La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha dictado la Sentencia núm. 1727/2025, de 26 de noviembre (Roj: STS 5360/2025), en la que aborda la problemática de la doble inmatriculación parcial de fincas y los criterios aplicables para resolver el conflicto entre titulares de inscripciones registrales contradictorias.
Antecedentes del caso
El litigio tiene su origen en una demanda interpuesta por una copropietaria de la Comunidad de Propietarios del número 25 de Guriezo (denominada “Casa Alta”) contra la Comunidad de Propietarios del número 24 (conocida como “Casa de Cagigal”) y un tercero propietario de la finca número 26 (“Casa Casilla”).
La demandante solicitaba la declaración de existencia de una doble inmatriculación parcial sobre una superficie de 103,70 metros cuadrados correspondiente a un “antuzano” (espacio abierto o corralada frente a las viviendas), así como que se declarara el mejor y preferente derecho de su comunidad sobre dicha superficie, con la consiguiente cancelación o rectificación de los asientos registrales contradictorios.
El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda al considerar que no había sido posible identificar y delimitar suficientemente el antuzano litigioso. La Audiencia Provincial de Santander estimó el recurso de apelación, declarando la existencia de doble inmatriculación y reconociendo la propiedad de la demandante sobre la superficie controvertida, fundamentando su decisión principalmente en la mayor antigüedad de la inmatriculación de la finca de la actora (1927) frente a las de los demandados (1989 y 1992).
Doctrina del Tribunal Supremo sobre doble inmatriculación
El Tribunal Supremo reitera su consolidada doctrina sobre la resolución de conflictos derivados de la doble inmatriculación, recordando que esta situación patológica se produce cuando una misma finca consta inmatriculada dos veces en el Registro de la Propiedad en folios diferentes y con distinto número, o cuando existe coincidencia parcial o superposición entre fincas registrales.
La Sala Primera reproduce los criterios jurisprudenciales establecidos para resolver estos supuestos. En primer lugar, señala que la coexistencia de dos asientos registrales de igual rango y naturaleza, contradictorios e incompatibles entre sí, origina la quiebra de los principios rectores del mecanismo tabular, por lo que la protección a uno de los titulares supondría para el otro el desconocimiento de los mismos principios básicos de publicidad, legitimación y prioridad.
En segundo lugar, establece que el conflicto debe resolverse conforme a las normas del Derecho civil puro, con exclusión de las normas de índole hipotecaria, dado que los principios registrales quedan neutralizados. Los criterios aplicables son, por este orden de preferencia: a) la prevalencia de la hoja registral de la finca cuyo dominio sea de mejor condición atendiendo al Derecho civil, es decir, abstracción hecha de las normas inmobiliarias registrales, debiendo buscarse la preferencia en el título civil originario de adquisición conforme al artículo 609 del Código Civil; y b) solo cuando no pueda determinarse la preferencia con arreglo a la norma de Derecho civil, se acudirá a los principios registrales como complemento o refuerzo de las titulaciones.
Alcance de la fe pública registral respecto de los datos físicos de las fincas
La sentencia dedica especial atención a recordar que el Registro de la Propiedad es un registro de títulos de derechos reales inmobiliarios y no un registro de fincas. La presunción de veracidad de la información contenida en sus asientos no opera respecto de la cabida, superficie y demás datos físicos de los bienes inmuebles inscritos. La fe pública registral protege la existencia y contenido jurídico de los derechos inscritos, pero no garantiza la exactitud de los datos de puro hecho relativos a la descripción de las fincas.
El Tribunal cita jurisprudencia histórica en este sentido, señalando que las circunstancias de hecho consignadas en el Registro de modo inexacto o incompleto no producen inexactitud de este en sentido técnico, por no alcanzarles la fe pública del Registro, que solo se refiere a las indicaciones relativas a los derechos reales, pero no a los datos sobre cabida, situación, construcción y naturaleza de la finca.
