La Comunidad Autónoma de Andalucía ha aprobado un nuevo marco normativo integral en materia de vivienda mediante la Ley 5/2025, de 16 de diciembre, publicada en el BOE de 8 de enero de 2026. Esta norma deroga expresamente la Ley 13/2005, la Ley 1/2010, la Ley 4/2013 y la Ley 1/2018, procediendo a una unificación del disperso panorama legislativo autonómico preexistente.
I. Régimen jurídico de la intermediación inmobiliaria
1. Concepto de agente inmobiliario especializado
El artículo 49 de la Ley define como agente inmobiliario especializado del sector residencial de Andalucía a toda persona que se dedique de forma habitual y retribuida, profesional o empresarialmente, a la prestación de servicios de intermediación, asesoramiento y gestión en operaciones de adquisición en propiedad, constitución de derechos reales de uso o disfrute, arrendamiento, permuta o cesión de bienes inmuebles con uso residencial.
La norma establece la obligatoriedad de inscripción en el registro que se crea al efecto, configurando así un requisito necesario para el ejercicio de la actividad en el ámbito territorial de la Comunidad Autónoma.
2. Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados
El artículo 50 crea el Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados del Sector Residencial de Andalucía, caracterizado como público, administrativo, gratuito y obligatorio. Su adscripción corresponde a la Consejería competente en materia de vivienda.
La inscripción se efectúa mediante declaración responsable previa al inicio de la actividad, conforme al artículo 51, debiendo acreditarse el cumplimiento de los requisitos de cualificación, solvencia y seguro de responsabilidad civil.
3. Requisitos para la inscripción
El artículo 52 establece los requisitos de capacitación alternativa para solicitar la inscripción:
- Título oficial de Agente de la Propiedad Inmobiliaria
- Titulación universitaria de la rama de ciencias sociales y jurídicas, ingeniería o arquitectura
- Experiencia acreditada de al menos cuatro años en la prestación de servicios de intermediación inmobiliaria
- Colegiación en algún Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria
Adicionalmente, se exige especialización mediante formación oficial de al menos 100 horas lectivas en materia de intermediación y vivienda protegida, obtenida en los cuatro años inmediatamente anteriores a la presentación de la declaración responsable. Este requisito se extiende al titular de la actividad y al 50% de sus empleados por cuenta ajena.
4. Garantías exigibles
El artículo 53 configura un régimen alternativo de garantías, pudiendo el agente optar entre constituir una garantía financiera o suscribir un seguro de responsabilidad civil profesional. Las garantías pueden constituirse de forma individual o colectiva a través de los colegios o asociaciones profesionales correspondientes.
5. Régimen de los administradores de fincas
El artículo 54 define a los administradores de fincas de uso residencial como las personas físicas dedicadas de forma habitual y retribuida a prestar servicios de administración y asesoramiento a titulares de bienes inmuebles y comunidades de propietarios de viviendas, remitiéndose a la capacitación profesional requerida por la normativa aplicable.
II. Medidas en materia de arrendamiento
1. Fomento del alquiler
El artículo 42 atribuye a la Consejería competente, en coordinación con las Administraciones locales, el impulso de políticas de fomento para favorecer la incorporación de viviendas al mercado de alquiler.
Las medidas contempladas incluyen:
a) Intermediación administrativa: Programas de bolsas de viviendas en alquiler y convenios con propietarios de viviendas deshabitadas para su integración en el mercado del arrendamiento.
b) Incentivos económicos: Dirigidos tanto a arrendadores como a arrendatarios, con el objeto de aumentar la oferta disponible de vivienda en alquiler asequible.
c) Subvenciones y ayudas: Para propietarios y arrendatarios en los términos que se determinen.
d) Programas de cesión: Mecanismos para incentivar a propietarios a poner sus viviendas en el mercado de alquiler a precios asequibles mediante cesión temporal de la gestión a la Administración pública.
2. Arrendamiento de vivienda protegida
La Ley regula específicamente el arrendamiento de viviendas protegidas en varios preceptos:
El artículo 77 establece que la formalización de contratos de arrendamiento por el propietario de una vivienda protegida, posteriores a la primera adjudicación, está sujeta a la previa presentación de declaración responsable, debiendo justificarse la necesidad de arrendar por motivos laborales, enfermedad u otra justa causa determinada reglamentariamente.
El artículo 78 regula los segundos o posteriores contratos de arrendamiento en promociones de viviendas protegidas en régimen de alquiler, estableciendo el derecho preferente del arrendatario saliente siempre que cumpla los requisitos de acceso, se halle al corriente de pago y haya realizado un uso adecuado de la vivienda.
3. Obligaciones de los arrendatarios de vivienda protegida
Conforme al artículo 72.1.f), el adjudicatario del derecho de arrendamiento de vivienda protegida debe aportar cada dos años declaración responsable del cumplimiento de los requisitos, siendo causa de resolución contractual la falta de aportación en plazo. Se establece asimismo la obligación de desalojar la vivienda una vez finalizado el plazo contractual, incluidas sus prórrogas.
