La tercera cámara civil de la Cour de Cassation ha dictado el 19 de junio de 2025 una decisión que recuerda los principios fundamentales del derecho de servidumbres, particularmente en materia de servidumbre legal por causa de enclave.

Los hechos del caso

El conflicto enfrenta a propietarios vecinos por un derecho de paso:

La propietaria: Mme [I], propietaria de varias parcelas, incluida la catastrada sección AE n° [Cadastre 2]

Los demandantes: M. [C], propietario de terrenos agrícolas vecinos, y M. [B], que explota estos terrenos como arrendatario rural

El objeto del litigio: Mme [I] demandó a sus vecinos en denegación de servidumbre y prohibición de paso por su parcela. Como contraataque, M. [C] y M. [B] solicitaron reconvencionalemente el reconocimiento de una servidumbre convencional de paso o, subsidiariamente, de una servidumbre legal por causa de enclave.

El marco procesal particular

Esta decisión interviene en un contexto procesal específico: se trata de un fallo dictado tras reenvío después de casación. La Cour de Cassation ya había casado una primera decisión de la cour d’appel de Poitiers el 9 de noviembre de 2022.

La decisión de la cour d’appel de Poitiers

En el segundo examen, la cour d’appel de Poitiers consideró que M. [C] se beneficiaba de una servidumbre legal por causa de enclave sobre la parcela de Mme [I].

Los motivos retenidos:

• M. [C] no podía pasar por el camino catastrado sección ZS n° [Cadastre 5] perteneciente a una asociación sindical autorizada de la cual no era miembro
• La asociación no había sido citada en la causa
• Aunque M. [B] ya había utilizado este camino, esta tolerancia de paso no se había mantenido

La cuestión jurídica planteada

El problema central consistía en determinar si era correcto establecer una servidumbre por causa de enclave a favor de una persona en lugar de a favor de un fundo determinado.

Los argumentos del pourvoi

Mme [I] invocó la violación del artículo 686 del código civil, argumentando que una servidumbre es un derecho real establecido a favor de un fundo y no en favor de una persona.

Su crítica se dirigía contra el hecho de que la cour d’appel había juzgado que M. [C] se beneficiaba de una servidumbre legal, poniendo el acento en la persona del beneficiario en lugar del fundo.

La respuesta de la Cour de Cassation

Los textos aplicables

La Cour se basó en los artículos 637 y 682 del código civil:

Artículo 637: Una servidumbre es una carga impuesta sobre una heredad para el uso y utilidad de una heredad perteneciente a otro propietario.

Artículo 682: El propietario cuyos fundos están enclavados y que no tiene sobre la vía pública ninguna salida o una salida insuficiente está fundado para reclamar sobre los fundos de sus vecinos un paso suficiente para asegurar el servicio completo de sus fundos.

El análisis de la Cour

La Cour consideró que la cour d’appel había cometido un error fundamental al establecer la servidumbre. El razonamiento central es que la servidumbre por causa de enclave no puede ser instituida más que para el uso y utilidad de un fundo determinado y no a favor de una persona.

La decisión de la cour d’appel había puesto incorrectamente el acento en la persona de M. [C] como beneficiario, en lugar de identificar claramente el fundo dominante que se beneficiaría de la servidumbre.

El fallo: casación parcial

La Cour de Cassation casó y anuló parcialmente el fallo de la cour d’appel de Poitiers, salvo en lo que confirmaba el juicio deferible respecto a que M. [C] no demostraba beneficiarse de una servidumbre convencional de paso.

https://www.courdecassation.fr/decision/export/6853d9f25253664177a3e752/1