Tribunal Supremo – Sala de lo Civil
Sentencia núm. 1313/2025, de 25 de septiembre de 2025
Recurso de casación núm. 3268/2020
Ponente: Excma. Sra. D.ª M.ª Ángeles Parra Lucán
El origen del conflicto: una extinción de condominio entre hermanos
El 18 de julio de 2008, tres hermanos —Lucio, Concepción y Aurora— disolvieron mediante escritura pública el condominio que mantenían sobre unas naves-almacén y oficinas situadas en Pinseque (Zaragoza). Lucio era titular de la mitad indivisa del inmueble, mientras que cada una de sus hermanas poseía una cuarta parte indivisa.
La extinción del condominio adjudicó la totalidad de la propiedad a Lucio, quien asumió la obligación de compensar a cada hermana con 192.383,70 euros. El pago quedó estructurado de forma singular: diez anualidades iguales de 19.238,37 euros, sin intereses, con vencimientos anuales entre 2012 y 2021. La escritura contenía una cláusula llamativa: si transcurrían quince días desde cada vencimiento sin que mediara requerimiento fehaciente de pago, se entendería satisfecha la obligación y otorgada carta de pago.
El testamento revelador
Apenas una semana después, el 25 de julio de 2008, las hermanas Concepción y Aurora —ambas solteras y sin hijos— otorgaron testamento mancomunado ante notario. En él establecieron un legado singular a favor de su hermano Lucio: si al fallecimiento de cualquiera de ellas persistiera la deuda de Pinseque, esta quedaría condonada. El testamento contenía una justificación emotiva:
“Este legado se constituye porque su hermano… les ha ayudado a construir su patrimonio de forma desinteresada, durante toda la vida, reconociendo que sin la ayuda de su hermano Obdulio no tendrían el patrimonio que tienen.”
La sucesión de fallecimientos
Concepción falleció apenas cinco meses después, en diciembre de 2008. Lucio aceptó formalmente el legado de condonación mediante escritura pública de 4 de junio de 2009, liberándose así de la deuda de 192.383,70 euros que mantenía con su hermana fallecida.
Lucio falleció el 17 de julio de 2010. Le sucedieron su viuda, Adriana, y sus dos hijos, Obdulio y Estefanía. En la escritura de aceptación de herencia se hizo constar expresamente, entre las deudas del caudal hereditario, la obligación pendiente con Aurora por importe de 192.383,70 euros.
El doble juego de requerimientos y renuncias
Entre 2012 y 2017 se produjo una dinámica contradictoria que resulta clave para entender el caso. Por un lado, el abogado Anselmo, actuando como mandatario y persona de confianza de Aurora, remitía puntualmente cada año —dentro del plazo de quince días previsto en la escritura— requerimientos fehacientes de pago mediante burofax a los herederos de Lucio.
Por otro lado, y de forma paralela, Aurora firmaba anualmente documentos privados con un contenido paradójico: condonaba expresamente la deuda del ejercicio anterior no satisfecho, pero simultáneamente ordenaba a su abogado Anselmo que requiriera el pago correspondiente al ejercicio en curso. Este patrón se repitió sistemáticamente. En los documentos, Aurora manifestaba no querer “presentar reclamación judicial ni extrajudicial en reclamación de dichas cantidades no pagadas, ni ahora, ni en el futuro”.
La incapacitación de Aurora
Los informes médicos revelan que Aurora comenzó a presentar deterioro cognitivo desde 2013. El 23 de octubre de 2013, el Dr. Máximo informó sobre pérdida de memoria y probable Alzheimer, aunque señalando que la paciente mantenía lenguaje espontáneo con fluidez, comprensión verbal y capacidades cognitivas residuales.
El 8 de enero de 2014 se documentó que la paciente, entonces de 82 años, “sigue manteniendo un nivel más o menos aceptable de actividades de la vida diaria”. No fue hasta el 21 de abril de 2016 cuando una especialista en neuropsicología informó sobre limitación para la toma de decisiones y administración de bienes.
Finalmente, el 4 de julio de 2017, Aurora fue judicialmente incapacitada por deterioro cognitivo grado 5 en la Escala de Deterioro Global de Reisberg (moderadamente grave), compatible con demencia por probable enfermedad de Alzheimer. Se designó a Filomena como tutora personal y a Enriqueta como tutora patrimonial.
