Introducción
El Supremo Tribunal de Justiça de Portugal ha dictado el Acórdão de 16 de diciembre de 2025 (Proceso n.º 18001/22.6T8PRT.P1.S1), en el que aborda los presupuestos de la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento del arrendatario, particularmente cuando el inmueble arrendado se destina a la promoción de la prostitución de terceros.
Hechos relevantes
Los demandantes, propietarios de un edificio urbano situado en la ciudad de Oporto, celebraron en 2013 un contrato de arrendamiento por un período de veinte años con una persona física, autorizándola a constituir una sociedad que asumiría la posición de arrendataria. El inmueble, un edificio de cuatro plantas con licencia de utilización para residencial/hotel de dos estrellas, se arrendó precisamente para dicha finalidad hotelera. El contrato establecía expresamente la prohibición de cambiar de actividad comercial y de subarrendar, fijándose una renta mensual de 760,86 euros.
Los arrendadores autorizaron contractualmente a la arrendataria a realizar obras de conservación y reparación, con la condición de que no alterasen la estructura del edificio. La sociedad demandada, Palco Exótico Unipessoal Lda., se constituyó y asumió la titularidad del arrendamiento conforme a lo previsto en el contrato.
En septiembre de 2021, los propietarios tuvieron conocimiento de que la arrendataria estaba ejecutando obras de albañilería en el inmueble. Una visita al edificio reveló que se estaban llevando a cabo trabajos de construcción civil en su interior, incluyendo demoliciones, cortes en vigas de madera, instalación de nuevas canalizaciones, alteraciones eléctricas y creación de nuevos cuartos de baño y divisiones. Los propietarios practicaron un interdicto de obra nueva, que fue posteriormente ratificado por sentencia judicial firme.
Además de las obras no autorizadas, quedó acreditado un hecho determinante para la resolución del litigio: al menos desde 2014 y hasta 2023, los cuartos existentes en el edificio venían siendo utilizados para la práctica de la prostitución, promoviendo la sociedad demandada el ejercicio de dicha actividad y percibiendo el precio correspondiente a la ocupación de las habitaciones.
Iter procesal
Los propietarios interpusieron demanda solicitando, entre otras pretensiones, la declaración de resolución del contrato de arrendamiento, el desahucio de la arrendataria, la demolición de las obras realizadas, una indemnización de 250.000 euros por los costes de reposición del inmueble y 25.000 euros por daños morales.
El Tribunal de Primera Instancia desestimó íntegramente la demanda. Interpuesto recurso de apelación por los demandantes, el Tribunal da Relação do Porto estimó parcialmente el recurso, declarando la resolución del contrato de arrendamiento por el uso del inmueble para la promoción de la prostitución y condenando a la demandada a entregar el inmueble libre de personas y bienes, así como a abonar 760,86 euros mensuales desde la notificación de la resolución hasta la efectiva restitución. No obstante, absolvió a la demandada de las restantes pretensiones indemnizatorias.
La arrendataria interpuso recurso de revista ante el Supremo Tribunal de Justiça.
Cuestión jurídica planteada
El artículo 1083.º del Código Civil portugués regula la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento. Su apartado primero establece que cualquiera de las partes puede resolver el contrato con base en el incumplimiento de la otra. El apartado segundo precisa que constituye fundamento de resolución el incumplimiento que, por su gravedad o consecuencias, torne inexigible a la otra parte el mantenimiento del arrendamiento, enumerando a continuación, de forma ejemplificativa, diversas causas de resolución por el arrendador, entre ellas el uso del predio para fin diverso del pactado (letra c) y la utilización del inmueble de forma contraria a la ley, las buenas costumbres o el orden público (letra b).
La cuestión jurídica central radica en determinar si las causas de resolución enumeradas en el apartado segundo del artículo 1083.º operan de forma automática cuando se verifica alguno de los supuestos previstos, o si, por el contrario, requieren una valoración adicional que confirme que el incumprimiento reviste la gravedad suficiente para justificar la extinción del vínculo contractual conforme a la cláusula general contenida en el encabezamiento del mismo precepto.
La sociedad recurrente sostuvo que la resolución contractual solo puede derivar del incumplimiento personal de una de las partes signatarias, no de la actuación de terceros. Argumentó que ella se limitaba a explotar un establecimiento hotelero, percibiendo únicamente el precio de las habitaciones, sin que pudiera imputársele la actividad ejercida por los huéspedes. Alegó asimismo que no se había demostrado la gravedad del incumplimiento ni sus consecuencias perjudiciales, requisitos que consideraba indispensables para que procediese la resolución.
En definitiva, el debate se centra en dos extremos: de un lado, si la arrendataria puede ser considerada responsable del uso que terceros hacen del inmueble arrendado y, de otro, si la mera constatación del uso para prostitución basta para resolver el contrato o si es preciso acreditar adicionalmente la gravedad de dicho incumplimiento.
Doctrina del Supremo Tribunal de Justiça
El Tribunal Supremo portugués examina la exigencia de armonización entre las hipótesis enumeradas en el artículo 1083.º, n.º 2, del Código Civil y la cláusula general contenida en el cuerpo del mismo precepto.
La Sala señala que la norma establece una enumeración meramente ejemplificativa de los fundamentos de resolución del contrato de arrendamiento, admitiendo la invocación de otros fundamentos que requieren ponderación casuística. Destaca que la letra c) del apartado 2 dispone que el uso del predio para fin diverso del pactado no tiene que implicar necesariamente mayor desgaste o desvalorización del inmueble para operar como fundamento de resolución.
El Tribunal afirma que la gravedad del incumplimiento debe valorarse atendiendo a la propia naturaleza de la infracción (conducta sustancialmente grave), a las consecuencias que comporta (y que confieren gravedad a ese incumplimiento) o a la reiteración de la conducta violadora de las obligaciones asumidas, de modo que no resulte razonablemente exigible al arrendador el mantenimiento del arrendamiento.
Ratio decidendi
El Supremo Tribunal considera que la promoción de la prostitución de terceros constituye en sí misma un incumplimiento grave del contrato de arrendamiento. Argumenta que la percepción de cantidades directamente derivadas de la práctica de esa actividad no es la única forma de obtener beneficios económicos de su ejercicio, dado que en muchos casos la promoción y práctica de la prostitución tiene lugar mediante el recurso a establecimientos hoteleros.
La Sala entiende que la demandada, obligada a no proporcionar a terceros el goce total o parcial del inmueble (artículo 1038.º, letra f, del Código Civil), fue al menos connivente con la actividad de promoción de la prostitución desarrollada en el inmueble arrendado, incumpliendo el contrato. Esta conducta integra también la causa de resolución prevista en el artículo 1083.º, n.º 2, letra b), del Código Civil: la utilización del predio contraria a la ley, a las buenas costumbres o al orden público.
Fallo
El Supremo Tribunal de Justiça desestima el recurso de revista interpuesto por la sociedad demandada, confirmando íntegramente el acórdão del Tribunal da Relação do Porto, con imposición de costas a la recurrente.
Referencia: Acórdão del Supremo Tribunal de Justiça de 16 de diciembre de 2025. Proceso n.º 18001/22.6T8PRT.P1.S1. 1.ª Secção. Relatora: Maria João Vaz Tomé.