El Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya publica la Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo, que introduce modificaciones sustanciales en la normativa urbanística y de vivienda catalana.
Fundamento competencial y estructura
La norma se fundamenta en el artículo 137 del Estatuto de Autonomía de Cataluña, que atribuye a la Generalitat competencia exclusiva en materia de vivienda, y en el artículo 149 del mismo texto estatutario, que otorga competencias exclusivas en ordenación del territorio y urbanismo.
La Ley consta de once artículos distribuidos en tres capítulos, tres disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y tres disposiciones finales.
Medidas en materia de obra pública
El artículo 1 modifica la Ley 3/2007, de 4 de julio, de la obra pública, reformando el artículo 19 relativo a la tramitación de proyectos de obras para evitar contradicciones con las legislaciones sectoriales aplicables a cada tipo de obra.
Medidas administrativas sobre fianzas de alquiler
El artículo 2 modifica la Ley 13/1996 del Registro y depósito de fianzas, estableciendo que el Instituto Catalán del Suelo debe destinar el importe de las fianzas depositadas a inversiones para la construcción pública de viviendas, con especial atención a promociones en régimen de alquiler. Se establece la obligación de mantener disponibilidades por importe no inferior al 5% para garantizar las devoluciones. Se incorpora también la obligación de comunicación de datos entre administraciones públicas a efectos de inspección y sanción en materia de alquiler.
Modificaciones del texto refundido de la Ley de urbanismo
La Ley introduce numerosas modificaciones en el Decreto legislativo 1/2010. Entre las más relevantes:
Se garantiza la publicidad de los instrumentos de gestión urbanística con el mismo nivel que las figuras de planeamiento, incluyendo el acceso telemático en formato interoperable.
Se define el concepto de alojamiento temporal de protección, público o privado, como equipamiento de alojamiento que en régimen de limitación de renta se destina a satisfacer necesidades de colectivos con dificultades de acceso a la vivienda. Este uso puede implantarse en parcelas y edificios de equipamiento comunitario de titularidad pública sin necesidad de modificar el planeamiento urbanístico vigente.
Se incorpora un nuevo artículo 37 bis que establece que el planeamiento urbanístico debe garantizar el predominio del uso de vivienda como residencia habitual y permanente en municipios con demanda residencial fuerte y acreditada.
Se reducen a la mitad los porcentajes de cesión de suelo correspondientes al aprovechamiento urbanístico para promotores sociales que desarrollen viviendas de protección pública, siempre que más de la mitad del techo edificable se destine a este tipo de vivienda.
Se modifican las reservas mínimas de suelo para vivienda de protección pública: 50% del techo en actuaciones de transformación urbanística del suelo urbanizable y 40% en suelo urbano no consolidado. Al menos la mitad de estas reservas deben destinarse a viviendas en régimen de arrendamiento.
Se añade una disposición adicional vigésima octava que exime de la obligación de construir plazas de aparcamiento en viviendas de protección oficial con calificación permanente destinadas a alquiler o cesión de uso.
Se habilita a los colegios profesionales y entidades colaboradoras para la emisión de informes de idoneidad técnica en el procedimiento de concesión de licencias urbanísticas.
Modificaciones de la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda
Se define el concepto de contrato en fraude como aquel que incorpora cláusulas o prácticas engañosas que vulneren los derechos de los consumidores en materia de vivienda.
Se crea la Comisión de Supervisión de Contratos de Arrendamiento de Vivienda como órgano encargado de coordinar, supervisar y controlar las plataformas digitales y portales inmobiliarios de ofertas de vivienda en alquiler y de uso turístico.
Régimen de los arrendamientos temporales
La Ley introduce un nuevo artículo 66 bis en la Ley 18/2007 que establece una regulación detallada de los arrendamientos de viviendas con carácter temporal. La norma parte de la definición del arrendamiento de vivienda permanente como aquel destinado a la satisfacción de la necesidad de vivienda, con independencia de su duración, excluyendo expresamente las viviendas destinadas a usos recreativos, turísticos o de temporada de vacaciones, debiendo hacerse constar estos usos en el contrato.
Para los arrendamientos suscritos con carácter temporal por razones profesionales, laborales, de estudios, de atención o asistencia médica, de situaciones provisionales a la espera de entrega de vivienda o de regreso a la residencia habitual, u otros usos análogos que no sean diferentes de la satisfacción de la necesidad de vivienda, se establece la aplicación de las normas propias de los arrendamientos de vivienda en materia de fianza, garantías, determinación y actualización de la renta, elevación de la renta por mejoras y asunción de gastos generales y servicios individuales. Este mismo régimen se aplica a los contratos en que se establezca la duración pero no la finalidad de carácter temporal.
La norma impone que debe dejarse constancia de la finalidad del contrato y su acreditación documental, debiendo depositarse esta documentación junto con la fianza en el registro correspondiente. Se establece una presunción legal según la cual el arrendamiento tiene finalidad de vivienda permanente si en el registro correspondiente no consta acreditado un uso distinto.