La demanda: reclamación del crédito impagado
El 26 de marzo de 2019, Aurora, representada por sus tutoras legales, interpuso demanda contra los herederos de Lucio reclamando 134.668,59 euros correspondientes a las anualidades vencidas desde 2012. Las tutoras argumentaron que Aurora había tributado sistemáticamente por ese crédito en su declaración del Impuesto sobre el Patrimonio, que los requerimientos se habían efectuado en tiempo y forma, y que su representada nunca tuvo intención real de renunciar al cobro.
Cuestionaron la firma de los documentos de renuncia, alegando que en las fechas de su suscripción Aurora ya padecía la enfermedad que derivó en su incapacitación, circunstancia conocida por la familia. Sostuvieron además que el propio legado testamentario de condonación demostraba que el dinero era necesario en vida de Aurora, quien poseía un importante patrimonio inmobiliario pero carecía de liquidez para afrontar los gastos de su cuidado.
La defensa: donación encubierta y condonación tácita
Los herederos de Lucio se opusieron frontalmente a la demanda. Su estrategia defensiva articuló dos líneas argumentales complementarias:
Primera línea: Afirmaron que la extinción del condominio fue diseñada para minimizar el impacto fiscal de una donación. No otorgaron escritura de donación —que hubiera sido nula por falta de forma, según reconocían citando jurisprudencia— sino que estructuraron la operación como extinción de condominio con pago aplazado y fraccionado. La intención real de todas las partes era que nunca se efectuara pago alguno, como demostraban el testamento mancomunado y las renuncias anuales sucesivas.
Segunda línea: El crédito, en todo caso, había sido condonado tácitamente por Aurora mediante los documentos de renuncia que firmó año tras año. Estos documentos, no impugnados en cuanto a su validez ni en cuanto a la autenticidad de la firma, revelaban inequívocamente la voluntad de no reclamar.
Añadieron que el abogado Anselmo era quien había gestionado toda la operación por indicación de las tres partes. Declaró como testigo que la condonación del crédito no se formalizó así porque hubiera tributado igual que una donación, y que los requerimientos anuales obedecían únicamente a las presiones que otra rama de la familia ejercía sobre Aurora para que reclamase.
Los demandados sostuvieron también que la tutora personal, lejos de proteger a Aurora —quien contaba con un patrimonio valorado en 2.310.000 euros e ingresos mensuales superiores a 6.000 euros—, actuaba en realidad en interés de sus propios hijos, sobrinos y futuros herederos de Aurora, buscando incrementar el caudal hereditario.
Primera instancia: estimación parcial de la demanda
El Juzgado de Primera Instancia núm. 2 de Zaragoza dictó sentencia el 13 de diciembre de 2019 estimando parcialmente la demanda. Condenó a los demandados a pagar 134.668,59 euros más intereses moratorios, pero modificó la pretensión actora en un aspecto relevante: estableció responsabilidad mancomunada en lugar de solidaria.
El juzgado razonó que existían “elementos indiciarios” de que el negocio jurídico seguía vigente:
- Aurora continuó tributando por el crédito en el Impuesto sobre el Patrimonio, sin que su abogado comunicara a la gestoría que se había condonado la deuda
- El letrado Anselmo había reclamado las cantidades “nombrando el negocio jurídico sustentador como de compraventa”
- En las fechas de firma de las renuncias existía “clara falta de capacidad” de Aurora, conforme a los informes médicos, y además tales documentos no se otorgaron ante notario
- El testamento no manifestaba voluntad de donar el crédito, sino de condonarlo condicionadamente en caso de premoriencia
- Era un hecho pacífico que no se había abonado cantidad alguna
Apelación: la tesis de la donación encubierta
La Audiencia Provincial de Zaragoza, en sentencia de 22 de junio de 2020, estimó el recurso de apelación de los demandados, revocó íntegramente la sentencia de primera instancia y desestimó la demanda.
El método indiciario
La Audiencia acudió a la prueba de indicios para averiguar la verdadera naturaleza del negocio. Citó jurisprudencia del Tribunal Supremo reconociendo que “la intención de donar como estado anímico” puede deducirse mediante el método indirecto de las presunciones judiciales, y que normalmente la afirmación de donación no surge de un solo indicio sino de varios que, en conjunto, la revelan.
