El BOE del sábado 21 de marzo de 2026, publica el Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán (BOE-A-2026-6545). La norma entra en vigor mañana domingo 22 de marzo de 2026 y reproduce en lo esencial el esquema de intervención de urgencia que el Gobierno ya desplegó durante la crisis derivada de la invasión de Ucrania, adaptándolo al contexto inflacionario generado por el conflicto en el Golfo Pérsico.
I. CONTEXTO Y JUSTIFICACIÓN
La exposición de motivos parte de la constatación de que España se encuentra inmersa en una crisis de vivienda que la guerra de Irán amenaza con agravar sustancialmente. El Banco Central Europeo prevé un impacto importante en la inflación a corto plazo por el encarecimiento de los precios de la energía, con implicaciones a medio plazo que dependerán de la intensidad y duración del conflicto.
El Gobierno identifica como factores agravantes, por un lado, la finalización en 2026 de miles de contratos de arrendamiento firmados en años anteriores, combinada con el aumento acumulado de los precios de alquiler ofertado en el conjunto del Estado; y por otro, la no declaración por numerosas comunidades autónomas de Zonas de Mercado Residencial Tensionado al amparo de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, lo que impide la activación de los mecanismos de control de precios y prórroga contractual previstos en dicha norma.
El objetivo declarado es evitar que la carga media del alquiler, sumada a gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares.
En cuanto al presupuesto habilitante del art. 86 CE, la norma invoca la doctrina constitucional consolidada, con cita de numerosas sentencias del Tribunal Constitucional (SSTC 6/1983, 29/1982, 61/2018, 142/2014, 100/2012, 237/2012, 39/2013, 111/1983, 182/1997, 11/2002, 137/2003 y 189/2005, entre otras). La argumentación conecta la urgencia con la necesidad de dar respuesta inmediata al impacto económico del conflicto y, específicamente, con la distorsión que las turbulencias energéticas provocarán en los índices de referencia para la actualización de rentas —singularmente el IPC—, que dejarán de ser coyunturalmente adecuados para dicha función, como ya sucedió durante la guerra de Ucrania.
La norma invoca asimismo el cumplimiento de los principios del art. 129 de la Ley 39/2015 (necesidad, eficacia, proporcionalidad, seguridad jurídica, transparencia y eficiencia) y se ampara competencialmente en el art. 149.1.8.ª CE (legislación civil). Fue aprobada a propuesta conjunta del Ministro de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, la Ministra de Trabajo y Economía Social, la Ministra de Vivienda y Agenda Urbana y el Ministro de la Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes, previa deliberación del Consejo de Ministros del 20 de marzo de 2026.
II. ESTRUCTURA
El real decreto-ley se compone de dos artículos y dos disposiciones finales.
III. CONTENIDO DISPOSITIVO
- Prórroga extraordinaria de contratos de arrendamiento de vivienda habitual (artículo 1)
Se establece una prórroga extraordinaria para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la LAU (Ley 29/1994, de 24 de noviembre) que cumplan acumulativamente dos requisitos: estar vigentes a la entrada en vigor del RDL y encontrarse en alguno de los siguientes supuestos:
— Que el periodo de prórroga obligatoria del art. 9.1 LAU finalice antes del 31 de diciembre de 2027.
— Que finalice el periodo de prórroga tácita de los arts. 10.1 y 10.2 LAU.
En tales casos, el arrendatario podrá solicitar una prórroga extraordinaria por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales. Durante esta prórroga se mantienen los términos y condiciones del contrato en vigor.
El arrendador está obligado a aceptar la solicitud, salvo que concurra alguna de estas circunstancias:
— Que las partes hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo.
— Que se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento.
— Que el arrendador haya comunicado, en los plazos y condiciones del art. 9.3 LAU, la necesidad de ocupar la vivienda.
La norma establece una regla de incompatibilidad: esta prórroga extraordinaria es incompatible con la prevista en el art. 10.3 LAU (prórroga en zonas de mercado residencial tensionado cuando el arrendador es gran tenedor), que se aplica con carácter preferente.
El apartado 2 del artículo 1 excluye la aplicación de la prórroga cuando arrendador y arrendatario acuerden la renovación del contrato o la celebración de uno nuevo con una renta inferior a la prevista en el contrato vigente.
- Limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta (artículo 2)
Para los contratos de alquiler de vivienda sujetos a la LAU cuya renta deba actualizarse por cumplirse la correspondiente anualidad de vigencia entre la entrada en vigor del RDL y el 31 de diciembre de 2027, se distinguen dos supuestos:
— Arrendador gran tenedor (en los términos del art. 3.k de la Ley 12/2023): el incremento de la renta será el que resulte del pacto entre las partes, pero la variación anual no podrá exceder en ningún caso del 2%. Este límite opera con independencia de que exista o no acuerdo entre las partes.
— Arrendador no gran tenedor: el incremento será el que resulte del pacto entre las partes. Únicamente en defecto de pacto, el incremento no podrá ser superior al 2%.
La diferencia de régimen es relevante: para el gran tenedor el tope del 2% es imperativo e indisponible; para el resto de arrendadores, la libertad de pacto se mantiene y el 2% opera como límite subsidiario en ausencia de acuerdo.
IV. DISPOSICIONES FINALES
La disposición final primera reitera el título competencial (art. 149.1.8.ª CE, legislación civil). La disposición final segunda establece la entrada en vigor al día siguiente de la publicación en el BOE, esto es, el 22 de marzo de 2026.
https://www.boe.es/boe/dias/2026/03/21/pdfs/BOE-A-2026-6545.pdf
REAL DECRETO-LEY 7/2026: MODIFICACIÓN DEL ARTÍCULO 17.1 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL
El BOE de hoy, sábado 21 de marzo de 2026, publica el Real Decreto-ley 7/2026, de 20 de marzo, por el que se aprueba el Plan Integral de Respuesta a la Crisis en Oriente Medio (BOE-A-2026-6544). Se trata de una norma de gran extensión —seis títulos, sesenta y cuatro artículos, catorce disposiciones adicionales, seis transitorias y veintiuna disposiciones finales— centrada fundamentalmente en medidas energéticas, económicas, fiscales, agrarias, de transporte y sociales. La norma entra en vigor el 22 de marzo de 2026.
Entre las múltiples reformas legislativas que contiene, la disposición final primera modifica el primer párrafo del apartado 1 del artículo 17 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, en materia de régimen de mayorías para la adopción de acuerdos relativos a instalaciones energéticas y de telecomunicaciones.
Contenido de la modificación
La nueva redacción del artículo 17.1, párrafo primero, LPH establece que la instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación regulados en el Real Decreto-ley 1/1998, de 27 de febrero, o la adaptación de los existentes, así como la instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables, incluyendo la aerotermia y la geotermia, o de las infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos, podrá ser acordada, a petición de cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.
Alcance de la reforma
La modificación introduce expresamente la referencia a la aerotermia y la geotermia como modalidades de aprovechamiento de energías renovables que se benefician del régimen de mayoría reducida de doble tercio (un tercio de propietarios y un tercio de cuotas de participación). La redacción anterior del precepto, tras su última modificación por la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria, ya contemplaba la instalación de sistemas de aprovechamiento de energías renovables con esta mayoría reducida, pero sin mención específica a estas dos tecnologías.
La inclusión expresa responde a la voluntad de eliminar cualquier duda interpretativa sobre la aplicabilidad de la mayoría de un tercio a la instalación de bombas de calor aerotérmicas o geotérmicas en comunidades de propietarios, en el marco de la estrategia de electrificación de hogares y sustitución de sistemas de climatización basados en combustibles fósiles que el RDL 7/2026 impulsa con carácter general.
Se mantiene inalterado el resto del artículo 17 LPH, incluidos los apartados relativos a las mayorías exigibles para las restantes categorías de acuerdos comunitarios.
Disposición final primera del Real Decreto-ley 7/2026, de 20 de marzo, por el que se aprueba el Plan Integral de Respuesta a la Crisis en Oriente Medio (BOE núm. 71, de 21 de marzo de 2026, BOE-A-2026-6544). Entrada en vigor: 22 de marzo de 2026.
https://www.boe.es/boe/dias/2026/03/21/pdfs/BOE-A-2026-6544.pdf