Para las viviendas con finalidad exclusivamente recreativa, de vacaciones o de ocio, se aplican las normas relativas al arrendamiento para usos distintos al de vivienda, debiendo hacerse constar esta causa o finalidad en el contrato con aportación de documentación específica, así como el lugar de residencia permanente de la parte arrendataria.
En cuanto al régimen de prórrogas, la Ley establece que si el arrendatario no ha acreditado expresamente la causa de la temporalidad y que tiene su residencia en otro lugar, el contrato se considera sometido a la legislación de arrendamientos urbanos para vivienda permanente, aplicándose su régimen jurídico íntegro, incluida la duración legal mínima y el régimen de prórrogas, computándose desde la fecha de formalización del contrato inicial.
Asimismo, si el contrato no se prorroga pero se formaliza un nuevo contrato con la misma parte arrendataria sobre la misma vivienda, este nuevo contrato queda sujeto a las normas del arrendamiento para vivienda permanente, salvo que la parte arrendadora acredite debidamente la prórroga de las circunstancias que causaban la necesidad temporal de vivienda.
Régimen del arrendamiento de habitaciones
La Ley incorpora un nuevo artículo 66 ter que define el arrendamiento de habitación como el contrato por el que la parte arrendadora se obliga a atribuir a la arrendataria el uso exclusivo de una habitación y el derecho a utilizar otras estancias o espacios de uso común de la vivienda, a cambio de un precio.
Se establece que este tipo de arrendamiento debe respetar los estándares de superficie por persona y el umbral máximo de ocupación de la vivienda fijados por la normativa sectorial en materia de vivienda y especificados en la cédula de habitabilidad.
La norma incorpora una previsión dirigida a evitar el fraude mediante la fragmentación contractual: se establece expresamente que el arrendamiento de vivienda por habitaciones o cualquier otra clase de fragmentación física o contractual no desnaturaliza el carácter de arrendamiento de vivienda ni evita la aplicación de las reglas que le son propias. En esta clase de contratos, la suma de las rentas pactadas en varios contratos de arrendamiento de vigencia simultánea sobre una vivienda situada en zona de mercado residencial tensionado no puede exceder de la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda.
Otras modificaciones en materia de vivienda protegida y arrendamiento
Las viviendas con protección oficial situadas en zonas de mercado residencial tensionado mantienen su calificación mientras esté vigente dicha declaración de zona tensionada.
Se modifica el plazo de caducidad de la inscripción en el Registro de solicitantes de vivienda con protección oficial, estableciéndose en dos años.
Se refuerza la regulación de la inspección en materia de vivienda, declarando a los inspectores agentes de la autoridad y regulando sus funciones.
Se tipifica como infracción grave la negativa a suministrar datos a la Administración en relación con el Registro de viviendas vacías y el Registro de grandes tenedores de vivienda.
Modificaciones del Decreto ley 1/2015 sobre tanteo y retracto
Se amplían los supuestos de sujeción a los derechos de tanteo y retracto de la Administración de la Generalitat, incluyendo la transmisión de cualquier vivienda situada en zona declarada mercado residencial tensionado que sea propiedad de un gran tenedor persona jurídica inscrito en el Registro correspondiente, así como la adjudicación de viviendas provenientes de subasta administrativa o judicial.
Se exceptúan del derecho de tanteo las transmisiones de viviendas de nueva construcción en el plazo de un año desde el otorgamiento de la cédula de habitabilidad.
Se establece que la Administración no ejercerá el derecho de tanteo respecto de adquisiciones por personas físicas inscritas en el Registro de solicitantes que se comprometan a solicitar la calificación como vivienda protegida y a destinarla a vivienda habitual durante un mínimo de diez años.
Todas las viviendas adquiridas mediante ejercicio de tanteo y retracto deben calificarse de forma permanente como viviendas con protección oficial de régimen general, aunque superen los precios máximos establecidos.
Se amplía la vigencia temporal de las medidas de intervención a veinticuatro años desde la entrada en vigor del Decreto ley 1/2015.
Otras modificaciones
Se modifica la Ley 11/2022 de mejora urbana, ambiental y social de los barrios y villas, ampliando el plazo de ejecución de actuaciones financiadas a cinco años, prorrogable a ocho, y estableciendo que la contribución del Fondo puede representar entre el 50% y el 75% del presupuesto global del proyecto, pudiendo alcanzar excepcionalmente el 90%.
Se modifica la Ley 12/2017 de la arquitectura para eximir de las especificidades en materia de contratación a los proyectos vinculados a viviendas de protección pública.
Se añade una disposición adicional al texto refundido de la Ley de carreteras autorizando al departamento competente en materia de infraestructuras y a las diputaciones a promover itinerarios no motorizados para dinamizar el territorio.
Disposiciones transitorias y derogatorias
Se establece un régimen transitorio para las calificaciones de viviendas con protección oficial y para el sistema de determinación de precios máximos hasta la adaptación del Decreto 75/2014.
Se derogan, entre otras disposiciones, la Ley 3/2009 de regularización y mejora de urbanizaciones con déficits urbanísticos.
Entrada en vigor
La Ley entró en vigor el día siguiente a su publicación en el Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya.
https://portaldogc.gencat.cat/utilsEADOP/PDF/9574/2127794.pdf