Identificación de la resolución
Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, sentencia núm. 630/2026, de 23 de abril (ECLI:ES:TS:2026:1882). Recurso extraordinario por infracción procesal y de casación 5230/2021. Ponente: Excmo. Sr. D. Manuel Almenar Belenguer. Procedencia: Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Granada.
Objeto del litigio
El asunto reúne tres cuestiones jurídicas de interés. Por un lado, el alcance de la extensión de la hipoteca a los bienes muebles a que se refiere el artículo 111 de la Ley Hipotecaria cuando ha existido pacto expreso. Por otro, los efectos de la enajenación forzosa del inmueble arrendado para uso distinto de vivienda sobre el contrato de arrendamiento de industria preexistente. Finalmente, los presupuestos de la acción de cobro de lo indebido del artículo 1895 del Código Civil. La controversia se suscita entre la entidad propietaria-arrendadora original y la arrendataria, tras la adjudicación de la finca a un tercero en procedimiento de ejecución hipotecaria y la posterior dación en pago de los bienes muebles a un tercero acreedor de la arrendadora.
Doctrina establecida
El Tribunal Supremo desestima los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación interpuestos por la arrendataria, confirmando los pronunciamientos de la sentencia recurrida.
En primer lugar, respecto del recurso por infracción procesal, la Sala rechaza la denuncia de reformatio in peius, incongruencia y vulneración de la cosa juzgada. Aunque la sentencia de primera instancia había razonado que el contrato de arrendamiento de industria se había extinguido con el decreto de adjudicación, la Audiencia podía discrepar de ese razonamiento sin incurrir en reforma peyorativa, puesto que la pretensión reconvencional fue desestimada en ambas instancias. Se trataba de una mera discrepancia jurídica sobre la determinación del momento de extinción del contrato, no de una alteración del fallo en perjuicio del recurrente.
En segundo lugar, sobre el motivo de casación relativo al artículo 111 LH, la Sala razona que el pacto expreso contenido en la escritura de constitución de la hipoteca extendió la garantía a los bienes muebles colocados permanentemente en la finca. No obstante, la circunstancia de que la entidad adjudicataria reconociera expresamente, al celebrar el ulterior contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda, que los bienes muebles y enseres no eran de su propiedad, conduce a concluir que tales bienes no fueron objeto efectivo de la subasta o, en su caso, fueron objeto de renuncia, manteniéndose la titularidad en la arrendadora original y, por ende, siendo válida la posterior dación en pago.
En tercer lugar, en relación con la acción de cobro de lo indebido del artículo 1895 CC, la sentencia recuerda los tres requisitos para su éxito: pago efectivo con ánimo solutorio, falta de causa en el pago y error del solvens. Dichos requisitos no concurren en el supuesto enjuiciado, pues la arrendataria conocía la existencia de la garantía anticrética sobre las rentas a favor de la entidad acreedora desde el requerimiento notarial de 2010, y conocía igualmente la adjudicación de la finca al tercero, como se desprende del propio contrato de arrendamiento ulteriormente suscrito con la adjudicataria, en el que se hace referencia a la voluntad de «regularizar» la situación.
Fundamentos jurídicos relevantes
La Sala se apoya en la STS 783/2021, de 15 de noviembre, para descartar la aplicación analógica del artículo 29 LAU a los arrendamientos para uso distinto de vivienda y remitir la cuestión al régimen común de los artículos 1549 y 1571 CC. La adjudicataria no ejercitó la facultad de resolución del artículo 1571 CC, por lo que se subrogó en la posición del anterior arrendador hasta la suscripción del nuevo contrato. Pero ello no significa que la arrendadora original conservara el derecho a percibir la renta tras la adjudicación.
Sobre los requisitos de la acción del artículo 1895 CC, la Sala remite a la doctrina contenida en las SSTS 720/2023, de 12 de mayo; 629/2018, de 13 de noviembre; 202/2015, de 24 de abril; y 655/2007, de 14 de junio. La conclusión probatoria de la Audiencia sobre el conocimiento de la adjudicación por la arrendataria —fundada no solo en la presunción del artículo 661 LEC, sino también en el tenor literal del nuevo contrato y en las comunicaciones previas— no fue desvirtuada por los medios legalmente establecidos.
La resolución contribuye a delimitar tres cuestiones de relieve. En cuanto al artículo 111 LH, confirma que la extensión hipotecaria a los bienes muebles requiere pacto expreso, pero condiciona su eficacia traslativa a la efectiva inclusión en la subasta y aceptación por el adjudicatario. En cuanto al arrendamiento de industria sobre inmueble adjudicado, mantiene la línea de la STS 783/2021, según la cual la subrogación del adjudicatario es la regla supletoria a falta de ejercicio de la facultad resolutoria. Y, en materia de cobro de lo indebido, reitera que el error del solvens es un presupuesto autónomo que debe ser probado con singular rigor cuando consta el conocimiento de la situación jurídica subyacente.
Referencias
- Texto completo: CENDOJ — STS 1882/2026,https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/c610717175e4d8cea0a8778d75e36f0d/20260507
- Normativa aplicada: artículos 109, 110, 111 de la Ley Hipotecaria; artículos 334.5.º, 1543, 1571, 1895, 1900, 1901 del Código Civil; artículos 218, 222, 465.5, 661 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.