La Corte de Casación francesa ha dictado una sentencia (22 de mayo de 2025, nº 279 FS-B) que afirma la legitimación de los sindicatos de copropietarios para reclamar contra constructores y sus aseguradoras, incluso cuando existe un explotador único de la residencia turística.

Contexto del caso

El litigio surgió en torno a siete edificios construidos como residencia turística que presentaban defectos en las escaleras de emergencia exteriores. Los inmuebles estaban:

• Vendidos por lotes en régimen de venta en estado futuro de construcción (VEFA)
• Sometidos al estatuto de copropiedad
• Explotados como residencia turística por la empresa PV Résidences et Resorts
• Arrendados mediante contratos comerciales que incluían cláusulas de subrogación

La controversia jurídica

Los sindicatos de copropietarios demandaron una pericia judicial contra constructores y aseguradoras por los defectos constructivos. Sin embargo, la Corte de Apelación de Chambéry declaró inadmisible la demanda, argumentando que:

• Los copropietarios habían subrogado al explotador en sus derechos contra los constructores
• Los sindicatos carecían de legitimación al no poder demostrar derechos sobre los inmuebles
• La gestión única de la residencia turística impedía la acción de los sindicatos

La decisión de la Corte de Casación

La Corte de Casación casa la sentencia y establece principios fundamentales:

1. Legitimación autónoma del sindicato

• El sindicato de copropietarios tiene calidad propia para actuar en justicia
• Esta legitimación deriva directamente de la ley del 10 de julio de 1965
• Puede actuar para la salvaguarda de los derechos relativos al inmueble

2. Límites de la subrogación

• La subrogación no puede transmitir más derechos de los que se tienen
• Las cláusulas de subrogación en contratos comerciales no privan al sindicato de su legitimación
• La subrogación se limita a los derechos del copropietario individual, no afecta al sindicato

3. Régimen del explotador único en residencias turísticas

El artículo D. 321-2 del Código de Turismo establece que las residencias turísticas pueden someterse al estatuto de copropiedad, pero con una condición específica: debe existir una gestión única para el conjunto de la residencia, asegurada por una sola persona física o moral.

Esta exigencia normativa responde a varios objetivos:

• Coherencia en la gestión turística: Garantizar una explotación homogénea de todos los alojamientos
• Calidad del servicio: Mantener estándares uniformes en toda la residencia
• Eficiencia operativa: Evitar la dispersión de decisiones entre múltiples gestores
• Protección del consumidor: Ofrecer un interlocutor único y responsable ante los turistas

El explotador único se vincula con los copropietarios mediante:

• Contratos de arrendamiento comercial que incluyen locales privativos y cuotas de partes comunes
• Mandatos de gestión que pueden abarcar aspectos técnicos y administrativos
• Cláusulas de subrogación en derechos contra constructores y aseguradoras

Sin embargo, la Corte de Casación precisa que esta exigencia reglamentaria tiene límites claros:

• No afecta a la estructura jurídica de la copropiedad: El sindicato conserva todas sus prerrogativas legales
• No modifica las competencias del sindicato: Especialmente para la conservación y administración de partes comunes
• No puede privar al sindicato de su legitimación procesal: La gestión única es un requisito administrativo, no civil
• No elimina la responsabilidad por defectos constructivos: Los vicios de construcción siguen siendo reclamables por el sindicato

La Corte establece así una separación neta entre el régimen administrativo (que exige el explotador único) y el régimen civil (que preserva los derechos del sindicato). Esta distinción es fundamental para evitar que las exigencias turísticas vacíen de contenido los derechos fundamentales de la copropiedad.

Fundamentos jurídicos aplicables

La sentencia se basa en tres textos fundamentales:

• Artículo 1346-4 del Código Civil: Límites de la subrogación
• Artículo 15 de la Ley del 10 julio 1965: Legitimación del sindicato de copropietarios
• Artículo D. 321-2 del Código de Turismo: Régimen de residencias turísticas

https://www.courdecassation.fr/decision/export/682ebc749d9918cbebdef323/0