La Tercera Sala Civil de la Corte de Casación francesa ha emitido el 10 de abril de 2025 un dictamen (Avis n° 15010) que establece criterios fundamentales sobre la aplicación temporal de las leyes en materia de sanciones civiles. Este dictamen responde a una consulta planteada por el Tribunal Judicial de París sobre la aplicación de la reciente ley de viviendas turísticas.
Antecedentes: la consulta del Tribunal de París
El Tribunal Judicial de París presentó dos preguntas clave:
- Cuando se solicita una multa civil según el artículo L. 651-2 del Código de la Construcción y la Vivienda por un cambio ilícito de uso ocurrido antes de la entrada en vigor de la Ley n° 2024-1039 del 19 de noviembre de 2024, ¿debe determinarse el uso habitacional del local según los criterios de la nueva ley o de la antigua?
- En caso de aplicación de la nueva ley a hechos anteriores, ¿son los nuevos criterios aplicables a los procedimientos en curso o solo a los iniciados después de la entrada en vigor de la ley?
La modificación legislativa en cuestión
La Ley n° 2024-1039 del 19 de noviembre de 2024 modificó sustancialmente el artículo L. 631-7 del Código de la Construcción y la Vivienda, ampliando los criterios para determinar cuándo un local se considera de uso habitacional.
En la versión anterior, un local se reputaba de uso habitacional si estaba destinado a este uso el 1 de enero de 1970. La nueva ley amplía este criterio:
«Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage soit à une date comprise entre le 1er janvier 1970 et le 31 décembre 1976 inclus, soit à n’importe quel moment au cours des trente dernières années précédant la demande d’autorisation préalable au changement d’usage…»
(Para la aplicación de la presente sección, un local se considera de uso habitacional si estaba destinado a este uso ya sea en una fecha comprendida entre el 1 de enero de 1970 y el 31 de diciembre de 1976 inclusive, o en cualquier momento durante los treinta años anteriores a la solicitud de autorización previa al cambio de uso…)
La opinión de la Corte: no retroactividad de las leyes punitivas más severas
La Corte de Casación resolvió en su dictamen que:
«Lorsqu’une amende civile prévue par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation est sollicitée sur le fondement d’un changement d’usage illicite intervenu avant l’entrée en vigueur de l’article 5, I, 1°, d, de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, la détermination de l’usage d’habitation du local prévue par l’article L. 631-7 du même code doit s’effectuer à l’aune des critères de la loi ancienne.»
(Cuando se solicita una multa civil prevista en el artículo L. 651-2 del Código de la Construcción y la Vivienda por un cambio ilícito de uso ocurrido antes de la entrada en vigor del artículo 5, I, 1°, d, de la Ley n° 2024-1039 del 19 de noviembre de 2024, la determinación del uso habitacional del local prevista en el artículo L. 631-7 del mismo código debe efectuarse según los criterios de la ley anterior.)
Fundamentos jurídicos de la decisión
La Corte fundamentó su decisión en varios principios jurídicos fundamentales:
- Carácter punitivo de la multa civil: La Corte reafirmó su jurisprudencia que considera que la multa civil prevista por el artículo L. 651-2 constituye una sanción con carácter de castigo.
- Principio constitucional de no retroactividad: El Consejo Constitucional ha establecido que el principio de no retroactividad de la ley represiva más severa, derivado del artículo 8 de la Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano, se aplica a cualquier sanción con carácter de castigo.
- Modificación sustancial de las reglas de fondo: La Corte determinó que la ley del 19 de noviembre de 2024 modifica los elementos a considerar para determinar si un local es de uso habitacional, sustituyendo la única fecha de referencia del 1 de enero de 1970 por dos períodos de duración respectiva de siete y treinta años.
- Efecto de ampliar el régimen de autorización: La Corte señaló que la nueva ley afecta las reglas de fondo que definen las condiciones en las que el alquiler de un local amueblado puede calificarse como cambio de uso y tiene como efecto someter a un régimen de autorización previa el cambio de uso de locales que no estaban sujetos a él bajo el texto anterior.
- Ley más severa: En consecuencia, esta ley debe considerarse más severa y no puede ser objeto de una aplicación retroactiva.
Implicaciones prácticas
La decisión de la Corte de Casación tiene importantes consecuencias prácticas:
- Para los cambios de uso ocurridos antes del 21 de noviembre de 2024 (fecha de entrada en vigor de la nueva ley), se aplicarán los criterios antiguos, es decir, solo se considerará de uso habitacional el local que tuviera este uso el 1 de enero de 1970.
- Para los cambios de uso ocurridos a partir del 21 de noviembre de 2024, se aplicarán los nuevos criterios ampliados, considerándose de uso habitacional el local que tuviera este uso entre 1970 y 1976 o en cualquier momento durante los treinta años anteriores a la solicitud de autorización.
- Esta interpretación garantiza la seguridad jurídica y la previsibilidad del derecho, principios fundamentales en un Estado de Derecho.
https://www.courdecassation.fr/decision/67f7699a346c8e4db4347582