Los nueve indicios identificados
La sentencia de apelación construyó su argumentación sobre nueve indicios convergentes:
1. Motivo o fin de liberalidad: Expresamente reconocido en el testamento mancomunado al agradecer a Lucio que “les ha ayudado a construir su patrimonio de forma desinteresada, durante toda la vida”.
2. Falta de racionalidad económica: Carece de sentido que Aurora, con 76 años, acordara aplazar el primer vencimiento cuatro años y fraccionarlo en diez anualidades adicionales, terminando de cobrar a los 90 años, si realmente pretendía percibir el dinero.
3. Solvencia económica de Aurora: Poseía un patrimonio importante y percibía ingresos mensuales superiores a 6.000 euros por pensiones, rentas y alquileres. No necesitaba ese dinero para subsistir.
4. Ausencia de intereses: La suma diferida no devengaba interés alguno, lo cual resulta inusual en una operación comercial real entre extraños y solo se explica por el ánimo de liberalidad entre hermanos.
5. Vínculos familiares: La relación entre los hermanos era excelente, como revela el testamento mancomunado. Los lazos afectivos constituyen el contexto natural de las donaciones.
6. Desinterés manifiesto por el cobro: Los requerimientos anuales, aunque formalmente correctos, nunca fueron seguidos de reclamación judicial efectiva ni de apercibimientos. Parecían, en expresión de la Audiencia, “una suerte de paripé”. Verificado cada requerimiento, no se adoptaba ninguna medida ejecutiva, lo cual hubiera sido lo normal si realmente se pretendiera el cobro.
7. Declaraciones del letrado gestor: El abogado Anselmo manifestó en juicio que “la operación consistió en una donación y así se preparó”, pero que ante el elevado coste fiscal “decidieron hacerlo de otra manera, como era la extinción del condominio, poniendo precio y un sistema de pago con la intención de que no se pagaría nunca”. Añadió: “El sentido de aplazar era no pagar, y se completó con el legado del testamento”.
8. Diferencia tributaria exorbitante: Un informe pericial acreditó que la tributación de la extinción de condominio ascendía a 10.279,67 euros, mientras que una donación hubiera supuesto 95.363,08 euros. Esta diferencia de casi 85.000 euros explicaba la estructura elegida.
9. Condonaciones sucesivas documentadas: Los documentos privados firmados anualmente por Aurora, en los que renunciaba expresamente a reclamar judicial o extrajudicialmente las cantidades, reforzaban la tesis de que nunca hubo intención real de cobro.
Rechazo de la falta de capacidad
La Audiencia discrepó expresamente del juzgado en cuanto a la supuesta falta de capacidad de Aurora al firmar las renuncias. Argumentó que:
- No existía prueba inequívoca de que Aurora careciera de capacidad “en todo momento”. Los informes médicos no descartaban capacidad puntual para actos concretos.
- No se había instado la nulidad específica de esos documentos ni se había impugnado la autenticidad de las firmas.
- El artículo 322 del Código Civil establece una presunción de capacidad aplicable a toda persona mayor de edad, que solo desaparece cuando se prueba la concurrencia de enfermedad persistente que impida regir la persona y administrar los bienes.
- Los informes revelaban que Aurora mantenía ciertas capacidades: lenguaje espontáneo fluido, comprensión verbal, nivel “más o menos aceptable” de actividades cotidianas.
La Audiencia concluyó: “No existe prueba alguna que acredite que D.ª Aurora estuviera privada de razón cuando firmó tales renuncias”.
La calificación final
Tras valorar conjuntamente todos los indicios, la Audiencia Provincial concluyó: “Convenimos que la extinción del condominio llevada a cabo encubría un negocio jurídico de donación a favor de D. Lucio”.
El recurso de casación: la cuestión de la forma
Las tutoras de Aurora interpusieron recurso de casación al amparo del artículo 477.2.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, denunciando la infracción del artículo 633 del Código Civil y de la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre requisitos formales de las donaciones de inmuebles.
