La Tercera Sala Civil de la Cour de cassation francesa ha dictado el 8 de enero de 2026 un arrêt que delimita la frontera entre la clause pénale (cláusula penal) y la clause de dédit (cláusula de desistimiento) en el ámbito de los contratos de construcción de vivienda individual.
Hechos del caso
En junio de 2018, dos particulares celebraron con la sociedad Maisons Pierre un contrato de construcción de vivienda individual (contrat de construction de maison individuelle, CCMI) por un precio de 137.810 euros. Antes del inicio de las obras, en septiembre del mismo año, los comitentes comunicaron al constructor su renuncia al proyecto.
El contrato preveía en su artículo 17-2 una indemnización forfaitaria del 10% del precio en caso de resolución por el comitente en aplicación del artículo 1794 del Code civil francés.
El constructor reclamó judicialmente dicha indemnización. La Cour d’appel de París calificó la estipulación como cláusula penal y, en consecuencia, redujo la cantidad debida de 13.781 euros a 6.980 euros, ejerciendo la facultad de moderación judicial prevista en el artículo 1231-5 del Code civil.
La cuestión jurídica
El litigio se centra en la naturaleza jurídica de la indemnización pactada: si constituye una cláusula penal —sujeta a moderación judicial— o una cláusula de desistimiento —cuyo importe no puede ser reducido por el juez—.
Doctrina del arrêt
La Cour de cassation casa parcialmente la sentencia de apelación con base en los artículos 1231-5 y 1794 del Code civil. El tribunal establece la siguiente distinción:
- La cláusula penal tiene por objeto asegurar la ejecución de la obligación por una de las partes y sanciona un incumplimiento imputable al deudor.
- La cláusula de desistimiento (clause de dédit) permite a una parte sustraerse a la ejecución del contrato mediante el pago de una indemnización forfaitaria, sin que ello constituya un incumplimiento.
Según el alto tribunal, la estipulación litigiosa autorizaba al comitente a denunciar el contrato de construcción mediante el pago, además de las sumas correspondientes al avance de los trabajos, de una indemnización del 10% del precio convenido en concepto de resarcimiento por los gastos incurridos por el constructor y el beneficio que habría podido obtener de la ejecución completa.
La Cour de cassation concluye que esta cláusula no sancionaba un incumplimiento imputable al comitente, sino que le confería una facultad de desistimiento. Por tanto, no puede calificarse como cláusula penal y queda excluida la potestad judicial de moderación.
Decisión
El tribunal casa y anula parcialmente el arrêt de la Cour d’appel de París en lo relativo a la fijación del importe de la indemnización contractual, los gastos procesales y la aplicación del artículo 700 del Code de procédure civile. El asunto se reenvía a la Cour d’appel de París en distinta composición.
Referencia: Cour de cassation, 3ème chambre civile, 8 janvier 2026, n° 24-12.082 (FS-B)
https://www.courdecassation.fr/decision/export/695f68d1cdc6046d4798721f/0