El 4 de septiembre de 2025, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo dictó dos sentencias de pleno (STS 3866/2025 y STS 3870/2025) que reformulan sustancialmente el alcance del procedimiento de impugnación de calificaciones registrales negativas previsto en el artículo 328 de la Ley Hipotecaria.
Primer caso (STS 3866/2025): Régimen económico matrimonial y tercería de dominio
Los hechos
Ángel tenía una deuda de 189.843,17 euros con la AEAT. En el Registro de la Propiedad constaban inscritas dos fincas a favor de la sociedad de gananciales formada por Ángel y su esposa Santiaga. Cuando la AEAT inició el procedimiento de apremio, Santiaga ejercitó tercería de dominio alegando que las fincas no eran gananciales sino privativas, aportando escritura de capitulaciones matrimoniales de 27 de febrero de 1996 que modificó el régimen de gananciales a separación de bienes y liquidó la sociedad conyugal.
La solicitud registral y su denegación
La AEAT, tras estimar la tercería, solicitó del Registro la inscripción de las dos fincas como privativas de ambos cónyuges en proindiviso al 50%.
La registradora denegó la inscripción por dos motivos:
- Las capitulaciones matrimoniales no constaban inscritas en el Registro Civil
- No se podía practicar la inscripción por impedirlo el principio de especialidad
La impugnación y resolución judicial
La AEAT interpuso demanda de juicio verbal contra la registradora, quien se opuso alegando que en este procedimiento solo podían considerarse los mismos documentos que ella había tenido para efectuar su calificación, sin poder tomar en consideración las reclamaciones previas ni la resolución administrativa que estimaba la tercería.
El juzgado estimó la demanda al constatar que las capitulaciones sí estaban inscritas en el Registro Civil desde el 28 de junio de 1999, desprendiéndose de ellas que las fincas debían inscribirse como privativas al 50%.
Segundo caso (STS 3870/2025): Adjudicación judicial y caducidad de embargos
Los hechos
La Junta de Compensación del Sector de Actividades Económicas de Gazolaz ejecutó judicialmente a Santiaga, embargando dos fincas registrales mediante anotación preventiva del 22 de febrero de 2011. Días antes, el 4 de enero de 2011, Santiaga había donado dichas fincas a su nieta Sandra, cuya donación se inscribió el 23 de abril de 2012. Mediante decreto de 18 de junio de 2014, la Junta se adjudicó ambas fincas.
La solicitud registral y su denegación
El 26 de octubre de 2016, la Junta presentó el decreto de adjudicación para su inscripción registral.
El registrador denegó la inscripción alegando que: Sandra no fue demandada o requerida de pago en el procedimiento judicial de origen, siendo necesario en su condición de titular del dominio al tiempo de expedición de la certificación de cargas.
La evolución del procedimiento
En la demanda de impugnación, la Junta alegó que este requisito solo se exige en ejecuciones hipotecarias, no en ejecuciones de títulos judiciales. El registrador reconoció su error pero añadió una nueva objeción: la caducidad de las anotaciones de embargo tras transcurrir cuatro años.
Sandra, que intervino como tercera interesada, opuso que nunca le fue comunicada la ejecución y que las anotaciones estaban caducadas, impidiendo la inscripción.
Los fundamentos esenciales del Tribunal Supremo
1. Naturaleza no meramente revisora del juicio verbal
El Tribunal establece que el juicio verbal del artículo 328 LH no tiene carácter meramente revisor, a diferencia del recurso gubernativo del artículo 326 LH. La limitación del artículo 326 («deberá recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del Registrador») responde al carácter revisor del recurso administrativo, pero no se extiende al procedimiento jurisdiccional.
2. Diferenciación entre vías de impugnación
La ley establece dos vías alternativas para impugnar calificaciones negativas:
- Recurso gubernativo ante la Dirección General (con las limitaciones del art. 326 LH)
- Impugnación judicial directa mediante juicio verbal (art. 328 LH)
El Tribunal subraya que «esta limitación propia de un recurso administrativo no se extiende al juicio verbal de impugnación de la calificación negativa».
3. Delimitación del objeto procesal
El conocimiento judicial queda delimitado por cuatro principios:
a) Objeto específico: La procedencia o improcedencia de la calificación registral, excluyendo expresamente «la validez o no del negocio jurídico que subyace en el documento objeto de la calificación registral».
b) Amplitud de conocimiento: Pueden considerarse no solo los motivos de la nota de calificación, sino también «cualesquiera otras que pudieran incidir directamente en la (im)procedencia de la inscripción o anotación pretendida y denegada».
c) Plenitud jurisdiccional: Los tribunales «deben resolver sobre el fondo de las pretensiones ejercitadas», siendo contrario a la tutela judicial efectiva limitarse a una función meramente revisora.
d) Libertad probatoria: Las partes pueden aportar documentos no presentados inicialmente al registrador, pudiendo «resultar compatible que la función del registrador fuera correcta, pero el tribunal acceda a la inscripción por razones no tenidos en consideración».
4. Derechos de los terceros interesados
Los terceros que intervienen en el procedimiento no están sujetos a las limitaciones del artículo 326 LH. Pueden formular «motivos de oposición de carácter registral» diferentes de los expresados en la calificación, «sean los motivos esgrimidos en la calificación discutida o, en su caso, otros motivos distintos igualmente sustentados en normativa registral».
5. Fundamento en la tutela judicial efectiva
El Tribunal sustenta su doctrina en la jurisprudencia constitucional, citando que sería «una restricción desproporcionada y contraria a la tutela judicial efectiva» mantener una concepción meramente revisora. Invoca las SSTC 160/2001, 155/2012, 140/2016 y 23/2018 que censuran las concepciones restrictivas del control jurisdiccional.
6. Reconsideración de doctrina anterior
Significativamente, el Tribunal reconoce que «otros pleitos posteriores han hecho que la sala reconsidere» la interpretación más restrictiva contenida en la STS 625/2017 de 21 de noviembre, que sostenía limitaciones más estrictas al conocimiento judicial.
Esta evolución jurisprudencial representa un cambio sustancial hacia una mayor efectividad de la tutela judicial en el ámbito registral, estableciendo un marco procesal más amplio y garantista para la impugnación de las calificaciones registrales negativas.
https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/a8d7478786ce31b5a0a8778d75e36f0d/20250926
https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/f999a02a232ae806a0a8778d75e36f0d/20250926
