La Tercera Sala Civil de la Cour de cassation francesa ha dictado el 18 de diciembre de 2025 una sentencia (pourvoi n° 24-20.480) en la que aborda la naturaleza y límites del derecho real que ostenta el enfiteuta sobre las construcciones edificadas durante la vigencia del contrato, así como las consecuencias de su transmisión a terceros.
Antecedentes del litigio
El caso tiene su origen en un arrendamiento enfitéutico otorgado en 1993 por un sindicato mixto (cuyos derechos fueron posteriormente asumidos por el Departamento de l’Hérault) a favor de un municipio, por una duración de cincuenta años, sobre parcelas situadas en un puerto departamental destinadas a actividades náuticas y marítimas.
Sobre dichas parcelas se edificaron construcciones dedicadas a la actividad conquilícola. A través de sucesivas transmisiones, tanto de parte del arrendamiento enfitéutico como de las propias construcciones, una particular adquirió mediante escritura pública los dos inmuebles edificados, formalizándose simultáneamente un subarrendamiento sobre las parcelas correspondientes.
En 2013, las partes originarias del contrato enfitéutico procedieron a su resolución de mutuo acuerdo. Con posterioridad, la Administración requirió a la ocupante para la regularización de su situación mediante una convención de ocupación precaria, lo que fue rechazado. Se incoaron procedimientos de contravención de gran policía por ocupación sin título del dominio público.
Planteada cuestión prejudicial ante la jurisdicción judicial sobre la titularidad dominical de las construcciones, el tribunal de primera instancia declaró que el Departamento era propietario de las mismas.
Fundamento jurídico de la decisión
La demandante en casación invocó la vulneración del derecho de propiedad consagrado en el artículo 544 del Code civil, el artículo 17 de la Declaración de Derechos del Hombre y del Ciudadano de 1789 y el artículo 1 del Protocolo Adicional Primero del Convenio Europeo de Derechos Humanos, sosteniendo que su derecho de propiedad, regularmente adquirido sobre las construcciones, no podía considerarse accesorio del subarrendamiento enfitéutico ni extinguirse por la resolución de este.
La Cour de cassation fundamenta su decisión en los artículos L. 451-1 y L. 451-10 del Code rural et de la pêche maritime. Conforme al primero, el arrendamiento enfitéutico confiere al arrendatario un derecho real susceptible de hipoteca. El segundo establece que el enfiteuta se beneficia del derecho de accesión durante la vigencia de la enfiteusis.
De la interpretación conjunta de ambos preceptos, el Alto Tribunal extrae la siguiente regla: el enfiteuta, al beneficiarse de la accesión únicamente durante la duración del arrendamiento, no puede transmitir más que el derecho real del que dispone sobre las construcciones, el cual se extingue, salvo estipulación en contrario, al término o en caso de resolución del arrendamiento enfitéutico. Por consiguiente, el adquirente de tal derecho no ostenta la propiedad de las construcciones una vez finalizado el arrendamiento enfitéutico.
Fallo
La Cour de cassation desestima el recurso, confirmando que el Departamento es propietario de las construcciones conquilícolas, y condena a la recurrente al pago de las costas procesales.
https://www.courdecassation.fr/decision/export/6943a8d475782d5f0685835b/1
Referencia: Cour de cassation, 3ème chambre civile, 18 décembre 2025, pourvoi n° 24-20.480, publié au Bulletin (ECLI:FR:CCASS:2025:C300620).