El Tribunal Supremo dictó el 17 de noviembre de 2025 sentencia en el recurso de casación núm. 9557/2024, resolviendo una controversia sobre la validez de la repercusión del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y la tasa de recogida de basuras al arrendatario en un contrato de arrendamiento urbano.
Antecedentes del caso
El 19 de noviembre de 2020, la sociedad Aljibe Patrimonial S.L. celebró un contrato de arrendamiento de vivienda con dos personas físicas. En la cláusula cuarta del contrato se estableció una renta mensual de 1.200 euros y se pactó expresamente que “los gastos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, Comunidad de Propietarios y tasas de basuras, serán de cuenta de los arrendatarios”.
Los arrendatarios abonaron el IBI y las tasas de basura correspondientes al año 2021, pero dejaron de hacerlo en el año 2022. Ante el requerimiento de pago, se opusieron manifestando que la cláusula que les imputaba dichos gastos era nula porque el contrato no especificaba cuál era su importe, conforme exige el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
La arrendadora interpuso entonces demanda de desahucio por falta de pago acumulada con reclamación de cantidad por los importes impagados del IBI y la tasa de basuras de 2022 (503,36 euros).
Resoluciones en instancia
El Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Ibiza desestimó la demanda mediante sentencia de 23 de noviembre de 2023. Consideró que, al no indicarse en el contrato el importe de tales gastos a la fecha del contrato, conforme a lo previsto en el artículo 20 LAU, la cláusula era nula y los demandados no tenían obligación de abonar el importe reclamado.
La Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, Sección 4.ª, estimó el recurso de apelación interpuesto por la arrendadora mediante sentencia de 20 de septiembre de 2024. Revocó la sentencia de primera instancia y declaró resuelto el contrato de arrendamiento, acordando el desahucio y condenando a los arrendatarios a dejar libre la vivienda y a abonar las cantidades impagadas del IBI y tasas de basura de los años 2022 y 2023 (1.006,72 euros).
La Audiencia entendió que el artículo 20.1 LAU no es aplicable al IBI y a la tasa de recogida de basuras cuando estos tributos recaen de forma individualizada sobre la vivienda objeto del contrato, por tratarse de gastos individualizados que no precisan de ninguna determinación posterior y quedan comprendidos en la autonomía negocial.
Recurso de casación
Los arrendatarios interpusieron recurso de casación ante el Tribunal Supremo por infracción del artículo 20.1 LAU. Solicitaron que se sentara como doctrina jurisprudencial que el IBI y la tasa de basuras no son susceptibles de individualización, de modo que para que sea válido el pacto que pretende repercutir los tributos al arrendatario debe constar por escrito y determinar el importe anual a la fecha del contrato.
Argumentaron que dichos tributos no son susceptibles de individualización porque recaen sobre la propiedad del inmueble en su conjunto y no existen mecanismos objetivos que permitan desglosar de manera precisa estos tributos para atribuirlos al arrendatario según su uso. Alegaron también que el artículo 20.1 LAU tiene como finalidad garantizar que el arrendatario conozca a qué se está comprometiendo al suscribir el contrato.
Resolución del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial. La Sala realiza las siguientes consideraciones:
El artículo 20.1 LAU establece que las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades “que no sean susceptibles de individualización” sean a cargo del arrendatario. Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.
El Tribunal aclara que los gastos susceptibles de individualización son, además de los que se pueden medir mediante aparatos contadores, los que se asignan de forma precisa a la vivienda arrendada. Por el contrario, los gastos no susceptibles de individualización son aquellos que ni están individualizados en función del gasto o consumo hecho ni están asignados de modo preciso a la vivienda, pudiendo repercutirse con arreglo a otros factores como la cuota de propiedad o la superficie de la vivienda arrendada.
El “inmueble” que menciona el artículo 20.1 LAU no es la vivienda arrendada, sino el inmueble en el que se encuentra ubicada la vivienda. Por tanto, los gastos generales a que se refiere son los que corresponden al arrendador por razón de la comunidad.
La mención a los tributos en el primer párrafo del artículo 20.1 LAU debe entenderse referida únicamente a los tributos “no susceptibles de individualización” que recaigan sobre el edificio en su totalidad. Por el contrario, cuando se trata de tributos que están individualizados para cada una de las viviendas, no se aplican las exigencias del artículo 20.1 LAU y no es preciso determinar el importe anual a la fecha del contrato.
El Tribunal señala que el sujeto pasivo del IBI es quien ostenta la titularidad del derecho de propiedad sobre el inmueble, sin perjuicio de su facultad de repercutir la carga tributaria soportada conforme a las normas de derecho común. Puesto que existe libertad para fijar inicialmente la renta, también debe admitirse el pacto por el que el arrendatario asume el pago del IBI.
Respecto a la tasa por los servicios de recogida de residuos, el sujeto pasivo es quien resulte beneficiado por el servicio. Para las tasas establecidas por razón de servicios que beneficien a los ocupantes de viviendas, se atribuye la condición de sustituto del contribuyente a los propietarios, quienes podrán repercutir las cuotas sobre los respectivos beneficiarios.
Conclusión
El Tribunal Supremo concluye que en el caso enjuiciado, el pacto por el que los arrendatarios asumían el pago del IBI y de las tasas de basuras es válido. Puesto que, según los hechos acreditados, los importes anuales se encuentran individualizados para la vivienda arrendada, no era preciso para su exigibilidad que en el contrato se determinara el importe anual a la fecha del contrato.
La sentencia desestima el recurso de casación e impone las costas a la parte recurrente, confirmando la resolución de la Audiencia Provincial que declaró la procedencia del desahucio y condenó a los arrendatarios al pago de las cantidades impagadas.