La reciente sentencia de la Corte Suprema de Casación italiana, de 25 de abril de 2025, aborda la protección de los derechos de los acreedores hipotecarios cuando se enfrentan a construcciones ilegales realizadas en propiedades sobre las que tienen garantías.

Antecedentes del caso

El caso surge de una disputa entre Brera Servizi Aziendali s.r.l. (el acreedor hipotecario) y el Ayuntamiento de Agrigento (Sicilia). La controversia se originó cuando:

1. Sicilsud Leasing s.p.a. inscribió una hipoteca sobre un terreno de 1.150 m² en enero de 1994
2. Ocho meses después, el Ayuntamiento de Agrigento confiscó una construcción ilegal realizada en dicho terreno
3. El acreedor hipotecario (tras varias cesiones del crédito) intentó ejecutar la hipoteca en 2013
4. El tribunal de instancia declaró «improseguible» la ejecución, considerando que la confiscación municipal había extinguido la hipoteca

La decisión de la Corte Constitucional

Un elemento crucial en esta resolución fue la intervención previa de la Corte Constitucional italiana, que en su sentencia n° 160 del 3 de octubre de 2024 declaró inconstitucional el artículo 7, tercer párrafo, de la Ley n° 47 de 1985, en la parte que no salvaguardaba el derecho de hipoteca inscrito a favor de un acreedor no responsable del abuso urbanístico, cuando dicha inscripción fuera anterior a la transcripción del acto de confiscación municipal.

La Corte Constitucional consideró que la legislación anterior resultaba irrazonable y perjudicaba desproporcionadamente al acreedor hipotecario inocente, violando los artículos 3, 24 y 42 de la Constitución italiana.

Principios establecidos

La sentencia establece varios principios importantes:

1. Los acreedores hipotecarios no responsables del abuso urbanístico mantienen sus derechos aunque la propiedad sea confiscada posteriormente
2. El inmueble confiscado pasa al patrimonio disponible del municipio (no al indisponible)
3. El municipio debe ser considerado como un «tercero adquirente» del bien hipotecado
4. La ejecución hipotecaria puede continuar incluso contra el municipio que ha adquirido el inmueble

Implicaciones prácticas

La sentencia aclara cómo debe proceder la ejecución hipotecaria en estos casos:

• Si el inmueble es regularizable, el adjudicatario deberá presentar solicitud de regularización dentro de los 120 días siguientes a la notificación del decreto de adjudicación
• Si el inmueble no es regularizable, se transferirá al adjudicatario junto con la obligación de demoler la construcción ilegal
• La confirmación de esta posibilidad viene reforzada por la reciente modificación del DPR n° 380/2001 que permite a los ayuntamientos enajenar bienes confiscados bajo condición suspensiva de que el adquirente elimine las obras abusivas

Esta sentencia representa un equilibrio entre la protección de los derechos de los acreedores hipotecarios y el respeto a la normativa urbanística, estableciendo un precedente importante en el derecho italiano.

https://www.cortedicassazione.it/resources/cms/documents/10933_04_2025_civ_noindex.pdf