El Supremo Tribunal de Justiça de Portugal ha emitido recientemente un fallo (29/04/2025) sobre un litigio inmobiliario que establece criterios relevantes en materia de contratos de promesa de compraventa de inmuebles.
Antecedentes del caso
El caso implica a una empresa inmobiliaria (Gavepart – Imobiliário e Turismo, S.A.) que demandó a una persona física por la ocupación de un apartamento. La empresa alegaba que la demandada ocupaba ilegalmente el inmueble y exigía su devolución junto con una indemnización.
Por su parte, la demandada argumentaba que existía un contrato de promesa de compraventa firmado en 2011 donde constaba que ya había pagado íntegramente el precio acordado (125.000€).
Diferencia entre contrato de promesa de compraventa y contrato de compraventa
La sentencia aborda la distinción entre el contrato de promesa de compraventa y el contrato definitivo de compraventa:
El contrato de promesa de compraventa es un acuerdo preliminar donde las partes se comprometen a celebrar en el futuro un contrato definitivo (la compraventa). Conforme al artículo 410 y 875 del Código Civil portugués, debe constar por escrito cuando se refiere a bienes inmuebles. En este caso, la promesa se formalizó correctamente en documento escrito firmado por ambas partes.
A diferencia del contrato definitivo de compraventa, que transmite inmediatamente la propiedad del bien, el contrato de promesa sólo genera la obligación de celebrar el contrato definitivo en el futuro. Sin embargo, la sentencia reconoce que puede haber una «tradición» o entrega anticipada del bien en virtud del contrato de promesa, como ocurrió en este caso.
La sentencia también menciona la figura de la «ejecución específica» (artículo 830 del Código Civil), que permite que una resolución judicial sustituya la declaración negocial de la parte incumplidora, haciendo efectiva la transmisión de la propiedad prometida sin necesidad de otorgar escritura pública.
Cuestiones jurídicas principales
El litigio se centró en varias cuestiones fundamentales:
- Fuerza probatoria de la confesión en un contrato: En el contrato de promesa de compraventa constaba que la vendedora había recibido la totalidad del precio. La vendedora posteriormente alegó que esto era un error.
- Admisibilidad de prueba testifical: Se debatió si podía utilizarse prueba testifical para contradecir lo que constaba en un documento con fuerza probatoria plena.
- Caso juzgado sobre materia de hecho: Si los hechos establecidos en una sentencia anterior vinculan a otro tribunal en un proceso posterior.
Decisión y fundamentos
El Tribunal Supremo determinó:
- Sobre la confesión contractual: La fuerza probatoria plena de una confesión contenida en un contrato (en este caso, la declaración de haber recibido el precio total) solo puede ser contradicha mediante prueba en contrario que demuestre que el hecho confesado no es verdadero (art. 347 del Código Civil portugués). Esta confesión, realizada a la parte contraria, tiene fuerza probatoria plena según el art. 358.2 del Código Civil.
- Sobre la admisibilidad de prueba testifical:
- En principio, esta prueba en contrario no puede realizarse mediante testimonios o presunciones judiciales (arts. 393.2, 394.1, 351 del Código Civil).
- Sin embargo, el Tribunal establece que esta prohibición no tiene carácter absoluto. La prueba testifical puede admitirse cuando complementa la convicción del tribunal, aclarándola cuando ya está parcialmente formada con base en circunstancias objetivas o documentos que hacen verosímil la convención contraria.
- Para que esto ocurra, debe existir un «principio de prueba documental» que haga verosímil el hecho contrario, lo cual no se demostró en este caso, ya que el supuesto contrato de arrendamiento presentado no pudo ser autenticado.
- Sobre el caso juzgado: La decisión sobre hechos dictada en una acción judicial no produce efectos fuera del ámbito de dicha acción. Es decir, el caso juzgado (arts. 580, 581, 619 a 621 del CPC) no abarca los hechos determinados en una acción previa. Los hechos, fuera del respectivo proceso, no valen por sí mismos cuando se desvinculan de la respectiva decisión.
- Sobre la ocupación del inmueble: El tribunal considera que la ocupación del inmueble por la demandada se fundaba en el contrato de promesa de compraventa. La fecha de ocupación era coincidente o anterior a la celebración del contrato, lo que sugiere un acuerdo tácito de tradición del inmueble (arts. 217 y 405 del Código Civil), como «anticipación legítima de uno de los efectos del contrato» prometido.
- Sobre la responsabilidad civil: Al fundarse la ocupación en un contrato válido que se mantuvo en vigor hasta la ejecución específica judicial, no existe hecho ilícito que pueda fundamentar la responsabilidad civil (art. 483 del Código Civil) ni, consecuentemente, derecho a indemnización.
El Tribunal desestimó el recurso interpuesto por la empresa inmobiliaria, manteniendo la decisión de la instancia anterior que había determinado que:
- No se podía probar que el precio no hubiera sido pagado
- La ocupación del inmueble por la demandada era legítima basada en el contrato de promesa
- No procedía la indemnización solicitada por la empresa
- La ejecución específica del contrato de promesa era procedente, convirtiendo así el contrato de promesa en un contrato definitivo mediante resolución judicial
