El Tribunal Supremo ha dictado la sentencia 1252/2025 en un caso que aborda la legitimación de terceros para solicitar la nulidad de contratos en los que no han sido parte, cuando alegan un interés legítimo por resultar perjudicados.
El caso
Justiniano y Esmeralda adquirieron en 1991 una vivienda en Denia que escrituraron a nombre de su hijo Íñigo, entonces de 20 años y sin ingresos propios. Según consta, los padres fueron quienes pagaron la entrada y las cuotas del préstamo hipotecario, y firmaron con su hijo un documento privado en el que este reconocía que la propiedad pertenecía a sus progenitores.
Años después, Íñigo contrajo deudas y constituyó dos hipotecas sobre la vivienda. En 2011, firmó con Jose Enrique (uno de los prestamistas) un contrato de compraventa por 81.000 euros y un contrato de arrendamiento con opción de compra. Los padres alegaron que se trataba de negocios simulados que encubrían un pacto comisorio prohibido.
En 2016, Jose Enrique vendió la vivienda a Inmaculada. Ese mismo año se archivó una querella por estafa procesal presentada por los demandantes. Tras el fallecimiento de Íñigo en 2013, los padres presentaron demanda solicitando la nulidad de ambas compraventas.
Las instancias previas
El Juzgado de Primera Instancia núm. 4 de Denia estimó la demanda y declaró nula de pleno derecho tanto la escritura de compraventa y el contrato de arrendamiento con opción de compra de 2011, como la escritura de compraventa de 2016, ordenando la cancelación de las inscripciones registrales.
La Audiencia Provincial de Alicante revocó la sentencia de primera instancia. Consideró que los demandantes carecían de legitimación activa porque no habría existido un pronunciamiento previo que reconociera su posición como propietarios del inmueble. Según la Audiencia, la mera afirmación de propiedad, aunque controvertida, no bastaba para otorgar legitimación.
La doctrina del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo estima el recurso extraordinario por infracción procesal y establece importantes criterios sobre la legitimación activa:
Sobre la legitimación general para instar la nulidad: La sala recuerda que aunque el artículo 1302 del Código Civil restringe la legitimación a «los obligados principal o subsidiariamente» por el contrato, la jurisprudencia ha interpretado este precepto de manera amplia, admitiendo que terceros con interés legítimo puedan ejercitar la acción.
Distinción según el tipo de nulidad: La sentencia diferencia entre nulidad radical o absoluta y nulidad relativa. En la primera, se admite la legitimación del tercero ajeno al contrato siempre que acredite interés legítimo. En la segunda (anulabilidad), la legitimación se circunscribe a quienes fueron parte, aunque esta limitación también se interpreta con flexibilidad según las circunstancias.
Casos de simulación y falta de causa: Cuando la acción se fundamenta en el carácter simulado del contrato o en la ausencia de causa o causa ilícita, está legitimado quien justifique un interés legítimo en que se declare la nulidad, sin necesidad de ser titular efectivo de un derecho subjetivo previamente reconocido.
Evaluación del interés legítimo: El tribunal considera que los demandantes tienen interés legítimo basándose en: la aportación de indicios sobre su condición de propietarios reales (pago del precio, documento de reconocimiento, residencia continuada, contratos de suministros a su nombre); la existencia de un procedimiento de desahucio por precario que podría determinar su lanzamiento; y el perjuicio directo que les causan los contratos cuestionados.
La decisión final
El Tribunal Supremo estima el recurso, anula la sentencia de la Audiencia Provincial y devuelve las actuaciones para que resuelva el fondo del asunto. La sala determina que la Audiencia no podrá volver a apreciar la falta de legitimación activa.
La sentencia establece que no era necesario un pronunciamiento previo sobre la propiedad para que los demandantes pudieran ejercitar la acción de nulidad, siendo suficiente la existencia de indicios sólidos de su titularidad real y el perjuicio que les ocasionan los contratos impugnados.
Datos de la sentencia
- Número: STS 4027/2025
- Fecha: 16 de septiembre de 2025
- Ponente: Manuel Almenar Belenguer
- Sala: Primera (Civil), Sección 1ª
- Recurso: 2038/2020
La sentencia ordena la tramitación preferente tanto de la apelación como del eventual recurso de casación que se interponga contra la nueva sentencia de la Audiencia Provincial, sin imposición de costas a la parte recurrente.
https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/586b69162d492332a0a8778d75e36f0d/20251002
