en correspondencia con el que consta en la escritura”.
Esta doctrina se fundamenta en que el término “precio debido” del artículo 1410.1 del Código Civil portugués significa “la cantidad que el comprador preferido desembolsó para obtener la cosa objeto de la preferencia”. El objetivo es garantizar la utilidad real de la acción de preferencia, protegiendo al enajenante del riesgo de perder el contrato con el adquirente.
El Tratamiento de la Petición Subsidiaria
El tribunal analizó cómo debe interpretarse el depósito cuando existe una petición subsidiaria. En este caso, los demandantes habían formulado:
- Petición principal: Preferencia sobre ambos predios por el precio “real” de 40.000 €
- Petición subsidiaria: Preferencia solo sobre el predio “Bouça de…” por 35.000 €
El Supremo consideró válida la restricción del ejercicio de la preferencia a uno de los predios, interpretando la declaración de los demandantes como una reducción tácita de la petición. Según el tribunal, esta reducción opera como una “renuncia parcial a la petición”, siendo un acto unilateral de extinción del derecho en la medida correspondiente.
Interpretación de la Voluntad Declarada
La sentencia aplicó el criterio interpretativo de la “declaración razonable” del artículo 236 del Código Civil portugués. Consideró que del contexto del escrito presentado por los demandantes se extraía inequívocamente su voluntad de reducir la petición de preferencia únicamente al predio que indicaban.
Como señaló el tribunal: “no se alcanza otro sentido práctico y coherente con el objetivo del litigio que se extraiga del escrito presentado por los demandantes, que no corresponda a la manifestación de la voluntad de reducir la petición de preferencia al único predio que indican”.
Efectos de la Caducidad
El tribunal reafirmó que la no realización del depósito del precio debido en los términos del artículo 1410.1 produce la extinción del derecho de preferir, por caducidad. Esta constituye una excepción perentoria que dispensa el examen de la existencia del derecho si no está satisfecha la condición para el ejercicio de la acción.
La Economía Procesal
La sentencia destaca que la petición subsidiaria se justifica por principios de economía procesal, permitiendo “salvaguardar mejor el derecho sustantivo que el actor pretenda hacer valer, protegiéndolo frente a excepciones perentorias de caducidad o prescripción”.
En este caso, aunque normalmente el tribunal solo examina la petición subsidiaria si desestima la principal, se admitió su consideración porque en la petición principal existía una cuestión susceptible de impedir su examen de fondo (la caducidad por incumplimiento del depósito).
Resolución Final
El Supremo confirmó que el depósito realizado era eficaz para el derecho de acción sobre la preferencia en la enajenación del predio “Bouça de…”, correspondiendo incluso por exceso al precio de venta que constaba en la escritura. Por tanto, la acción proseguirá para el examen y resolución del fondo del asunto.
