La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado la Sentencia 1834/2025, de 12 de diciembre, desestimando los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación interpuestos por la sociedad adquirente contra la sentencia que reconoció el derecho de retracto a favor de la arrendataria de una vivienda en Ibiza.
Antecedentes del caso
La demandante, arrendataria de una vivienda y garaje en Santa Eulalia del Río desde el 1 de abril de 2013, ejercitó acción de retracto frente a la sociedad que había adquirido las fincas. La transmisión se produjo mediante escritura pública de 5 de abril de 2017, sin que se hubiera cumplido el deber de notificación previsto en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La arrendataria tuvo conocimiento de la venta y sus condiciones esenciales el 28 de junio de 2019, en el marco de unas diligencias preliminares.
El Juzgado de Primera Instancia n.º 5 de Eivissa estimó la demanda. La Audiencia Provincial de Palma de Mallorca estimó parcialmente el recurso de apelación, revocando la sentencia únicamente para establecer un plazo de 30 días para la consignación del importe correspondiente al retracto.
Recurso extraordinario por infracción procesal
La recurrente articuló tres motivos basados en una misma premisa: que la sentencia de primera instancia había declarado extinguido el contrato de arrendamiento y que tal pronunciamiento no fue recurrido. El Tribunal Supremo examina conjuntamente los tres motivos y los desestima.
La Sala constata que la sentencia de primera instancia no declaró en ningún momento la extinción del arrendamiento. El Juzgado se limitó a exponer la tesis de la demandada y a utilizar un condicional simple al referirse a una hipotética finalización del contrato. El único hecho afirmado como propio por el juzgador fue que la demandante mantenía su condición de arrendataria cuando se produjo la transmisión.
El Tribunal señala además que la demandante sostuvo en su escrito de oposición al recurso de apelación que el contrato seguía vigente hasta el 30 de marzo de 2021, argumentando que el artículo 13 de la LAU no determinaba la extinción automática y que no se había notificado adecuadamente la voluntad de no renovación conforme al artículo 10 de dicha ley.
Recurso de casación
El primer motivo alegaba infracción del artículo 1518 del Código Civil, sosteniendo que la consignación constituye un requisito sustantivo que debe cumplirse antes de obtener sentencia estimatoria. El Tribunal Supremo desestima este motivo invocando la doctrina del Tribunal Constitucional contenida en las sentencias 127/2008 y 115/2015, que establecen que el reembolso del precio y gastos previsto en el artículo 1518 del Código Civil no constituye un requisito de admisión de la demanda, sino un requisito sustantivo que opera una vez obtenida sentencia estimatoria.
El segundo motivo planteaba que no cabe el retracto cuando el objeto de la compraventa es una cartera de inmuebles. La Sala rechaza esta tesis, recordando que la venta conjunta no puede operar como simulación dirigida a eludir los derechos de adquisición preferente. Para apreciar la excepción del artículo 25.7 de la LAU es necesario que la transmisión comprenda todas las fincas del transmitente en el edificio o que se enajenen conjuntamente todos los pisos y locales del inmueble. Al no concurrir estos supuestos, resultan aplicables las reglas generales del retracto.
El tercer motivo, condicionado a la estimación del recurso por infracción procesal, quedó sin virtualidad al haberse desestimado aquel.
Fallo
El Tribunal Supremo desestima íntegramente ambos recursos e impone las costas a la recurrente, con pérdida del depósito para recurrir.