El pasado 16 de junio de 2025, Francia promulgó la Ley n° 2025-541 que tiene por objeto facilitar la transformación de oficinas y otros edificios en viviendas. Esta normativa introduce importantes modificaciones al Código de Urbanismo francés y establece un marco jurídico más flexible para los cambios de destinación inmobiliaria.
Principales Modificaciones al Régimen Urbanístico
La nueva legislación modifica el título V del libro I del Código de Urbanismo, incorporando los artículos L. 152-6-5 y L. 152-6-6. El primero de estos preceptos faculta a la autoridad competente para otorgar autorizaciones urbanísticas a autorizar el cambio de destino de edificios no residenciales hacia uso habitacional, incluso cuando ello suponga una derogación a las reglas establecidas en el plan local de urbanismo.
Esta autorización excepcional puede aplicarse tanto al edificio principal como a las obras de ampliación o sobreelevación que formen parte del proyecto autorizado. No obstante, la norma establece criterios específicos para denegar la autorización, entre los que se incluyen los riesgos de molestias para los futuros ocupantes, la insuficiente accesibilidad del edificio mediante transportes alternativos al automóvil particular, y las consecuencias del proyecto sobre la demografía escolar y los objetivos de mixidad social y funcional.
Procedimiento de Autorización
El artículo L. 152-6-5 establece un procedimiento de doble conformidad cuando la autoridad competente desea conceder la derogación. En estos casos, debe recabarse el dictamen conforme de la autoridad competente en materia de plan local de urbanismo. Cuando la autoridad que otorga la autorización urbanística no sea el alcalde, deberá recabar además el dictamen del alcalde del municipio donde se ubique el edificio.
Para las zonas agrícolas, naturales o forestières del plan local de urbanismo, la ley establece requisitos adicionales. Los cambios de destino en zona agrícola requieren dictamen conforme de la comisión departamental de preservación de espacios agrícolas, naturales y forestières, mientras que en zona natural se exige el dictamen conforme de la comisión departamental de la naturaleza, paisajes y sitios.
Régimen Especial para Edificios Agrícolas y Forestales
La normativa incluye una disposición particular para los edificios destinados a explotación agrícola y forestal. En estos casos, la derogación solo puede autorizarse cuando se demuestre que dichos edificios han dejado de utilizarse para el ejercicio de una actividad agrícola o forestal durante más de veinte años.
Flexibilización de Normas sobre Tipología de Viviendas
El artículo L. 152-6-6 permite a la autoridad competente derogar las reglas de los planes locales de urbanismo relativas a la proporción de viviendas de tamaño mínimo, ofreciendo mayor flexibilidad en la configuración de los proyectos de transformación.
Permisos de Construcción con Destinaciones Múltiples
La ley introduce el artículo L. 431-5, que permite a las autoridades competentes delimitar sectores donde los permisos de construcción pueden autorizar varias destinaciones sucesivas del edificio. Este permiso especial mantiene su validez durante veinte años, incluso si las reglas del plan local de urbanismo se modifican posteriormente.
El régimen contempla la posibilidad de autorizar por anticipación diferentes estados futuros del proyecto, siempre que la documentación aportada permita verificar la conformidad con las reglas urbanísticas aplicables. El propietario debe informar al alcalde de cada cambio de destino, ya sea mediante el depósito de la autorización urbanística correspondiente o, cuando no se requiera autorización, al menos tres meses antes del cambio efectivo.
Modificaciones en Materia de Copropiedad
La ley modifica el estatuto de la copropiedad de inmuebles construidos, estableciendo que cuando la modificación de destino de partes privativas de uso distinto al habitacional hacia uso residencial contravenga el destino del inmueble, deberá someterse a la aprobación de la asamblea general por mayoría cualificada. Esta medida afecta a todos los locales excepto los comerciales.
https://www.legifrance.gouv.fr/download/file/tpbxFyTRybQpRirqvryoz–nam6aCtsgM2LdqywZyGE=/JOE_TEXTE
