BGH | 27 de marzo de 2026 — Inexistencia de una obligación general de recabar ofertas comparativas antes de aprobar obras de conservación en una comunidad de propietarios
Identificación de la resolución
Bundesgerichtshof (Tribunal Supremo Federal alemán), Sala V de lo Civil (V. Zivilsenat), sentencia de 27 de marzo de 2026, asunto V ZR 7/25 (Nota de prensa n.º 057/2026). Instancias previas: Amtsgericht (primera instancia, desestimatoria); Landgericht Düsseldorf, sentencia de 16 de diciembre de 2024 (25 S 34/24, estimatoria parcial).
Objeto del litigio
La cuestión sometida al BGH era si los copropietarios de un régimen de propiedad horizontal (Wohnungseigentümergemeinschaft) están obligados, antes de aprobar medidas de conservación del elemento común (Erhaltungsmaßnahmen), a recabar varias ofertas comparativas (Vergleichsangebote) y, en caso afirmativo, bajo qué circunstancias puede prescindirse de dicha exigencia.
Antecedentes de hecho
En una junta de propietarios celebrada en septiembre de 2023, la comunidad demandada —un complejo residencial de varias fincas— aprobó por mayoría cuatro medidas de conservación: la sustitución de dos ventanas en una vivienda por 4.091,22 €, el cambio del acristalamiento de la marquesina de un edificio con trabajos de pintura por 1.564,61 €, una intervención análoga en otro edificio por 1.145,00 € y la sustitución de una ventana adicional por 2.939,30 €. La mayoría prescindió de solicitar ofertas de otras empresas porque la comunidad llevaba décadas colaborando con la cristalería encargada «con la mayor satisfacción» y tenía experiencias positivas con la empresa de pintura.
Los demandantes, miembros de la comunidad, impugnaron los acuerdos invocando exclusivamente la falta de ofertas comparativas. El Amtsgericht desestimó la demanda. El Landgericht Düsseldorf estimó parcialmente el recurso, declarando nulo el acuerdo relativo a las ventanas (4.091,22 €) por considerar que, superada la cuantía de bagatela, era obligatorio recabar ofertas comparativas, sin que el principio «bekannt und bewährt» (empresa conocida y acreditada) bastase como única base de decisión. Los restantes acuerdos fueron confirmados por su escasa cuantía.
Doctrina establecida
El BGH estimó el recurso de la comunidad y desestimó el de los demandantes, restableciendo íntegramente la sentencia desestimatoria del Amtsgericht. La ratio decidendi puede sistematizarse en los siguientes puntos:
1. Inexistencia de obligación legal. Ni la Wohnungseigentumsgesetz (§§ 18, 19 WEG) ni el concepto de administración ordenada (ordnungsmäßige Verwaltung) imponen una obligación general de recabar ofertas comparativas. La exigencia de un mínimo de tres ofertas por encima de un determinado umbral de bagatela carece de base normativa.
2. Abandono de la Drei-Angebote-Regel. El BGH rechaza expresamente la regla de las tres ofertas que la jurisprudencia de instancia (entre otros, los Landgerichte de Berlín, Karlsruhe, Dortmund y Fráncfort del Meno) venía aplicando de forma prácticamente unánime como requisito automático de validez de los acuerdos comunitarios sobre obras de conservación.
3. Criterio del caso concreto. El parámetro de control es si la información disponible resulta suficiente para la toma de decisión desde la perspectiva de un propietario razonable y económicamente prudente (vernünftig und wirtschaftlich denkender Wohnungseigentümer), atendiendo a la naturaleza, alcance, complejidad técnica y urgencia de la medida.
4. Legitimidad del criterio «bekannt und bewährt». Las experiencias positivas previas con una empresa pueden constituir una base informativa suficiente por sí solas. Para un propietario razonable, no solo importa el precio, sino también la expectativa de que el contratista ejecute los trabajos con diligencia, respete los plazos y atienda las reclamaciones.
5. La regla de las tres ofertas como mera exigencia procedimental vacía. El BGH subraya que la anterior regla era una imposición de procedimiento que, por sí misma, nada dice sobre la idoneidad o el precio de mercado de una oferta concreta.
Fundamentos jurídicos relevantes
La sentencia se apoya en los §§ 18 y 19 WEG, que regulan respectivamente los derechos de los copropietarios y el contenido de la administración ordenada. En particular, el § 19, apartado 2, n.º 2, incluye entre las medidas de administración ordenada la conservación del elemento común. El BGH interpreta estos preceptos en el sentido de que confieren a los copropietarios un margen de apreciación (Ermessen) que no puede ser restringido mediante exigencias formales sin soporte legal.
La sentencia supone un cambio de tendencia en el derecho alemán de propiedad horizontal. Durante años, la regla de las tres ofertas había funcionado como un estándar cuasi-normativo creado por la jurisprudencia de instancia, que proporcionaba seguridad jurídica a costa de rigidez. El BGH sustituye este automatismo por un test de razonabilidad que, si bien ofrece mayor flexibilidad, incrementa la incertidumbre sobre la impugnabilidad de los acuerdos en cada caso concreto. La decisión no constituye un cheque en blanco: el Tribunal advierte expresamente que un acuerdo puede seguir siendo contrario a la administración ordenada si la oferta aceptada es objetivamente excesiva, inadecuada, o si se ignoraron dudas evidentes sobre su economicidad.
Referencias
- Nota de prensa del BGH n.º 057/2026, de 27 de marzo de 2026, https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2025/2025191.html
- Instancia previa: Landgericht Düsseldorf, 25 S 34/24, de 16 de diciembre de 2024
- Normativa aplicada: §§ 18, 19 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)