STJ | 17/03/2026 — Excepción de incumplimiento del contrato en materia de propiedad horizontal: cuotas de comunidad y obligación de reparación de elementos comunes
Identificación de la resolución
Supremo Tribunal de Justiça (1.ª Secção Cível), acórdão de 17 de marzo de 2026, proceso 4718/20.3T8ALM.L1.S1. Relator: Nelson Borges Carneiro. Votación: unanimidad. Decisión: denegación del recurso de revista.
Objeto del litigio
Una empresa constructora, propietaria de nueve fracciones autónomas (garajes) en un edificio en régimen de propiedad horizontal en Charneca de Caparica, demandó al condominio solicitando la reparación de los elementos comunes (terrazas que constituyen la cubierta de los garajes), indemnización por la imposibilidad de uso de las fracciones y la dispensa del pago de cuotas de comunidad hasta la conclusión de las obras. Las infiltraciones procedentes de defectos en la impermeabilización de las terrazas venían produciéndose desde al menos 2010. La demandante había dejado de pagar voluntariamente las cuotas mensuales desde noviembre de 2010. El condominio alegó que la condómina no podía invocar la excepción de incumplimiento habiendo dejado de pagar durante más de diez años, y que su actuación constituía abuso de derecho.
Doctrina establecida
El STJ confirma el acórdão del Tribunal da Relação de Lisboa, que había revocado parcialmente la sentencia de primera instancia, y establece dos pronunciamientos principales.
En primer lugar, el Tribunal admite la aplicabilidad de la exceptio non adimpleti contractus (artículo 428.º del Código Civil portugués) en el ámbito de las relaciones condominiales. Aunque la obligación de contribuir a las cargas comunes constituye una obligación propter rem derivada de la titularidad de un derecho real (artículos 1424.º, n.º 1, y 1421.º, n.º 1, b) del Código Civil), el STJ subraya que ello no le priva de su carácter obligacional. Existe un sinalagma funcional entre la obligación del condómino de pagar las cuotas y la obligación del condominio de asegurar la conservación y disfrute de los elementos comunes (artículo 1436.º, f) del Código Civil). Si el condominio puede exigir el pago de cuotas, el condómino puede a su vez exigir la realización de las obras necesarias para eliminar los defectos que impiden el uso de sus fracciones.
La excepción de incumplimiento opera como una excepción material dilatoria: quien opone la excepción no niega el derecho del acreedor al cumplimiento ni rechaza su propio deber de cumplir, sino que pretende un efecto dilatorio consistente en realizar su prestación cuando reciba la contraprestación a que tiene derecho. El STJ precisa que esta excepción no presupone la culpa del deudor de la contraprestación en el retraso, pudiendo invocarse incluso cuando el incumplimiento obedece a circunstancias fortuitas.
En segundo lugar, respecto de la alegación de abuso de derecho (artículo 334.º del Código Civil), el STJ descarta que la conducta de la demandante exceda manifiestamente los límites impuestos por la buena fe. El Tribunal razona que de los hechos probados no resulta que las obras de reparación dejaran de realizarse exclusivamente por la falta de pago de cuotas por parte de la demandante. Consta que el condominio fue informado de la necesidad de las obras desde 2010/2011, que la condómina presentó presupuesto en febrero de 2012 que el condominio rechazó, y que no consta que el condominio hubiera desplegado diligencia alguna para obtener presupuestos alternativos o someter la cuestión a la asamblea de condóminos.
El STJ considera que sería desproporcionado exigir a la condómina el pago de cuotas cuando no podía disfrutar de sus fracciones como consecuencia de las infiltraciones, señalando que admitir lo contrario constituiría un incentivo al incumplimiento de las obligaciones de los condominios.
Fundamentos jurídicos relevantes
Código Civil portugués, artículos 334.º (abuso de derecho), 428.º, n.º 1 (excepción de incumplimiento del contrato), 1421.º, n.º 1, b) (partes comunes imperativas), 1424.º, n.º 1 (contribución a los gastos comunes), 1432.º (asamblea de condóminos), 1436.º, f) (funciones del administrador). Doctrina citada: Calvão da Silva, José João Abrantes, Almeida Costa, Vaz Serra, Pires de Lima/Antunes Varela, Manuel Henrique Mesquita, Menezes Cordeiro, Aragão Seia. Jurisprudencia del STJ de 11-07-2019 (proceso 974/17) y de 14-03-2019 (proceso 1189/15).
La resolución consolida una línea jurisprudencial favorable a la aplicación de la exceptio non adimpleti contractus en las relaciones de propiedad horizontal, superando la objeción doctrinal de que la naturaleza propter rem de la obligación de contribución a los gastos comunes excluiría el recurso a esta figura. El reconocimiento de un sinalagma funcional entre la obligación de pago de cuotas y la obligación de conservación de los elementos comunes refuerza la posición del condómino afectado por deficiencias persistentes en partes comunes. Por otra parte, el rechazo del abuso de derecho se fundamenta en la pasividad del propio condominio ante las reclamaciones reiteradas de la condómina, lo que evidencia que el Tribunal valora la conducta de ambas partes a la hora de enjuiciar la proporcionalidad del ejercicio del derecho.
Referencias
- Texto completo: DGSI — Acórdão do STJ de 17/03/2026
- Normativa aplicada: CC portugués, arts. 334.º, 428.º n.º 1, 1421.º n.º 1 b), 1424.º n.º 1, 1432.º, 1436.º f)