El Tribunal Supremo dictó el 17 de noviembre de 2025 sentencia en el recurso de casación núm. 5376/2020, resolviendo sobre la adquisición por usucapión de una porción de terraza situada en la cubierta de un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal.
Antecedentes del caso
La comunidad de propietarios de un edificio en Madrid celebró junta el 23 de mayo de 2017 en la que adoptó el acuerdo de requerir a la propietaria del ático para que los inquilinos que residían en dicha vivienda despejasen la terraza existente en la cubierta del edificio y retiraran los enseres (mobiliario de exterior y plantas) que se encontraban en la misma, por no estar permitida la ocupación permanente o temporal de dicha terraza, que consideraba elemento común.
La propietaria del ático, D.ª Rafaela, impugnó el acuerdo y acumuló a la acción de impugnación una acción declarativa del dominio sobre una parte de la terraza de cubierta de 34,49 m², con acceso directo desde la vivienda a través del cuarto trastero que se comunica con esta mediante una escalera privativa.
Marco fáctico relevante
La escritura pública de división horizontal del edificio fue otorgada el 4 de noviembre de 1957. En la descripción original del ático no aparecía descrita la terraza de la cubierta ni la porción litigiosa, salvo el trastero situado en la cubierta con acceso desde el oficio de la vivienda.
Posteriormente, en una escritura de compraventa otorgada el 4 de junio de 1974, la vivienda del ático tuvo otra descripción diferente que incluía expresamente: “ocupa una superficie de 231,35 m2, de los que cuarenta y cinco metros y treinta y seis decímetros cuadrados corresponden a terrazas; treinta y cuatro y nueve decímetros cuadrados a tendedero; y ocho metros cuadrados a cuarto trastero”.
Esta descripción se trasladó al Registro de la Propiedad mediante inscripción practicada el 16 de noviembre de 1974 y a la posterior escritura de venta a la demandante, otorgada el 10 de diciembre de 2004.
En el acta de la junta celebrada el 16 de febrero de 1988 se acordó, entre otras cuestiones, solicitar “el permiso por escrito al propietario del espacio de la terraza que se utilizaría en la ampliación” de la vivienda del portero, lo que evidenciaba que la comunidad consideraba de uso privativo al menos un espacio de la terraza colindante con la vivienda del portero.
En fecha indeterminada, posiblemente cercana a la primera venta y ocupación de las viviendas, se instalaron en la terraza de la cubierta unos tendederos individuales delimitados por elementos metálicos, a modo de “jaula”, a los que se accedía a través de una puerta metálica. En la junta celebrada el 25 de junio de 1998 se aprobó por unanimidad la rehabilitación de la cubierta y de los patios de la finca, acordándose que las jaulas no volvieran a colocarse.
Se declaró probado que el espacio controvertido de 34,49 m² (denominado inicialmente como “tendedero”) se ha utilizado de manera exclusiva por los propietarios del ático desde 1974 y por la demandante desde que adquirió la vivienda en 2004. En 2005, tras una reforma de la vivienda, la zona controvertida contaba con suministro de agua y luz procedente del ático, y se realizaron obras de ampliación de la puerta existente en el trastero de acceso a la terraza.
Resoluciones en instancia
El Juzgado de Primera Instancia núm. 74 de Madrid desestimó la demanda mediante sentencia de 10 de diciembre de 2019. Consideró que la porción de terraza controvertida formaba parte de la cubierta, elemento común por naturaleza no susceptible de ser adquirido por usucapión. Descartó la usucapión ordinaria por considerar que la demandante carecía de título válido, pues su escritura de compraventa de 2004 reproducía la descripción de la escritura de 1974, en la que se había alterado la descripción de la vivienda de forma unilateral. Tampoco apreció usucapión extraordinaria al entender que no habían transcurrido treinta años de posesión ininterrumpida, considerando que la reforma de 1998 fue un acto de dominio de la junta sobre un elemento común con eficacia interruptiva de la prescripción adquisitiva.
La Audiencia Provincial de Madrid, Sección 12ª, estimó parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la propietaria mediante sentencia de 14 de julio de 2020. Consideró que la terraza, a diferencia de la cubierta en sí, era un elemento común por destino susceptible de desafectación. Declaró que la superficie de 34,94 m² se utilizaba de manera exclusiva por la demandante desde la adquisición de la vivienda, del mismo modo que la usaban también de forma exclusiva los propietarios anteriores, siendo los únicos que podían acceder a esa zona.
La Audiencia concluyó que concurrían los requisitos tanto de la usucapión ordinaria como de la extraordinaria. Respecto a la usucapión ordinaria, consideró que existía un contrato traslativo de dominio (la escritura de 2004) sustentado en la descripción registral existente desde 1974, aplicando el artículo 35 de la Ley Hipotecaria relativo a la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito. Declaró probada la posesión pública, pacífica, ininterrumpida, con justo título y buena fe desde el 10 de diciembre de 2004 hasta el 23 de mayo de 2017.