III. Régimen de las ocupaciones ilegales
1. Medidas frente a ocupaciones ilegales
El artículo 43 establece el deber de colaboración de la Administración con los propietarios afectados por ocupaciones ilegales, mediante asesoramiento desde los servicios autonómicos y municipales competentes.
Como medida específica, el apartado 2 del mismo precepto excluye de la condición de adjudicatarios de vivienda de promoción pública o social en venta a las personas que, en los cinco años anteriores al procedimiento de selección:
- Hayan sido condenadas en sentencia firme como autores de los delitos de allanamiento de morada con mantenimiento o usurpación de vivienda
- Hayan sido objeto de resolución administrativa firme que ordene la recuperación o desahucio por ocupación sin título de vivienda de titularidad pública en el mismo municipio
2. Sistema de coordinación e información
El Capítulo II del Título IV crea un sistema institucional estructurado en tres niveles:
a) Comisión de Coordinación (artículo 45): Órgano colegiado integrado por los organismos públicos competentes en vivienda, asuntos sociales, hacienda, justicia y política interior, con el objeto de establecer directrices para la coordinación de acciones contra la ocupación ilegal y para ofrecer soluciones habitacionales en situaciones de vulnerabilidad.
b) Sistema Andaluz de Información y Asesoramiento (artículo 46): Gestionado por la Consejería competente, comprende los medios necesarios para proporcionar información y asesoramiento tanto a personas incursas en procedimientos de desahucio como a propietarios cuyas viviendas hayan sido ocupadas ilegalmente. El artículo 46.2.f) expresamente incluye la información y asesoramiento a propietarios de inmuebles ocupados sin título habilitante.
c) Unidades Municipales de Asesoramiento (artículo 47): De creación potestativa por los ayuntamientos, con funciones análogas en el ámbito local, incluyendo expresamente el asesoramiento a propietarios de inmuebles ocupados sin título.
3. Desahucio administrativo de viviendas públicas
Los artículos 94 y 95 regulan el desahucio administrativo de viviendas de titularidad pública pertenecientes al parque público autonómico y municipal.
El artículo 94.2.g) tipifica como causa de desahucio administrativo habitar una vivienda o sus zonas comunes o elementos anexos sin título legal para ello.
El procedimiento, regulado en el artículo 95, se remite a la normativa de procedimiento administrativo común, estableciendo que, si fuese necesaria la entrada en el domicilio sin consentimiento del afectado, la Administración deberá obtener la preceptiva autorización judicial.
4. Régimen sancionador
En materia de vivienda general, el artículo 113.3.a) tipifica como infracción grave arrendar, transmitir o ceder el uso de inmuebles sin uso residencial asignado para su destino a vivienda, incumpliendo las condiciones de habitabilidad o salubridad. La misma conducta se eleva a infracción muy grave cuando genere riesgo cierto de seguridad para los usuarios (artículo 113.4.a).
Las sanciones correspondientes, conforme al artículo 114, oscilan entre 6.001 y 20.000 euros para las infracciones graves, y entre 20.001 y 60.000 euros para las muy graves.
IV. Disposiciones sobre sobreocupación
El artículo 44 regula específicamente la sobreocupación de viviendas, configurándola como uso inadecuado cuando las condiciones mínimas de habitabilidad, seguridad y salubridad devengan insuficientes o se generen perjuicios en la convivencia vecinal.
Se define como sobreocupada la vivienda cuyo número de habitantes excede del máximo considerado adecuado en relación con la superficie, número y dimensión de las piezas habitables, en los términos que se establezcan reglamentariamente.
La constatación de sobreocupación se atribuye a los ayuntamientos, que deberán incoar el oportuno expediente, requiriéndose autorización judicial para la entrada domiciliaria.
El artículo 113.3.b) tipifica como infracción grave realizar un uso inadecuado que implique sobreocupación, así como arrendar o ceder la vivienda posibilitando dicha situación cuando el arrendador o propietario haya consentido expresa o tácitamente o la haya facilitado por acción u omisión dolosa o negligente. Se excluye expresamente la responsabilidad del propietario que, habiendo impuesto contractualmente límites de ocupación y actuado con diligencia debida, desconozca la conducta del arrendatario.
V. Entrada en vigor y desarrollo reglamentario
Conforme a la disposición final octava, la Ley entra en vigor al mes de su publicación en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía, esto es, el 24 de enero de 2026.
La disposición final séptima establece un plazo máximo de dos años desde la entrada en vigor para la creación, regulación y puesta en funcionamiento del Registro de Agentes Inmobiliarios Especializados.
La disposición final sexta habilita al Consejo de Gobierno y a la persona titular de la Consejería competente para el desarrollo reglamentario de la norma, manteniéndose en vigor, en lo no contradictorio, el Decreto 149/2006, de 25 de julio, del Reglamento de Viviendas Protegidas.