Boletín de Actualidad de Derecho Civil

STS 538/2026, de 9 de abril: arras penitenciales en precontratos de reserva de vivienda con consumidores

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Identificación de la resolución

Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1.ª. Sentencia núm. 538/2026, de 9 de abril (ECLI:ES:TS:2026:1558; recurso de casación e infracción procesal núm. 3745/2021). Ponente: Excmo. Sr. D. José Luis Seoane Spiegelberg. Procedencia: Sección 25.ª de la Audiencia Provincial de Madrid.

Objeto del litigio

Un grupo de consumidores suscribió con una promotora sendos precontratos para la adquisición de viviendas, plazas de garaje y trasteros en una promoción que finalmente no llegó a ejecutarse. La estipulación segunda de cada contrato incorporaba la entrega de 6.000 € «en concepto de arras penitenciales, según lo dispuesto en el art. 1454 del Código Civil», con previsión de pérdida o devolución duplicada según la parte que frustrase la operación. Tras enajenar el solar a una tercera promotora, la demandada activó las arras devolviendo las cantidades dobladas. Los reservistas reclamaron la nulidad del pacto por abusivo y, subsidiariamente, indemnización por incumplimiento o dolo incidental.

Doctrina establecida

La Sala desestima íntegramente los recursos de los demandantes y confirma la calificación de las arras como penitenciales realizada por la Audiencia Provincial. Reitera que la interpretación contractual efectuada por el tribunal de instancia debe prevalecer en casación salvo que resulte manifiestamente ilógica, irracional o arbitraria, criterio que no concurre cuando la cláusula remite expresamente al art. 1454 CC y emplea la denominación «arras penitenciales».

El Tribunal precisa que la utilización en la cláusula del giro «no verificarse la operación de compraventa […] por causa imputable al RESERVISTA» no convierte las arras en penales, pues la voluntad de desistimiento puede inferirse del comportamiento concluyente de la parte (con cita de las SSTS de 13 de mayo de 1930, 22 de febrero de 1984 y 485/2014, de 23 de septiembre, y la reciente STS 178/2026, de 9 de febrero). El propio art. 1454 CC utiliza el término «rescindirse» como sinónimo del derecho potestativo de resolución reconocido a ambos contratantes.

En el control de abusividad, la sentencia descarta el desequilibrio del art. 82 TRLGDCU porque la cláusula atribuye a ambas partes la facultad simétrica de desistir mediante una cantidad idéntica (pérdida o devolución duplicada de 6.000 €). No aprecia tampoco las prohibiciones del art. 85.3, 4 y 5 TRLGDCU: no se reservan al empresario facultades de interpretación o modificación unilateral, no se trata de un contrato de duración indefinida —la cláusula tercera fijaba la entrega en 25 meses desde la licencia de obras— y no existe vinculación incondicionada del consumidor.

La Sala diferencia su doctrina previa sobre arras abusivas (SSTS 501/2008, 213/2014 y 638/2014): lo proscrito es el apartamiento del régimen dispositivo del art. 1454 CC en perjuicio del consumidor cuando éste pierde lo entregado pero el empresario puede desistir sin devolver las arras dobladas, asimetría que aquí no se produce.

Se aplican los arts. 1281.2, 1285, 1288, 1454, 1256, 1115, 7.1 y 1258 CC, así como los arts. 82.1, 82.4.a) y 85.3, 4 y 5 TRLGDCU. En materia procesal, el motivo por infracción del art. 218.2 LEC se rechaza por falta de petición previa de complemento ex art. 215 LEC y por inexistencia de defecto de motivación.

Respecto a la doctrina de los actos propios (arts. 7.1 y 1258 CC), el Tribunal considera que las comunicaciones de la promotora a los reservistas, lejos de manifestar inequívocamente la renuncia al ejercicio de las facultades del art. 1454 CC, transmitían las dificultades de financiación y la consiguiente posibilidad de frustración del proyecto, por lo que la activación posterior del mecanismo arral no contradice una confianza legítima generada en sentido contrario.

La resolución consolida tres líneas jurisprudenciales convergentes: el carácter prevalente de la interpretación contractual de instancia salvo arbitrariedad; la admisibilidad de la voluntad tácita o concluyente como cauce de ejercicio del desistimiento del art. 1454 CC; y la delimitación del control de abusividad sobre cláusulas de arras, que se activa únicamente cuando el régimen pactado introduce una asimetría perjudicial para el consumidor frente al equilibrio dispositivo del precepto. La calificación como penitenciales —y no penales— resulta determinante para excluir las acciones de cumplimiento por equivalencia y de indemnización del mayor daño que ejercitaban los reservistas.

Referencias

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