La Tercera Sala Civil de la Cour de cassation francesa ha dictado el 18 de diciembre de 2025 una sentencia (pourvois n° 24-15.759 y 24-15.828) en la que se pronuncia sobre dos cuestiones de relevancia en materia de propiedad horizontal: la naturaleza del reglamento de copropiedad a efectos de la prescripción adquisitiva abreviada y el derecho de los copropietarios al uso de las partes comunes.
Antecedentes del litigio
El caso tiene su origen en un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal con acceso por dos calles distintas. Los propietarios del lote n° 3 demandaron a los propietarios de los lotes n° 1 y n° 2, así como al sindicato de copropietarios, alegando que se habían edificado construcciones sin autorización, en parte sobre un patio común y en parte sobre un patio afectado al derecho de uso exclusivo del lote n° 2. Asimismo, reclamaban el acceso al inmueble a través de una de las calles mediante la entrega de las llaves correspondientes.
La Cour d’appel de París, en sentencia de 27 de marzo de 2024, declaró que los propietarios del lote n° 2 habían adquirido por usucapión las construcciones litigiosas y desestimó la pretensión de acceso al patio común.
Primera cuestión: el reglamento de copropiedad como justo título
Los demandantes en casación impugnaron la sentencia de apelación por considerar que el reglamento de copropiedad no puede constituir justo título a efectos de la prescripción adquisitiva abreviada prevista en el artículo 2265 del Code civil (en su redacción anterior a la Ley n° 2008-561 de 17 de junio de 2008).
La Cour d’appel había fundamentado su decisión en una cláusula del reglamento de copropiedad que establecía que el adquirente del segundo lote tendría el uso exclusivo del patio comprendido en su lote, pudiendo modificarlo y disponer de las construcciones y del patio como estimase conveniente, siempre que no perjudicase a los propietarios de los demás lotes.
La Cour de cassation recuerda que, conforme al artículo 2265 del Code civil, quien adquiere de buena fe y mediante justo título un inmueble prescribe su propiedad en diez años. Asimismo, invoca su jurisprudencia consolidada según la cual el justo título es aquel que, si hubiese emanado del verdadero propietario, sería apto para transmitir la propiedad a quien invoca la prescripción.
El Alto Tribunal considera que la Cour d’appel vulneró el precepto citado al estimar que el reglamento de copropiedad constituía justo título suficiente, puesto que dicho documento carece de carácter traslativo de propiedad.
Segunda cuestión: el derecho de acceso a las partes comunes
Los recurrentes también impugnaron la denegación de su pretensión de obtener las llaves del portal que daba acceso al patio común. La Cour d’appel había rechazado esta petición argumentando que ni el reglamento de copropiedad ni el título de propiedad del lote n° 3 indicaban que sus propietarios dispusieran de un acceso al patio y a la calle correspondiente.
La Cour de cassation examina esta cuestión a la luz de los artículos 3, 4 y 9 de la Ley n° 65-557 de 10 de julio de 1965 sobre el estatuto de la copropiedad. Conforme a estos preceptos, son comunes las partes de los edificios y terrenos afectados al uso o utilidad de todos los copropietarios o de varios de ellos; las partes comunes son objeto de propiedad indivisa entre el conjunto de copropietarios o solo algunos de ellos; y cada copropietario usa y disfruta libremente de las partes comunes, con la condición de no atentar contra los derechos de los demás copropietarios ni contra el destino del inmueble.
El Alto Tribunal aprecia que la Cour d’appel incurrió en error al no constatar que el patio y el portal constituyesen, según el reglamento de copropiedad, una parte común especial sobre la cual los propietarios del lote n° 3 careciesen de derecho alguno. La mera ausencia de mención expresa de un derecho de acceso en el título de propiedad o en el reglamento no resulta suficiente para excluir el derecho de un copropietario a usar y disfrutar de una parte común general.
Fallo
La Cour de cassation casa parcialmente la sentencia de la Cour d’appel de París en los pronunciamientos relativos a la adquisición por usucapión de las construcciones litigiosas y a la denegación del acceso al patio común. Devuelve el asunto a la Cour d’appel de París con diferente composición para nuevo enjuiciamiento sobre estos extremos y condena a los propietarios del lote n° 2 al pago de las costas y de una indemnización de 3.000 euros en concepto del artículo 700 del Code de procédure civile.
https://www.courdecassation.fr/decision/export/6943a8da75782d5f06858602/1
Referencia: Cour de cassation, 3ème chambre civile, 18 décembre 2025, pourvois n° 24-15.759 et 24-15.828, publié au Bulletin (ECLI:FR:CCASS:2025:C300622).