La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en su Sentencia 103/2026, de 29 de enero (ponente: Parra Lucán), ha desestimado el recurso de casación interpuesto por una comunidad de propietarios contra la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid que declaró nulo un acuerdo comunitario por el que se exigía al propietario de un local que no utilizara una salida de humos existente y que desmontara la chimenea instalada desde 1990.
El caso. Binti Capital, S.L., adquirió en septiembre de 2016 un local en el que desde 1978 se venían explotando negocios de hostelería. En 1990, la comunidad de propietarios había autorizado al entonces arrendatario, el Sr. Florián, a instalar una chimenea de salida de humos, si bien con carácter personal y temporal, quedando obligado a desmontarla al finalizar su arrendamiento. Tras el abandono del local por el Sr. Florián, ni este procedió a desmontar la chimenea ni la comunidad exigió su retirada. Desde al menos 2002, un segundo arrendatario explotó otro restaurante en el local utilizando esas mismas instalaciones sin oposición comunitaria. Cuando Binti Capital adquirió el local, comunicó a la presidenta y al administrador de la comunidad su intención de continuar la actividad de hostelería, les entregó copia del proyecto de obras, y estos visitaron las obras sin formular objeción alguna respecto de la salida de humos. Concluidas las obras, la comunidad adoptó en marzo de 2017 un acuerdo exigiendo el cese del uso de la salida de humos y el desmontaje de la chimenea. El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda de impugnación del acuerdo, pero la Audiencia Provincial la estimó, declarando su nulidad.
Las cuestiones jurídicas planteadas en casación. La comunidad recurrente articuló tres motivos de casación, estrechamente relacionados, denunciando la infracción de los arts. 7 CC y 7 y 17.6 LPH, así como de la doctrina jurisprudencial sobre actos propios, ejercicio tardío del derecho y consentimiento tácito en materia de uso de elementos comunes. Sostenía, en síntesis, que la mera inactividad de la comunidad no equivalía a consentimiento, que el acuerdo impugnado constituía un ejercicio legítimo de sus facultades sobre elementos comunes y que la sentencia recurrida legitimaba de facto una servidumbre sin que hubiera transcurrido el plazo de usucapión.
Doctrina de la sentencia. La Sala desestima los tres motivos y confirma la sentencia de apelación, razonando sobre la base de los hechos declarados probados por la Audiencia Provincial. La Sala recuerda que la doctrina de los actos propios tiene su fundamento en la protección de la confianza y en el principio de buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables (con cita de la STS 556/2013, de 4 de marzo).
La Sala distingue el supuesto enjuiciado de los precedentes invocados por la recurrente. A diferencia de los casos citados, en este supuesto concurrían circunstancias específicas: la comunidad no exigió la retirada de la chimenea durante más de catorce años tras la marcha del arrendatario inicialmente autorizado; permitió que un segundo arrendatario explotara un restaurante utilizando esas instalaciones sin oposición; conoció con antelación la intención de la nueva propietaria de continuar la actividad de hostelería; recibió copia del proyecto de obras; la presidenta y el administrador visitaron las obras sin transmitir objeción alguna respecto de la salida de humos; y solo tras la conclusión de las obras y la realización de una importante inversión se adoptó el acuerdo prohibitivo.
La Sala distingue expresamente este caso de la STS 158/2016, de 16 de marzo (en la que se trataba de un cambio de destino del local y la pretensión de utilizar un elemento común susceptible de uso comunitario futuro), de la STS 171/2013, de 6 de marzo (obras realizadas sin consentimiento con requerimientos expresos de la comunidad), y de la STS 570/2020, de 29 de octubre (autorización de uso de zona ajardinada como mera tolerancia). En el presente caso, no hubo cambio en el destino del local, sino continuidad de una actividad de hostelería, y el elemento utilizado había venido siendo destinado de forma ininterrumpida a salida de humos de los sucesivos negocios instalados en el local.
La sentencia confirma la declaración de nulidad del acuerdo al amparo del art. 18.1.c) LPH, con imposición de costas del recurso de casación a la comunidad recurrente.
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