Una transformación histórica del sector privado de alquiler
La Renters’ Rights Act 2025, que recibió el Royal Assent el 27 de octubre de 2025, constituye la reforma más profunda del arrendamiento privado en Inglaterra en más de tres décadas. Su implementación, estructurada en tres fases a partir del 1 de mayo de 2026, afecta a aproximadamente once millones de inquilinos y redefine por completo la relación arrendador-arrendatario en el Private Rented Sector (PRS).
Fase 1: 1 de mayo de 2026 — Nuevo régimen arrendaticio
El cambio más significativo es la abolición de los desahucios sin causa (Section 21 «no fault» evictions). A partir de esa fecha, los arrendadores solo podrán recuperar la posesión de la vivienda mediante un Section 8 notice, invocando motivos legalmente tasados (possession grounds). Se crean nuevos motivos para la venta de la propiedad o la ocupación por el propietario o familiares, y se eleva el umbral de impago a tres meses de atrasos de renta.
Todos los Assured Shorthold Tenancies (AST) existentes se convertirán automáticamente en arrendamientos periódicos asegurados (Assured Periodic Tenancies), eliminándose los contratos a plazo fijo. Los inquilinos podrán resolver el contrato con dos meses de preaviso.
En materia de rentas, la Ley establece que las subidas solo podrán practicarse una vez al año mediante un Section 13 notice, y el inquilino podrá impugnar incrementos por encima del precio de mercado. Se prohíben las rental bidding wars (pujas entre candidatos) y la exigencia de más de un mes de renta anticipada.
Otras medidas de la Fase 1 incluyen: el derecho del inquilino a solicitar tener mascotas, con obligación del arrendador de responder motivadamente en 28 días; la prohibición de discriminar a inquilinos con hijos o perceptores de prestaciones sociales; y la obligación de entregar a los arrendatarios existentes una Information Sheet oficial antes del 31 de mayo de 2026, con multas de hasta 7.000 libras por incumplimiento.
Fase 2: desde finales de 2026 — Registro y Ombudsman
Se desplegará progresivamente una base de datos nacional del PRS (PRS Database), con inscripción obligatoria de todos los arrendadores y sus propiedades, incluyendo datos de contacto, características del inmueble y número de ocupantes. El registro nacional será obligatorio desde 2027.
Se creará asimismo un PRS Landlord Ombudsman obligatorio, con funciones de mediación y resolución extrajudicial de conflictos. Su adhesión obligatoria se espera para 2028.
Fase 3: 2027 en adelante — Estándares de habitabilidad
Por primera vez, el Decent Homes Standard —hasta ahora aplicable solo a la vivienda social— se extenderá al sector privado, exigiendo que las viviendas estén libres de riesgos graves como humedades, cableado defectuoso o aislamiento deficiente.
La Awaab’s Law, promulgada tras la muerte de un menor por exposición a moho, impondrá plazos legalmente exigibles para la investigación y reparación de riesgos sanitarios: 24 horas para emergencias, 10 días laborables para otras incidencias, y finalización de obras de seguridad en 5 días.
En materia de eficiencia energética, para el 1 de octubre de 2030 todos los inmuebles arrendados deberán alcanzar la certificación EPC C (actualmente E), con un tope de inversión de 10.000 libras por propiedad.
Régimen sancionador
Los ayuntamientos (local authorities) dispondrán de poderes reforzados de inspección y sanción, con multas civiles de hasta 7.000 libras por infracciones iniciales y hasta 40.000 libras por incumplimientos graves o reiterados. Se amplían las rent repayment orders a los arrendadores intermediarios.