La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado la sentencia 1593/2025, de 11 de noviembre, en la que aborda la calificación jurídica de un contrato mediante el cual un inversor aportó capital a una promotora inmobiliaria para la construcción de viviendas, pactándose tanto su participación en beneficios como la devolución del capital invertido.
Los hechos del caso
En diciembre de 2004, un particular y la mercantil Promociones Almofrei S.A. suscribieron un documento privado por el que el primero se comprometía a aportar el 25% del coste previsto de dos promociones inmobiliarias en la provincia de Pontevedra, consistentes en la construcción de 21 chalets, participando en idéntico porcentaje en los eventuales beneficios.
La cuantificación inicial del 25% de la inversión se cifró en 1.719.000 euros, aunque finalmente el capital efectivamente entregado fue de 1.000.055 euros, al mejorar las previsiones iniciales de gastos.
Entre 2007 y 2012, la promotora remitió al inversor diversos informes de situación en los que diferenciaba sistemáticamente dos conceptos: el capital invertido, por un lado, y la participación en beneficios, por otro. Los informes establecían calendarios concretos para la devolución del capital e incluían expresiones reiteradas sobre la recuperación de la inversión, el capital devuelto y el capital pendiente. Se llegaron a abonar 425.055 euros en concepto de retorno parcial de la inversión mediante cuatro pagos realizados entre junio de 2007 y septiembre de 2008, formalizándose en cada ocasión certificados que cuantificaban el capital pendiente de devolución más los beneficios correspondientes.
La crisis inmobiliaria afectó gravemente al desarrollo de las promociones. En 2012, la promotora comunicó al inversor que había decidido no continuar con cuatro de las viviendas proyectadas y poner en venta las parcelas para afrontar las deudas pendientes, garantizando ya únicamente la inversión en los terrenos disponibles.
El inversor interpuso demanda reclamando los 575.000 euros pendientes de devolución y 263.750 euros en concepto de participación en beneficios.
Las resoluciones de instancia
El Juzgado de Primera Instancia desestimó íntegramente la demanda. Calificó el contrato como un contrato de cuentas en participación de los regulados en los artículos 239 a 243 del Código de Comercio, considerando que en este tipo de contratos el cuenta partícipe no tiene derecho al reintegro de la cantidad aportada, sino que debe participar tanto de las eventuales ganancias como de las pérdidas. Añadió que no se había instado la rendición de cuentas ni podía afirmarse la terminación del proyecto inmobiliario como presupuesto fáctico necesario para el reparto de beneficios o pérdidas.
La Audiencia Provincial de Pontevedra revocó parcialmente la sentencia y condenó a la demandada a abonar 575.000 euros en concepto de devolución de la inversión, desestimando la reclamación de beneficios.
La Audiencia calificó el contrato como atípico, participando de las características del contrato mercantil de cuentas en participación en cuanto a la participación del inversor en los proyectos y en los eventuales beneficios y pérdidas, pero con la particularidad de que se le garantizó también el derecho a recuperar la inversión efectuada. Por ello, el capital inicial se transmitió a título de préstamo y no para su dilución en el patrimonio de la entidad demandada, tratándose de una aportación en concepto de préstamo cuya retribución se llevaba a cabo mediante una participación en beneficios.
Para alcanzar esta conclusión, la Audiencia valoró el contenido de todas las comunicaciones intercambiadas entre las partes, destacando la diferenciación constante entre capital invertido y participación en beneficios, los calendarios de restitución del capital que no se hicieron depender de la finalización de las obras ni de la liquidación o rendición de cuentas, y las expresiones reiteradas sobre la recuperación de la inversión.
El recurso de casación
Promociones Almofrei S.A. interpuso recurso de casación articulado en tres motivos, todos ellos dirigidos a cuestionar la calificación e interpretación del contrato realizada por la Audiencia Provincial.
