La Tercera Sala Civil de la Cour de cassation francesa ha dictado el 8 de enero de 2026 un arrêt que aborda los efectos de la estipulación a favor de tercero (stipulation pour autrui) sobre la extinción de garantías reales en el contexto de la financiación de promociones inmobiliarias, así como los límites del poder jurisdiccional en apelación.
Contexto: la financiación de promociones inmobiliarias en Francia
El caso ilustra una estructura habitual en la financiación de promociones inmobiliarias. El promotor obtiene financiación bancaria para adquirir el suelo y construir, otorgando garantías reales sobre el inmueble. A medida que vende las viviendas a los adquirentes finales, los fondos obtenidos deben destinarse al reembolso del préstamo bancario. Para asegurar este flujo, es práctica común que los contratos de compraventa establezcan que el pago del precio se efectúe directamente al banco financiador, no al promotor.
Las partes y la estructura negocial
El promotor (La Résidence) desarrollaba un programa de construcción de viviendas financiado mediante dos préstamos del Crédit Foncier de France. El primero, destinado a la adquisición del terreno, quedó garantizado con un privilège de prêteur de deniers (privilegio especial del prestamista que financia la adquisición inmobiliaria, con rango preferente) inscrito en primer rango. El segundo, para la construcción, se garantizó con hipoteca convencional en segundo rango; este préstamo fue reembolsado y la inscripción no se renovó.
El banco (Crédit Foncier de France) ostentaba así una garantía real inscrita sobre el inmueble que, conforme avanzara la promoción, se iría dividiendo en lotes.
La adquirente (Sra. [P]) compró varios lotes mediante contrato de venta en estado futuro de acabamiento (vente en l’état futur d’achèvement, equivalente a la compraventa sobre plano). El contrato contenía una estipulación a favor de tercero: el pago del saldo del precio debía efectuarse mediante cheque a la orden del banco o, excepcionalmente, del notario del programa. Mediante esta cláusula, el promotor (estipulante) pactaba con la compradora (promitente) que esta pagaría al banco (tercero beneficiario), garantizando así que los fondos de las ventas se destinaran al reembolso del crédito.
El conflicto
La adquirente no respetó íntegramente el mecanismo pactado: abonó parte del precio directamente al promotor en respuesta a sus requerimientos de fondos conforme avanzaba la obra. El promotor no destinó esos importes al reembolso del préstamo y finalmente fue declarado en liquidación judicial sin haber satisfecho íntegramente la deuda bancaria. El crédito del banco fue admitido en el pasivo concursal.
El banco, como titular de la garantía real, ejercitó su derecho de persecución (droit de suite): aunque los lotes hubieran sido transmitidos a terceros, la garantía subsiste y el acreedor puede dirigirse contra el actual propietario del bien gravado. Ante la negativa del banco a cancelar las inscripciones, la adquirente ejercitó acción solicitando el levantamiento o cancelación registral del privilegio y de la hipoteca.
La situación de la adquirente resultaba así comprometida: había pagado el precio de su vivienda (en parte directamente al promotor, incumpliendo la cláusula contractual), pero el inmueble seguía gravado con la garantía real del banco, ejecutable para satisfacer el crédito impagado.
Estipulación a favor de tercero y novación
La adquirente sostenía que la aceptación por el banco de la estipulación a favor de tercero habría producido una novación por cambio de deudor. Según su tesis, al aceptar el banco que ella le pagara directamente, habría consentido sustituir al promotor por la compradora como deudora, liberando al primero. Extinguida la obligación principal del promotor, las garantías accesorias también debían extinguirse.
La Cour de cassation rechaza este argumento. Con fundamento en los artículos 1121, 1271 y 1273 del Code civil (en su redacción anterior a la ordonnance n° 2016-131 de 10 de febrero de 2016), el tribunal establece:
- La novación no se presume; la voluntad de novar debe resultar claramente del acto.
- La sustitución de un nuevo deudor por el antiguo solo constituye novación si el acreedor descarga expresamente al deudor originario.
- Cuando un deudor estipula que un tercero pagará su deuda, solo queda liberado de su obligación frente al beneficiario si este consiente una novación. La prueba de tal consentimiento no puede resultar de la mera aceptación del beneficio de la estipulación.
El banco aceptó recibir pagos de la compradora, pero ello no implicaba renuncia a su crédito frente al promotor ni a las garantías que lo aseguraban. La garantía real subsiste y el derecho de persecución puede ejercitarse contra la actual propietaria.
Decisión
El tribunal casa y anula parcialmente el arrêt de la Cour d’appel de Toulouse únicamente en cuanto confirma el pronunciamiento de primera instancia que declaró sin objeto la demanda de cancelación de la hipoteca convencional no renovada, así como en lo relativo a costas y aplicación del artículo 700 del Code de procédure civile. El asunto se reenvía a la Cour d’appel de Toulouse en distinta composición.
Se desestiman los motivos segundo, tercero y cuarto por no ser manifiestamente susceptibles de provocar la casación. Se desestima igualmente el quinto motivo por infundado.
Referencia: Cour de cassation, 3ème chambre civile, 8 janvier 2026, n° 24-11.645 (FS-B)
https://www.courdecassation.fr/decision/export/695f68cfcdc6046d47987135/0