La estrategia procesal de la recurrente
La argumentación del recurso presentaba una peculiaridad táctica relevante. Aunque las recurrentes manifestaban no compartir la valoración de la Audiencia —pues a su juicio las partes habían pretendido realmente una extinción del condominio a cambio de un precio—, aceptaban en casación, “como valoración de la prueba efectuada por la Audiencia”, que se trataba de una donación encubierta.
Una vez asumida esa premisa, el recurso invocaba la consolidada doctrina jurisprudencial según la cual el artículo 633 del Código Civil exige escritura pública específica para la validez de toda donación de bien inmueble, debiendo constar en ella tanto la voluntad de donar como la aceptación del donatario, ya sea en la misma escritura o en otra separada.
Citaron la sentencia del pleno del Tribunal Supremo de 11 de enero de 2007, seguida por numerosas resoluciones posteriores (204/2007, 826/2009, sentencia de 28 de noviembre de 2011, 199/2012, 828/2012, 683/2014), que establecen que cuando una donación de inmueble se otorga bajo la apariencia de otro negocio jurídico que resulta simulado, aunque se pruebe la existencia del ánimo de donar y la aceptación, la donación carece de validez por defecto de forma.
La conclusión del recurso era contundente: declarada nula la donación encubierta por falta de forma, debían rechazarse las alegaciones de los demandados para evitar el pago y, siendo válida la escritura de extinción de condominio —cuya nulidad no había sido pedida por ninguna parte—, procedía estimar la reclamación de cantidad fundada en el crédito documentado en dicha escritura.
La oposición: distinción entre donación del inmueble y condonación del crédito
Los herederos de Lucio se opusieron al recurso argumentando que la jurisprudencia invocada no resultaba aplicable al caso. Sostuvieron que el procedimiento no versaba sobre la existencia de una donación de inmueble encubierta en una extinción de condominio, sino sobre la existencia o extinción del crédito derivado de esa operación.
Reiteraron todos sus argumentos sobre la voluntad condonatoria: el testamento mancomunado, las renuncias anuales sucesivas, la falta de lógica en la estructura de pago (76 años, primer vencimiento a los 80, último a los 90), las declaraciones del letrado gestor, y la diferencia tributaria que explicaba el diseño de la operación.
Añadieron que la aplicación de los artículos 1156 y 1187 del Código Civil conducía a la extinción del crédito por condonación, que puede ser expresa o tácita. Destacaron que la recurrente omitía toda referencia a los documentos de renuncia, que no fueron impugnados y respecto de los cuales no se solicitó declaración de nulidad.
Finalmente, señalaron la incoherencia de la posición de la recurrente: pretendía que Aurora habría tenido capacidad para reclamar el crédito pero no para renunciar a él, cuando lo cierto es que las reclamaciones obedecían únicamente a presiones familiares ejercidas por los hijos de la tutora, futuros herederos interesados en maximizar el patrimonio sucesorio.
La doctrina del Tribunal Supremo: calificación e interpretación como cuestiones jurídicas
Delimitación del ámbito de revisión en casación
El Tribunal Supremo comenzó precisando conceptos fundamentales. Frente a lo alegado por la recurrente, aclaró que “las cuestiones fácticas que quedan excluidas del recurso de casación se refieren a los hechos, a la base fáctica, pero que la interpretación y la calificación del negocio no son un hecho probado”.
La Sala reiteró su doctrina consolidada: la interpretación de los contratos corresponde al tribunal de instancia y no puede revisarse en casación “en tanto no se haya producido una vulneración de la normativa que debe ser tenida en cuenta en la interpretación de los contratos”. Sin embargo, sí cabe revisión “cuando, con infracción de los criterios de interpretación, han alcanzado un resultado interpretativo que claramente contradice la voluntad de las partes”.
La calificación como operación jurídica revisable
Sobre la calificación, el Tribunal fue particularmente claro:
“Tampoco la calificación es una cuestión fáctica. En sentido amplio, la calificación forma parte de la interpretación del contrato, ya que tras la averiguación del propósito, de la intención que animó a quienes celebraron el negocio y precisar qué es lo que realmente quisieron al obligarse, la calificación se dirige a determinar el tipo negocial.”
