Introducción
La Sala Primera del Tribunal Supremo ha dictado la Sentencia 1778/2025, de 3 de diciembre (ROJ: STS 5512/2025), en la que aborda la cuestión de los límites de la protección registral del acreedor hipotecario cuando concurren elementos fácticos que permiten dudar de la exactitud del Registro de la Propiedad.
Hechos relevantes
El supuesto enjuiciado presenta la siguiente secuencia fáctica: la titular registral de un inmueble lo vendió en julio de 2008, pero los compradores no inscribieron su adquisición. La vendedora, aprovechando que seguía figurando como propietaria en el Registro, constituyó hipoteca sobre la misma finca en marzo de 2010 a favor de una entidad bancaria.
La compradora perjudicada interpuso demanda solicitando la nulidad de la hipoteca. El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda, pero la Audiencia Provincial revocó la sentencia al considerar que el banco quedaba protegido por el artículo 34 de la Ley Hipotecaria como tercero de buena fe.
Doctrina sobre la buena fe registral
El Tribunal Supremo reitera la denominada concepción «ética» de la buena fe del artículo 34 LH, según la cual no basta la simple ignorancia de la realidad extrarregistral, sino que se exige una actuación diligente que trasciende la mera consulta del Registro.
La Sala recuerda que la gradación de la diligencia exigible debe proyectarse en el marco concreto y circunstancial de cada caso, valorando si el adquirente disponía de elementos que racionalmente le permitieran dudar de la exactitud registral.
Ratio decidendi
El Tribunal estima tanto el recurso extraordinario por infracción procesal como el recurso de casación, fundamentando su decisión en los siguientes extremos:
En el plano procesal, aprecia error patente en la sentencia de apelación por haber prescindido de pruebas relevantes, limitándose a considerar únicamente la escritura de carta de pago sin valorar el interrogatorio de parte ni la restante documental.
En cuanto al fondo, el Tribunal concluye que concurrían elementos suficientes para desvirtuar la buena fe del acreedor hipotecario: el banco había otorgado carta de pago al comprador con ocasión de la cancelación de una hipoteca anterior; la empleada de la entidad reconoció la mecánica interna de registro de operaciones y garantías; y el certificado de tasación encargado por el propio banco advertía expresamente de discrepancias entre la descripción registral y la realidad física del inmueble.
Pronunciamiento sobre la hipoteca a non domino
La sentencia precisa que el contrato otorgado por quien no es propietario no es nulo ni anulable, sino que carece de eficacia para constituir el derecho real de garantía. No obstante, si concurren los requisitos del artículo 34 LH, es posible la adquisición a non domino del derecho de hipoteca.
En el caso examinado, al no apreciarse buena fe en el acreedor hipotecario por falta de la diligencia exigible, no resulta aplicable la protección del citado precepto.
Fallo
El Tribunal Supremo casa la sentencia de apelación, desestima el recurso de apelación del banco y confirma el fallo de primera instancia que declaró la nulidad de la hipoteca, con imposición de costas a la entidad bancaria en las instancias.
Referencia: STS 1778/2025, de 3 de diciembre. Sala de lo Civil. Ponente: Excma. Sra. D.ª M.ª Ángeles Parra Lucán. ECLI:ES:TS:2025:5512.
https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/dbf7d5824fac6d67a0a8778d75e36f0d/20251218