El Tribunal Supremo ha resuelto, STS 21-10-2025, que cuando la mitad indivisa de un inmueble se transmite mediante subasta judicial, el plazo de nueve días para ejercer el retracto de comuneros comienza a contar desde la inscripción en el Registro de la Propiedad, aunque esta no refleje el precio de adjudicación.
El caso: una finca compartida y una subasta judicial
Servicios Logísticos Patrimonio Integral 2008, S.L. era propietaria de la mitad de un terreno en Madrid. La otra mitad pertenecía a dos empresas que la habían hipotecado. Al no pagar el préstamo hipotecario, esa mitad fue subastada judicialmente y adjudicada a Buildingcenter S.A.U.
Los hechos relevantes fueron:
- El decreto de adjudicación se dictó el 26 de marzo de 2013
- El testimonio del decreto se expidió el 8 de enero de 2014
- La adjudicación se inscribió en el Registro de la Propiedad el 3 de abril de 2014
- En el Registro constaba la fecha del decreto y quién había comprado, pero no el precio
La demanda: 40 días después de la inscripción
El 13 de mayo de 2014 —es decir, 40 días después de la inscripción registral— Servicios Logísticos presentó una demanda para ejercer el retracto de comuneros. Este derecho permite a un copropietario comprar la parte que otro ha vendido a un tercero, pagando el mismo precio.
La empresa explicó que ese mismo día había consultado el Registro de la Propiedad y descubierto la venta. No consignó el precio porque decía desconocerlo, ya que el Registro no lo reflejaba. Pedía al juez que obligara al comprador a revelar el importe para poder pagarlo.
Un problema procesal inicial
El juzgado rechazó inicialmente la demanda porque no se había depositado el precio, requisito que consideraba obligatorio. Pero la Audiencia Provincial revocó esta decisión, entendiendo que depositar el dinero ya no era un requisito imprescindible para presentar la demanda de retracto.
La defensa del comprador: el plazo ya había pasado
Buildingcenter se opuso alegando que la acción había caducado. Su argumento era claro: el artículo 1524 del Código Civil establece un plazo de nueve días desde la inscripción en el Registro de la Propiedad. Como habían pasado más de 40 días desde la inscripción, era demasiado tarde.
La compradora argumentó que aunque el Registro no reflejara el precio, Servicios Logísticos podía haberlo consultado directamente en el juzgado que tramitó la subasta.
Las sentencias de instancia: acción caducada
Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial desestimaron la demanda. Ambos tribunales consideraron que:
- La inscripción registral establece una presunción absoluta de conocimiento de la venta
- El plazo de nueve días comenzó el 3 de abril de 2014 (fecha de inscripción)
- La demanda del 13 de mayo estaba fuera de plazo
- Aunque el Registro no indicara el precio, este dato estaba disponible en el juzgado
Los recursos: ¿es necesario conocer el precio?
Servicios Logísticos recurrió ante el Supremo con dos argumentos principales:
En el recurso por infracción procesal alegó que los tribunales habían valorado mal la prueba, ignorando que sin conocer el precio era imposible ejercer adecuadamente el derracto.
En el recurso de casación invocó jurisprudencia según la cual para ejercer el retracto es necesario conocer “todas las circunstancias de la transmisión”, incluido el precio. Como el Registro no lo indicaba, sostenía que el plazo no podía empezar a contar desde la inscripción.
La doctrina del Tribunal Supremo
El Supremo comenzó recordando la jurisprudencia consolidada sobre este asunto:
El plazo de nueve días es muy breve por razones de seguridad jurídica. No se puede mantener indefinidamente la incertidumbre sobre quién es el verdadero propietario.
La inscripción registral crea una presunción absoluta de conocimiento. Desde que la venta se inscribe en el Registro, se presume que el copropietario la conoce, y el plazo empieza a correr automáticamente.
Excepcionalmente, el plazo puede empezar antes si se demuestra que el copropietario conoció todos los detalles de la venta antes de la inscripción.
El Supremo aclaró que muchas sentencias citadas por la recurrente no eran aplicables porque trataban situaciones diferentes: casos en los que el retracto se ejercitó antes de la inscripción registral o en los que había prueba de conocimiento previo.
La decisión: el plazo ya había expirado
El Tribunal Supremo desestimó ambos recursos por varios motivos:
No hubo error en valorar la prueba. El problema no era determinar qué hechos estaban probados, sino interpretar correctamente la ley. Y esa es una cuestión jurídica, no probatoria.
La inscripción marca el inicio del plazo. Constaba sin duda que la transmisión se inscribió el 3 de abril de 2014. Desde esa fecha, cualquiera podía consultar el Registro y saber que el 50% de la finca había cambiado de manos.
La falta de diligencia de la recurrente. La empresa no explicó por qué esperó hasta el 13 de mayo para consultar el Registro. Tampoco acreditó haber intentado conocer los detalles consultando el juzgado. Se limitó a pedir una nota simple del Registro y, el mismo día, presentó una demanda genérica sin siquiera averiguar el precio.
La inscripción es el límite temporal definitivo. Si cada copropietario pudiera decidir cuándo empieza a correr el plazo según cuándo considera que tiene “información suficiente”, la determinación del dies a quo quedaría a su arbitrio y se perdería toda seguridad jurídica.
El retracto debe interpretarse restrictivamente. Al ser una limitación al derecho de propiedad del comprador, no cabe hacer interpretaciones amplias que favorezcan al retrayente.
El resultado práctico
El Tribunal concluyó que el retracto ejercitado el 13 de mayo de 2014 estaba caducado, pues habían transcurrido más de nueve días desde la inscripción del 3 de abril.
La empresa recurrente fue condenada a pagar las costas de ambos recursos y perdió los depósitos que había constituido para interponerlos.