Se trata de identificar la naturaleza del contrato celebrado, de confrontar la declaración de voluntad de las partes con un esquema o tipo negocial o, por el contrario, de determinar si es atípico porque no se inserta en ninguno de los tipos predispuestos por el ordenamiento.
La sentencia concluyó tajantemente: “La calificación del contrato es una operación jurídica, puesto que debe realizarse mediante la interpretación de las normas jurídicas. En consecuencia, es impugnable en casación la calificación del contrato efectuada por el tribunal de apelación, por infracción, en su caso, de las normas aplicables”.
Esta precisión resultaba relevante porque la recurrente no había planteado en su recurso la impugnación de la calificación efectuada por la Audiencia, sino que la había asumido como premisa de su razonamiento.
La paradoja insalvable: simulación y validez del negocio aparente
La aplicación de la jurisprudencia sobre forma de las donaciones
El Tribunal Supremo reconoció que si la sentencia recurrida se refiriera efectivamente a la donación de un inmueble, “la aplicación de la jurisprudencia de la sala conduciría a la estimación del recurso de casación” por falta de los requisitos formales del artículo 633 del Código Civil.
Sin embargo, identificó inmediatamente un obstáculo procesal insuperable: “al asumir la instancia, no podríamos estimar la demanda, por lo que el recurso de casación no podría ser estimado por falta de efecto útil”.
El principio de equivalencia de resultados
La Sala invocó su doctrina consolidada sobre el principio de equivalencia de resultados, según el cual “no procede estimar un recurso que no conduzca a una alteración del fallo” (sentencias 441/2016, 1442/2023, 1526/2024).
El razonamiento era implacable en su lógica: incluso aceptando que la tesis de la sentencia recurrida fuera que la voluntad común real era efectuar la donación del inmueble —cuya nulidad se impondría por falta de forma—, la consecuencia no podría ser la pretendida por la recurrente.
¿Por qué? Porque “el negocio declarado de extinción del condominio con compensación no sería un negocio querido, carecería de validez y no ampararía ni la adjudicación de la propiedad ni el crédito a cargo del adjudicatario”.
La incompatibilidad lógica de la tesis de la recurrente
El Tribunal Supremo señaló expresamente la contradicción interna de la posición de la parte recurrente:
“No se puede pretender que estemos al mismo tiempo ante una donación del inmueble (a la postre nula por falta de forma) y ante una extinción del condominio con nacimiento de un crédito exigible al adjudicatario por la indemnización del valor a los demás copropietarios.”
La recurrente intentaba sortear esta contradicción sosteniendo que ninguna de las partes había impugnado la escritura de extinción del condominio, que por tanto sería plenamente válida. Sin embargo, el Tribunal rechazó frontalmente este argumento.
La tesis del recurso resultaba “difícilmente compatible con la simulación relativa que presupone la existencia de donación cuya nulidad se interesa porque, como hemos dicho, en cuanto no querido, el negocio de extinción del condominio no sería válido (con la consecuencia de que tampoco se habría extinguido la comunidad, lo que por lo demás nadie pretende)”.
Simulación y ausencia de voluntad negocial
El Tribunal fue contundente sobre las consecuencias de la simulación:
“El hecho de que las partes no hubieran pedido la nulidad del negocio de extinción del condominio sería irrelevante, pues la inexistencia del negocio declarado como querido es el presupuesto para que se aprecie la existencia de la donación disimulada que se quiere ahora por la demandante recurrente en casación que sea declarada nula por falta de forma.”
En definitiva, si realmente hubo simulación relativa —negocio aparente de extinción de condominio que encubre donación—, el negocio aparente carece de validez por no ser querido. Y si el negocio de extinción no es válido, el crédito que de él nace tampoco lo es, por lo que no puede ser exigido.
La verdadera naturaleza del litigio: ausencia de alegación de simulación
El Tribunal Supremo identificó el problema de fondo que explica todas las paradojas del caso:
“Esta situación paradójica se produce porque lo cierto es que ninguna de las partes ha alegado que hubiera simulación, y por ello no han cuestionado la validez de la extinción del condominio con adjudicación de la propiedad completa del inmueble al causante de los demandados.”
