La Tercera Sala Civil de la Corte de Casación francesa ha dictado una sentencia el 7 de mayo de 2025 (Pourvoi nº 24-15.027) que establece importantes criterios sobre los derechos de los copropietarios en situación de indivisión forzosa. Este fallo, que casa parcialmente la decisión de la Corte de Apelación de Lyon del 12 de marzo de 2024, sienta jurisprudencia en materia de protección del derecho de propiedad cuando existe una situación de copropiedad no deseada pero necesaria.
Los hechos: una modificación unilateral en un bien indiviso
El litigio enfrentaba a varios propietarios de parcelas adyacentes que compartían la propiedad indivisa de un camino común (parcela AR n° [Cadastre 3]) que daba acceso a sus respectivas propiedades. El Sr. H, propietario de una de las parcelas y copropietario del camino, demandó al matrimonio X y a una sociedad civil inmobiliaria (SCI) por haber construido una rampa de hormigón en el camino común sin su consentimiento, solicitando su demolición, la restauración del camino y una indemnización por los perjuicios sufridos.
La particularidad de la indivisión forzosa
La indivisión forzosa representa una situación especial dentro del derecho de propiedad. A diferencia de la indivisión ordinaria (que puede cesar mediante la partición), la indivisión forzosa se caracteriza por:
- Su carácter necesario y permanente: surge de la configuración misma de los bienes, como es el caso de los caminos de acceso compartidos
- Su finalidad de servicio común: está destinada a garantizar la utilidad de otros bienes principales
- Su imposibilidad de división: no puede dividirse sin perder su función esencial
En el caso concreto, el camino constituía una indivisión forzosa porque era el único acceso a las propiedades de las partes, lo que lo hace indispensable para todos los copropietarios.
El razonamiento jurídico de la Corte de Casación
La Corte de Apelación había rechazado la petición de demolición argumentando que la rampa no modificaba el uso del camino ni perjudicaba significativamente el acceso del Sr. H a su propiedad. Sin embargo, la Corte de Casación consideró este enfoque insuficiente y fundamentó su decisión en los artículos 544 y 551 del Código Civil francés:
- El artículo 544 define la propiedad como «el derecho de gozar y disponer de las cosas de la manera más absoluta, siempre que no se haga un uso prohibido por las leyes o los reglamentos»
- El artículo 551 establece que «todo lo que se une e incorpora a la cosa pertenece al propietario»
De estos principios, la Corte derivó una regla específica para la indivisión forzosa: aunque cada copropietario tiene derecho a usar el bien indiviso, este derecho está limitado por dos condiciones fundamentales:
- No cambiar la destinación del bien sin el consentimiento unánime de todos los copropietarios
- No causar ningún daño ni perturbación a la posesión de los demás
La innovación jurisprudencial: el derecho absoluto a rechazar modificaciones no consentidas
El aspecto más relevante de esta sentencia es que establece un principio claro: en virtud de su derecho propio, cualquier copropietario puede exigir la eliminación total de nuevas construcciones edificadas sin su consentimiento en el bien indiviso, sin que pueda ser obligado a convertirse en propietario de ellas.
Este principio introduce un matiz importante respecto a jurisprudencias anteriores:
- Ya no basta con demostrar que la modificación no causa un perjuicio material significativo
- El simple hecho de no haber consentido a la modificación otorga al copropietario un derecho absoluto a exigir su eliminación
- Este derecho deriva directamente de la naturaleza del derecho de propiedad y no puede ser limitado por consideraciones de utilidad o proporcionalidad
Las implicaciones prácticas para situaciones de copropiedad forzosa
Esta sentencia tiene importantes consecuencias prácticas para todas las situaciones de copropiedad forzosa en Francia:
- Para caminos de acceso comunes: cualquier modificación, incluso las que mejoren el acceso, requiere el consentimiento de todos los copropietarios
- Para elementos estructurales compartidos: muros, tejados o instalaciones comunes en edificios no pueden ser modificados unilateralmente
- Para infraestructuras de servicios compartidos: pozos, canalizaciones o instalaciones de suministro compartidas están igualmente protegidas
La sentencia refuerza la necesidad de obtener acuerdos formales previos a cualquier modificación de elementos en copropiedad forzosa, sugiriendo la conveniencia de establecer reglamentos de uso que prevean procedimientos de autorización para evitar conflictos.
El alcance de la reparación: más allá de la indemnización
Un aspecto importante del fallo es que confirma que la simple indemnización económica (que se mantuvo en 2.000 euros por perjuicio de disfrute) no es suficiente para compensar la vulneración del derecho de propiedad. La Corte establece claramente que el copropietario tiene derecho a exigir la restauración física del bien a su estado original.
Esta posición refuerza la concepción del derecho de propiedad como un derecho que va más allá del simple valor económico, reconociendo su dimensión como libertad fundamental protegida por la Constitución y el Convenio Europeo de Derechos Humanos.
Conclusión: un refuerzo del derecho de propiedad individual en contextos colectivos
Esta sentencia de la Corte de Casación francesa representa un importante recordatorio de que, incluso en situaciones de propiedad compartida obligatoria, los derechos individuales de cada propietario mantienen una protección robusta. La decisión equilibra dos principios fundamentales:
- El respeto a la utilidad común del bien indiviso, que justifica la situación de copropiedad forzosa
- La protección del derecho individual de cada propietario a que no se modifique su propiedad sin su consentimiento
Al establecer que cualquier copropietario puede exigir la eliminación de construcciones no autorizadas, independientemente de su impacto práctico, la Corte reafirma la primacía del consentimiento como pilar fundamental del derecho de propiedad, incluso en contextos donde la cooperación y el uso compartido son inevitables.
https://www.courdecassation.fr/decision/export/681af5d60dfb1f09369ce223/1
