El 9 de julio de 2025, el Tribunal Supremo dictó dos sentencias que abordan específicamente la aplicación del artículo 5 de la Ley 24/2015 de Cataluña en procedimientos de desahucio por expiración del plazo contractual. Ambas resoluciones, establecen criterios uniformes sobre el ámbito de aplicación de esta normativa autonómica.

Sentencia 1086/2025: Caso de Tarragona

Antecedentes del procedimiento

Divarian Propiedad, S.A. demandó el desahucio por expiración del plazo contractual de una vivienda en Segur de Calafell contra D.ª Ángela y D. Cipriano. El contrato de arrendamiento databa del 18 de julio de 2014.

Alegaciones sobre el artículo 5.2 de la Ley 24/2015

La demandada fundamentó su recurso de casación en un único motivo, sosteniendo que:

• La resolución infringía el artículo 47 de la Constitución Española
• Se vulneraba la Ley 24/2015, específicamente su artículo 5.2, sobre medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda
• El arrendador debía haber ofrecido alquiler social antes de interponer la demanda

Posición de las instancias anteriores

El Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de El Vendrell había razonado que:

“conforme a la LEC, la falta de ofrecimiento de alquiler social por parte de la actora no se configura como una obligación cuyo incumplimiento pueda ser causa de oposición al juicio de desahucio; en todo caso es una cuestión administrativa que no obsta a la prosecución del juicio civil”

La Audiencia Provincial de Tarragona confirmó este criterio, desestimando las alegaciones sobre la aplicación de la Ley 24/2015.

Resolución del Tribunal Supremo

El Alto Tribunal desestimó el recurso estableciendo que:

• El artículo 5.2 de la Ley 24/2015 limita su ámbito de aplicación a los procedimientos judiciales de ejecución hipotecaria y a los de desahucio por impago de alquiler
• No se extiende a las demandas fundadas en la expiración del plazo del arrendamiento
• El recurso planteaba cuestiones procesales ajenas al ámbito de la casación

Sentencia 1087/2025: Caso de Girona

Configuración del caso

Inversiones Inmobiliarias Limara, S.L.U. presentó demanda contra D.ª Estibaliz por desahucio por expiración del plazo contractual de una vivienda en Palafrugell. El contrato había sido suscrito el 29 de noviembre de 2016.

Primer motivo del recurso de casación

La recurrente denunció “infracción por indebida aplicación del artículo 5.2 de la ley 24/2015, de 29 de julio de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética”, alegando que no se había realizado correctamente el ofrecimiento de alquiler social.

Evolución procesal

• Primera instancia: Desestimación de la demanda
• Segunda instancia: La Audiencia Provincial de Girona argumentó que “la Ley 24/2015 no ampara la suspensión ni la desestimación de las demandas de desahucio fundadas en la expiración del plazo contractual por la sola falta de ofrecimiento de un alquiler social”

Doctrina del Tribunal Supremo

El Tribunal confirmó la misma doctrina establecida en el caso de Tarragona:

• Ámbito limitado: El artículo 5.2 de la Ley 24/2015 limita su aplicación a procedimientos de ejecución hipotecaria y desahucios por impago de alquiler
• Exclusión expresa: No se extienda a las demandas fundadas en la expiración del plazo del arrendamiento
• Falta de fundamentación: El motivo adolecía de claridad expositiva y adecuada fundamentación de la infracción denunciada

Contexto Normativo: Inconstitucionalidad Sobrevenida

Declaraciones del Tribunal Constitucional

Ambas sentencias hacen referencia al complejo proceso de declaraciones de inconstitucionalidad que afectó a la Ley 24/2015:

Artículo 10: Introducido por el Decreto-ley 17/2019, fue declarado inconstitucional por la STC 16/2021 y, tras su reincorporación por la Ley 1/2022, nuevamente anulado por la STC 120/2024.

Disposición adicional primera: Parcialmente anulada por las SSTC 28/2022, 16/2021 y 120/2024, permaneciendo en vigor únicamente el primer inciso de su apartado 3 sobre duración mínima de contratos de alquiler social.

Vigencia normativa residual

El Tribunal señala que solo permanece vigente el precepto que establece:

“Los contratos de alquiler social obligatorio que se suscriban de acuerdo con lo establecido por la presente ley deben tener una duración mínima igual que la fijada por la normativa vigente en materia de arrendamientos urbanos”

Sin embargo, esta norma no aporta fundamento alguno a la tesis de que el ofrecimiento de alquiler social constituya un requisito de procedibilidad para interponer demandas de desahucio por expiración del plazo.

Competencia Jurisdiccional

Criterio del Tribunal Supremo

En ambos casos, el Tribunal abordó la cuestión competencial, estableciendo que:

• La competencia corresponde a la Sala Primera del Tribunal Supremo
• Las normas autonómicas invocadas no constituyen Derecho civil foral o especial propio de Cataluña
• Fueron aprobadas en desarrollo de competencias exclusivas en materia de vivienda (artículo 137.1 del Estatuto de Autonomía de Cataluña)
• No en ejercicio de la competencia del artículo 149.1.8 CE sobre derecho civil

Doctrina Consolidada

Criterios uniformes establecidos

Las dos sentencias consolidan una doctrina clara:

1. Ámbito restrictivo: El artículo 5.2 de la Ley 24/2015 tiene aplicación limitada a ejecuciones hipotecarias y desahucios por impago
2. Exclusión de desahucios por expiración: La normativa no ampara la suspensión de procedimientos fundados en el vencimiento del plazo contractual
3. Ausencia de requisito de procedibilidad: El ofrecimiento de alquiler social no constituye presupuesto procesal para demandar por expiración del término
4. Competencia estatal: Corresponde al Tribunal Supremo conocer de recursos sobre estas materias

Esta jurisprudencia establece límites claros a la aplicación de la normativa autonómica catalana en materia de desahucios, precisando que las medidas de protección social no interfieren con el derecho del arrendador a recuperar la vivienda una vez vencido el plazo contractualmente pactado.

https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/81fe7908220add97a0a8778d75e36f0d/20250723

https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/d796cf5d96171edba0a8778d75e36f0d/20250723