El Gobierno del Reino Unido ha publicado el borrador de un proyecto de ley que aspira a transformar de raíz el sistema de tenencia de viviendas en Inglaterra y Gales. La Commonhold and Leasehold Reform Bill propone, en síntesis, la progresiva supresión del leasehold como forma de adquisición de pisos y su sustitución por el commonhold, un régimen de propiedad plena que otorga a los titulares el dominio perpetuo de sus viviendas y el control colectivo de los elementos comunes del edificio.
El leasehold, figura jurídica de raigambre feudal, ha sido objeto de críticas sostenidas durante décadas. Bajo este sistema, el adquirente de una vivienda no obtiene la propiedad del inmueble, sino un derecho de uso limitado en el tiempo —a menudo por plazos de noventa y nueve o más años— mientras un tercero conserva el freehold o dominio eminente. Esta estructura ha propiciado situaciones de marcado desequilibrio: rentas del suelo que se incrementan sin límite, cargos de gestión opacos y, sobre todo, la amenaza permanente del forfeiture, instituto que permite al propietario del suelo resolver el contrato y recuperar la posesión del inmueble ante incumplimientos del arrendatario, con la consiguiente pérdida de la vivienda y del valor patrimonial acumulado.
El proyecto de ley aborda estas deficiencias mediante un conjunto de medidas de considerable alcance. En primer término, se prohíbe la constitución de nuevos leaseholds sobre viviendas de nueva construcción, de suerte que el commonhold pase a ser el régimen ordinario para la adquisición de pisos. En segundo lugar, se suprime el forfeiture y se establece en su lugar un procedimiento de ejecución sometido a control judicial, que garantiza la proporcionalidad de las medidas y preserva el derecho del ocupante a no perder su vivienda por deudas de escasa cuantía. Asimismo, se impone un límite máximo a las rentas del suelo en los contratos preexistentes —doscientas cincuenta libras anuales, que se reducirán a una cantidad simbólica transcurridos cuarenta años— y se facilita la conversión de edificios actualmente sujetos al régimen de leasehold, rebajando el umbral de consentimiento necesario del cien por cien al cincuenta por cien de los arrendatarios.
El commonhold, introducido en el ordenamiento inglés por la Commonhold and Leasehold Reform Act de 2002 pero apenas utilizado desde entonces, experimenta una profunda revisión. El nuevo marco normativo contempla instrumentos para su aplicación en edificios complejos y de uso mixto, fondos de reserva obligatorios para obras futuras, seguros preceptivos, mecanismos de protección de las minorías frente a decisiones mayoritarias perjudiciales y procedimientos de resolución alternativa de conflictos.
El proyecto se someterá a escrutinio prelegislativo por la Comisión de Vivienda, Comunidades y Gobierno Local de la Cámara de los Comunes antes de su tramitación parlamentaria. Paralelamente, el Gobierno ha abierto un período de consulta pública sobre el calendario de implantación de la prohibición y las posibles excepciones.
https://www.gov.uk/government/publications/draft-commonhold-and-leasehold-reform-bill