Las verdaderas posiciones procesales
La Sala describió con precisión las posturas reales de las partes a lo largo del procedimiento:
La recurrente “no ha pretendido a lo largo del procedimiento ni pretende ahora que se deje sin efecto la adjudicación, porque ampara el crédito que reclama en la extinción del condominio”.
Los demandados, “por su parte, dando por supuesto que les corresponde la propiedad completa en virtud de la extinción del condominio, se han venido oponiendo al pago argumentando la condonación del crédito nacido con ocasión de la adjudicación por actos concluyentes de D.ª Aurora”.
Respecto de la sentencia recurrida, “a pesar de que […] no ha utilizado estos argumentos de los demandados, sí ha estimado su recurso de apelación y les ha absuelto de las pretensiones dirigidas contra ellos, por lo que tampoco tenían interés en impugnar la sentencia recurrida, aunque sí reiteran en su escrito de oposición su planteamiento”.
La ambigüedad de la sentencia de apelación
Una parte significativa del problema deriva de la redacción de la sentencia recurrida. El Tribunal Supremo observó que la Audiencia Provincial “se refiere a los indicios que le permiten concluir que hay donación, pero no afirma que la donación sea de la cuota del inmueble de que era titular D.ª Aurora”.
Esta falta de precisión en la calificación resulta relevante porque “aunque en ocasiones se confundan, la condonación de un crédito solo impropiamente puede calificarse como donación, pues condonación y donación son instituciones diferentes”.
Donación versus condonación
El Tribunal recordó que el artículo 1187 del Código Civil remite a los preceptos de las donaciones inoficiosas y a la forma de la donación para la condonación expresa, “sin excluir en cambio que, con libertad de forma, el comportamiento del acreedor sea de tal naturaleza que resulte incompatible con la voluntad de conservar el derecho de crédito”.
Esta distinción resulta crucial: si lo condonado fue la cuota del inmueble mediante una donación disimulada bajo extinción de condominio, se aplicarían los requisitos formales del artículo 633 CC. Pero si lo condonado fue el crédito indemnizatorio nacido de una extinción de condominio real y querida, podría operar la condonación tácita sin requisitos de forma específicos.
La doble vía de desestimación
El Tribunal Supremo estableció que, en cualquiera de las dos interpretaciones posibles de la sentencia recurrida, la pretensión de la recurrente no podía prosperar:
Primera interpretación (donación de la cuota del inmueble): Si hubo simulación relativa y la extinción con adjudicación y compensación no fueron queridas como tales, “la pretensión de cumplimiento del crédito derivado de la compensación, en cuanto no querido, no sería válido ni exigible, sin que tampoco se haya pretendido en ningún momento que se declare que se vuelva a la situación anterior a la extinción del condominio”.
Segunda interpretación (condonación del crédito derivado de extinción real): “Los créditos habrían quedado extinguidos por condonación” mediante los actos y documentos que obraban en el procedimiento.
Remisión a precedentes sobre fiscalidad
El Tribunal añadió una precisión importante: “Otra cosa es la fiscalidad de la operación, por lo que, como hemos hecho en los casos enjuiciados por las sentencias 412/2019, de 9 de julio, y 82/2020, de 5 de febrero, procede remitir testimonio a la Administración Tributaria para su control, determinación y sanción en su caso”.
Esta remisión distingue claramente entre las consecuencias civiles del negocio —que son las que la sala debe resolver— y las consecuencias tributarias, cuya determinación corresponde a la Administración competente.
El fallo: desestimación del recurso
El Tribunal Supremo desestimó el recurso de casación, confirmó íntegramente la sentencia de la Audiencia Provincial de Zaragoza e impuso las costas a la parte recurrente con pérdida del depósito constituido para recurrir.
Adicionalmente, “a los efectos de fiscalidad”, ordenó que el juzgado remitiera testimonio de la resolución a la Administración Tributaria correspondiente.
La sentencia cierra así un complejo litigio en el que la estructura negocial diseñada para minimizar el impacto fiscal acabó generando un conflicto familiar que llegó hasta la cúspide del sistema judicial español, sin que finalmente pudiera prosperar la reclamación patrimonial ejercitada por las tutoras de quien, años atrás, pareció querer beneficiar gratuitamente a su hermano.
https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/2097440c09cbfe5ba0a8778d75e36f0d/20251010
