La Corte Suprema de Casación italiana ha dictado sentencia el 29 de enero de 2025 resolviendo un conflicto entre dos procedimientos ejecutivos diferentes sobre el mismo inmueble, estableciendo importantes principios sobre la prelación temporal en las ejecuciones.
El supuesto de hecho
La situación inicial:
- Una sociedad (Vender di Motor Agricola) era propietaria de un inmueble en Cles
- El inmueble estaba arrendado a largo plazo (27 años) a la empresa Punto Grill Services
- La sociedad propietaria tenía deudas con varios acreedores
Primera ejecución – Los alquileres (octubre 2017):
- Cassa Rurale Val di Non ejecutó específicamente los cánones de alquiler del inmueble
- Obtuvo una orden judicial que le asignaba el cobro de todas las rentas de alquiler, tanto las ya vencidas como las futuras
- Esta orden se emitió el 24 de octubre de 2017
Segunda ejecución – El inmueble completo (enero 2018):
- Tres meses después, Banca Popolare dell’Alto Adige inició un procedimiento para embargar todo el inmueble
- Nombró un custodio judicial para administrar la propiedad
- El custodio, al descubrir la situación del alquiler, solicitó autorización para cobrar las rentas
El conflicto jurídico
La pregunta central era: ¿Puede el segundo acreedor (que embarga todo el inmueble) reclamar también los alquileres que ya habían sido asignados al primer acreedor?
Posiciones enfrentadas:
Banca Popolare dell’Alto Adige argumentaba:
- Al embargar el inmueble completo, automáticamente se incluyen sus frutos (los alquileres)
- Los alquileres futuros solo se “materializan” cuando vencen, momento en que el propietario ya no tenía la titularidad del inmueble
- Por tanto, esos alquileres deberían ir a la masa del embargo inmobiliario
Cassa Rurale Val di Non defendía:
- Su orden de asignación tenía fecha anterior y ya había transferido la titolaridad de todos los créditos por alquiler
- El embargo posterior del inmueble no podía afectar derechos ya consolidados
- Los alquileres ya no formaban parte del patrimonio del deudor
La decisión y el principio establecido
El Tribunal de primera instancia y la Corte Suprema coincidieron:
La orden de asignación de alquileres produce efectos inmediatos, transfiriendo instantáneamente al acreedor asignatario:
- Todos los alquileres ya vencidos
- Todos los alquileres futuros del contrato existente
- El derecho exclusivo a cobrarlos directamente del inquilino
Consecuencia práctica:
El embargo posterior del inmueble “llega tarde” – se ejecuta sobre un inmueble ya “vaciado” de sus rentas futuras, que habían salido del patrimonio del deudor meses antes.
El principio jurídico establecido
La Corte estableció que cuando se asignan judicialmente los alquileres de un inmueble, esa asignación:
- Transfiere inmediatamente la titularidad de todos los créditos por alquiler (presentes y futuros)
- Hace salir definitivamente esos créditos del patrimonio del deudor
- Crea la obligación del inquilino de pagar directamente al nuevo titular
- No puede ser afectada por embargos posteriores del inmueble
- Impide que los órganos de la ejecución inmobiliaria posterior adopten decisiones sobre esos alquileres
En esencia: “quien llega primero, cobra primero”, incluso si el segundo embargo es más amplio en su objeto.
https://www.cortedicassazione.it/resources/cms/documents/17195_06_2025_civ_noindex.pdf