Respecto a la usucapión extraordinaria, consideró que la posesión exclusiva detentada desde 1974 por los anteriores propietarios, unida a la posesión de la demandante desde 2004, conducía a un plazo de más de 40 años de posesión a título de dueño, pública, pacífica e ininterrumpida.
Recurso de casación
La comunidad de propietarios interpuso recurso de casación denunciando la infracción de los artículos 1940, 1952, 447, 1941 y 1959 del Código Civil en relación con la doctrina jurisprudencial sobre el justo título y la posesión a título de dueño necesarios para la usucapión.
Resolución del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación por concurrir carencia manifiesta de fundamento, derivada fundamentalmente del incumplimiento de los requisitos formales del recurso y de la alteración de la base fáctica establecida en la sentencia recurrida.
El Tribunal señala varios defectos en la formulación del recurso:
Sobre los requisitos formales: La concentración de todas las infracciones legales denunciadas en un único motivo es contraria a las reglas de formulación del recurso de casación. El recurso exige una estructura diferenciada con motivos numerados correlativamente, cada uno con su encabezamiento y desarrollo específico.
Sobre la alteración de la base fáctica: El Tribunal constata que la recurrente se aparta de la base fáctica de la sentencia en varios aspectos fundamentales:
Primero, alega novedosamente que el espacio denominado “tendedero” en la escritura de 1974 no se encontraría en la planta de cubierta sino en el interior de la vivienda, contradiciendo lo declarado probado tanto en primera como en segunda instancia.
Segundo, obvia el hecho probado relativo al acceso exclusivo a la terraza controvertida a través del trastero situado en la planta de cubierta, unido a la vivienda por una escalera privativa.
Tercero, ignora que esa parte de la terraza de 34,49 m² se ha utilizado de manera exclusiva por los anteriores propietarios del ático desde 1974 y por la demandante desde 2004, lo que era conocido por los vecinos, especialmente a partir de 1998 cuando desapareció la valla de metal con candado que la separaba del resto de la terraza común.
Cuarto, no tiene en cuenta el contenido del acta de la junta de 16 de febrero de 1988, en la que la comunidad acordó solicitar permiso por escrito al propietario del espacio de la terraza para utilizarlo en la ampliación de la vivienda del portero, reconociendo implícitamente su carácter privativo.
Quinto, obvia que la obra de 1998 solo afectó al arreglo de la cubierta y que la eliminación de las jaulas-tendedero se ejecutó sobre las utilizadas por el resto de los propietarios, no sobre el espacio adquirido por prescripción.
Sobre la petición de principio: El recurso da por sentado precisamente lo que falta por demostrar al afirmar que la terraza del edificio es un elemento común por naturaleza que no puede ser objeto de usucapión, cuando la sentencia recurrida diferencia claramente la cubierta del edificio (elemento común por naturaleza) de la terraza como tal (elemento común por destino susceptible de desafectación).
Doctrina jurisprudencial aplicable
El Tribunal recuerda la doctrina sobre elementos comunes en propiedad horizontal, citando la reciente sentencia 623/2024, de 8 de mayo:
Los elementos comunes por naturaleza son aquellos cuya existencia viene exigida para el uso y aprovechamiento de las unidades privativas, siendo necesarios para su adecuado uso y disfrute. Estos elementos no pueden configurarse como privativos ni originaria ni posteriormente mediante desafectación, ni pueden adquirirse por usucapión.
Los elementos comunes por destino son aquellos a los que se atribuye carácter comunitario por conveniencia para un mejor disfrute de los elementos privativos, cuando no sean necesarios para el uso o disfrute de estos. Estos elementos pueden ser objeto de desafectación mediante acuerdo unánime de la comunidad o por usucapión.
La jurisprudencia ha atribuido el carácter de elemento común necesario a la cubierta del edificio, considerando por el contrario que para las terrazas existe un amplio margen de configuración conforme a la voluntad. Las terrazas son elementos comunes por destino que pueden ser objeto de desafectación, aunque la parte que configura la cubierta y el forjado del edificio, siendo elementos comunes por naturaleza, no puede convertirse en elemento privativo.
Fallo
El Tribunal Supremo desestima el recurso de casación interpuesto por la comunidad de propietarios, confirmando la sentencia de la Audiencia Provincial que declaró que la propietaria del ático había adquirido por prescripción adquisitiva el dominio sobre los 34,94 m² de terraza objeto del litigio. Se condena a la parte recurrente al pago de las costas del recurso de casación y a la pérdida del depósito constituido.