En el primer motivo, la recurrente alegó la infracción de los artículos 239 y 243 del Código de Comercio, en relación con los artículos 1689 y 1691 del Código Civil, sosteniendo que resulta de difícil acomodo admitir un contrato atípico mezcla de préstamo y cuentas en participación, dado que el primero es un contrato sinalagmático y el segundo un contrato asociativo, y que en el contrato de cuentas en participación el cuenta partícipe no puede ser excluido de las eventuales pérdidas.
En los motivos segundo y tercero, invocando diversos preceptos sobre interpretación de los contratos, la recurrente reprochó que la sentencia recurrida no se atuviera al tenor literal del contrato, sino a los actos posteriores de las partes, argumentando además que la normativa fiscal impone distinguir entre el retorno de la inversión y el reparto de los eventuales beneficios.
La doctrina del Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo desestima íntegramente el recurso de casación.
Respecto a los motivos segundo y tercero, relativos a la interpretación del contrato, la Sala recuerda su consolidada doctrina sobre los estrechos límites de la revisión casacional en esta materia. La interpretación de los contratos constituye una función de los tribunales de instancia que solo es revisable en casación con carácter excepcional, cuando sea contraria a alguna de las normas legales que regulan la interpretación de los contratos o se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario.
El Tribunal aprecia carencia manifiesta de fundamento en estos motivos por varias razones. En primer lugar, la recurrente acumula en un único motivo la infracción de diferentes normas sobre interpretación contractual que tienen contenido muy diferente, sin explicar suficientemente cuál de los preceptos invocados resulta realmente infringido. En segundo lugar, las normas citadas no atacan realmente la razón decisoria de la sentencia recurrida, que basa la interpretación contractual en los artículos 1281 y 1282 del Código Civil, siendo precisamente este último precepto, que dispone que para juzgar de la intención de los contratantes deberá atenderse principalmente a los actos de estos coetáneos y posteriores al contrato, el que no forma parte de los invocados como infringidos pese a erigirse en el centro del reproche casacional.
La Sala considera que la interpretación de la Audiencia no puede ser tachada de ilógica, irracional o arbitraria. La parquedad del contrato es muy llamativa, lo que impide que la mera interpretación literal facilite pistas seguras sobre la intención común de los contratantes, resultando obligatorio acudir a los actos posteriores al contrato. Y esos actos posteriores han seguido una línea coherente durante un periodo tan prolongado de tiempo que avala de modo muy consistente las conclusiones de la Audiencia sobre el diferente trato que se dio a la inversión del demandante, tratada siempre como una suma a devolver antes de la finalización de los proyectos e independientemente de la liquidación y abono de los eventuales beneficios.
En cuanto al argumento sobre la normativa fiscal, el Tribunal lo rechaza por tratarse de una cuestión nueva introducida en el recurso de casación, recordando la doctrina que veda plantear cuestiones per saltum que no fueron formuladas en la primera instancia o en la apelación.
Respecto al primer motivo, sobre la calificación del contrato, el Tribunal Supremo señala que, desestimados los motivos sobre interpretación, decae también el relativo a la calificación. Los contratos de naturaleza atípica o innominada se caracterizan con frecuencia por estructurarse en torno a prestaciones y contraprestaciones tomadas de varios formatos contractuales y son enteramente válidos al amparo de la autonomía de la voluntad del artículo 1255 del Código Civil.
La Sala concluye que la naturaleza asociativa propia del contrato de cuentas en participación no impide que la verdadera intención de las partes fuera dotar a la financiación del demandante del régimen jurídico propio del contrato de préstamo, sin perjuicio del diferente tratamiento que luego hubiera de tener el resultado económico final de las promociones inmobiliarias proyectadas.
El Tribunal añade que no ha sido objeto del proceso la eventual participación del demandante en las posibles pérdidas del negocio, pues la demandada no formuló reconvención ni ejercitó pretensión alguna al respecto, por lo que la mayor parte del argumentario del motivo no tiene relación con la razón decisoria de la sentencia.