La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado la Sentencia núm. 1832/2025, de 11 de diciembre, en la que estima los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación interpuestos por Banco de Sabadell S.A. contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Ourense, en un litigio relativo a la aplicación temporal de un pacto de revisión de renta en un contrato de arrendamiento de local de negocio.

Antecedentes del caso

En marzo de 1995, Banco de Sabadell suscribió como arrendatario un contrato de arrendamiento de un local con los propietarios del inmueble, estableciéndose un plazo de duración de 20 años y una renta inicial de 280.000 pesetas.

A lo largo de los años, las partes acordaron sucesivas novaciones modificativas del contrato. En la última de ellas, de 19 de diciembre de 2014, pactaron un nuevo plazo de duración, modificaron la renta fijándola en 1.750 euros mensuales y acordaron un sistema de actualización para el 1 de noviembre de 2019 y el 1 de noviembre de 2024, basado en informes periciales sobre el valor de mercado del arrendamiento.

En septiembre de 2019, Banco de Sabadell comunicó a la parte arrendadora su voluntad de revisar la renta con efectos desde el 1 de noviembre de 2019, aportando un informe pericial que fijaba la renta en 850 euros mensuales. Los arrendadores rechazaron la revisión alegando que no habían aceptado la novación de 2014.

Resoluciones de instancia

El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda del Banco al considerar que en la novación de 2014 no había existido el consentimiento preceptivo de los propietarios, al haber actuado en la firma la hija de los arrendadores sin acreditar representación suficiente.

La Audiencia Provincial de Ourense estimó parcialmente el recurso de apelación, declarando la existencia y validez de la novación y fijando la renta en 850 euros mensuales. Sin embargo, estableció que dicha renta sería aplicable únicamente desde el 1 de enero de 2023, fecha del dictado de su sentencia, aplicando analógicamente la doctrina jurisprudencial sobre la irretroactividad de la actualización de rentas.

Recurso extraordinario por infracción procesal

El Tribunal Supremo desestima los dos primeros motivos del recurso extraordinario por infracción procesal. Respecto al primer motivo, que alegaba incongruencia interna entre la fundamentación y el fallo, la Sala considera que no existe contradicción, sino una distinta interpretación de la doctrina jurisprudencial invocada. En cuanto al segundo motivo, relativo al defecto de motivación, el Tribunal señala que la sentencia de la Audiencia, pese a su brevedad, permite conocer las razones de su decisión.

El tercer motivo es estimado. La Sala aprecia que la Audiencia Provincial prescindió de valorar el contenido del pacto novatorio y las comunicaciones dirigidas por el Banco a la arrendadora manifestando su voluntad de actualizar la renta. El Tribunal considera que concurren las condiciones que permiten apreciar un error en la valoración de la prueba, al tratarse de un error material sobre las bases fácticas que sustentaron la decisión, manifiesto y verificable a partir de las actuaciones judiciales.

Recurso de casación

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación, analizando conjuntamente sus dos motivos dada su conexión.

La Sala declara que, partiendo de la existencia de la novación, procede estar al contenido de lo pactado. Las partes acordaron tanto un sistema de revisión con el método de cálculo de la renta como la fecha a partir de la cual tendría efecto dicha revisión: el 1 de noviembre de 2019.

Respecto a la doctrina jurisprudencial sobre la irretroactividad de la actualización de la renta, el Tribunal Supremo precisa su alcance: dicha doctrina significa que la actualización no puede tener efectos retroactivos respecto de anualidades anteriores al momento en que se comunica el ejercicio de la facultad de actualizar. La facultad reconocida en una cláusula de estabilización para modificar la renta tiene efectos desde que se produce y recibe la declaración, no desde el tiempo en que pudo efectuarse.

La Sala considera que la sentencia recurrida aplicó equivocadamente esta doctrina. Cuando la parte arrendadora niega el derecho a revisar la renta por inexistencia del acuerdo, no puede pretender que la revisión solo sea exigible a partir de la sentencia que declare que el acuerdo sí existió. La sentencia no es constitutiva de la existencia del acuerdo alcanzado por las partes; se limita a reconocer y declarar la existencia de la novación, de modo que esta produce efectos de acuerdo con lo pactado, tanto por lo que se refiere al método de cálculo como a la fecha de su aplicación.

Fallo

El Tribunal Supremo estima los recursos, casa la sentencia de la Audiencia Provincial y estima íntegramente la demanda de Banco de Sabadell. Declara que la renta queda fijada en 850 euros mensuales más IVA con efectos desde el 1 de noviembre de 2019, condenando a los demandados a reintegrar al Banco la suma abonada en exceso desde dicha fecha más sus intereses.

No se imponen las costas de los recursos ni de la apelación, ordenándose la restitución de los depósitos constituidos. Las costas de primera instancia se imponen a la parte demandada.

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