La Sala Primera del Tribunal Supremo ha estimado el recurso de casación interpuesto por la arrendataria de una vivienda en Valladolid, casando la sentencia de la Audiencia Provincial que había confirmado la desestimación de su acción de retracto arrendaticio por caducidad.
Hechos relevantes. El arrendatario ocupaba la vivienda en virtud de contrato suscrito en 2016 con la entidad bancaria propietaria. En 2018, dicha entidad vendió la finca —junto con otras dieciocho viviendas— a una sociedad mercantil, declarando en escritura que se encontraba libre de arrendamientos, pese a percibir regularmente la renta. La adquirente no practicó notificación alguna al arrendatario y, al constatar la ocupación, formuló denuncia por usurpación que concluyó con sentencia absolutoria. Fue en el acto del juicio penal (11 de febrero de 2019) cuando, a instancia de la defensa del arrendatario, la compradora exhibió por primera vez el título de propiedad. La demanda de retracto se interpuso el 5 de marzo de 2019.
Criterio de las instancias inferiores. Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial declararon caducada la acción, fijando el dies a quo en la fecha en que agentes de policía comunicaron verbalmente al arrendatario la transmisión (octubre de 2018), razonando que, estando la compraventa inscrita, el arrendatario se hallaba en situación de conocer sus condiciones mediante consulta registral.
Doctrina del Tribunal Supremo. La Sala rechaza frontalmente este razonamiento y establece lo siguiente:
Primero, la publicidad registral no desplaza ni sustituye el deber legal de notificación que el art. 25.3 LAU impone al adquirente, consistente en comunicar fehacientemente las condiciones esenciales de la compraventa mediante entrega de copia de la escritura o documento equivalente. Una mera comunicación verbal policial sobre la titularidad del inmueble carece de los elementos necesarios —precio y demás condiciones esenciales— para permitir el ejercicio fundado del retracto.
Segundo, en línea con la doctrina jurisprudencial consolidada (SSTS 1344/2006, 479/2007, 683/2016, entre otras), solo el conocimiento completo y exacto de la venta y sus circunstancias esenciales puede activar el cómputo del plazo de caducidad en ausencia de notificación fehaciente.
Tercero, imponer al arrendatario una carga de indagación registral desnaturaliza el régimen legal del retracto y contradice los principios generales conforme a los cuales nadie puede beneficiarse de su propio incumplimiento (commodum ex iniuria sua nemo habere debet; nemo auditur propriam turpitudinem allegans).
Sobre las restantes cuestiones, al asumir la instancia, la Sala desestima las alegaciones de la demandada relativas a la inoponibilidad del arrendamiento no inscrito (art. 7.2 LAU), a la supuesta venta conjunta (art. 25.7 LAU) y a la inadecuación del precio escriturado, concluyendo que el derecho de retracto nace de la existencia de un arrendamiento válido al tiempo de la transmisión —con independencia de su inscripción registral— y que el precio del retracto es el efectivamente consignado en la escritura pública.
Fallo. Se estima la demanda, declarando el derecho de la arrendataria a retraer la vivienda por el precio escriturado de 8.237 euros más 247,30 euros de gastos acreditados, con condena en costas de primera instancia a la demandada.