La sentencia reconoce que reformas recientes, como la operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio, han introducido mecanismos tendentes a extender la protección registral a los datos fácticos contenidos en las inscripciones, pero siempre sobre la base de la adecuación de las mismas a la realidad extrarregistral conforme a los procedimientos establecidos.
Aplicación al caso concreto
El Tribunal Supremo estima los recursos de casación al considerar que la sentencia de la Audiencia Provincial no es conforme con la doctrina de la Sala. Según el Alto Tribunal, la Audiencia, tras afirmar que la preferencia entre los títulos inscritos debe buscarse atendiendo a la titulación material, acabó decidiendo a favor de la titularidad registral de la demandante con apoyo en criterios exclusivamente registrales (antigüedad de la inmatriculación y forma de acceso al Registro), prescindiendo de los criterios de Derecho civil puro.
La Sala Primera señala que la sentencia de instancia no prestó atención alguna a los títulos dominicales, limitándose a considerar genéricamente que todos ellos eran válidos para la transmisión del dominio, para recurrir directamente a los principios registrales como criterio revelador de la mejor condición del título de la actora, lo que resulta contrario a la doctrina jurisprudencial.
Asumida la instancia, el Tribunal analiza las descripciones contenidas en los títulos de las tres fincas implicadas. Respecto de la finca de la demandante, inmatriculada en 1927, la descripción se limitaba a hacer referencia al antuzano como lindero de la casa, señalando que a su vez lindaba con un camino y con la huerta, sin identificar una superficie concreta. Por ello, resulta plenamente aplicable la jurisprudencia tradicional que excluye de la presunción de exactitud del artículo 38 de la Ley Hipotecaria los datos de hecho.
Por las mismas razones, las inmatriculaciones posteriores de las fincas de los demandados (realizadas al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria) tampoco permiten concluir que estos tengan a su favor la presunción de exactitud registral sobre las superficies de antuzano que reflejan sus inscripciones.
Situación de coposesión
El Tribunal constata que, según resulta de la prueba practicada, el espacio cuya propiedad exclusiva reclama la demandante ha venido siendo un espacio compartido, abierto, utilizado para el acceso a las tres viviendas desde la carretera, empleándose desde hace años como aparcamiento por cualquier ciudadano que accede a la zona.
La Sala aprecia que los dueños de las tres casas han venido realizando, al menos desde sus respectivas inmatriculaciones y sin que haya quedado acreditada mala fe, actos en concepto de dueño, tolerando el uso de terceros, pero sin gozar ninguno de ellos de una posesión exclusiva en concepto de único dueño. Esta situación se califica como coposesión a título de dueño, no susceptible de exclusión por el hecho de que los titulares no adquirieran conjuntamente ni heredaran de un mismo poseedor anterior.
El Tribunal destaca que, aunque la posesión haya podido tener lugar con diferente intensidad por parte de cada uno de los litigantes, ninguno de los dueños ha poseído de modo inconciliable con la posibilidad real de uso por los otros, ni ha realizado actos que impidieran la coposesión por todos.
Sobre la usucapión alegada como excepción
Los recursos extraordinarios por infracción procesal planteados por ambos demandados denunciaban la vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva por no haberse analizado la usucapión opuesta en sus contestaciones a la demanda.
El Tribunal Supremo desestima estos recursos, si bien reitera la doctrina establecida en las sentencias 117/2016 y 484/2016 según la cual no es necesaria la formulación de reconvención para invocar la usucapión como medio de defensa frente a una demanda de declaración de propiedad en supuestos de doble inmatriculación, cuando lo que se pretende es únicamente la desestimación de la demanda.
No obstante, el Tribunal constata que el auto por el que la Audiencia Provincial denegó el complemento de sentencia solicitado por los demandados sí contenía un pronunciamiento sobre la cuestión, al señalar que no había quedado acreditado que estos poseyeran el terreno litigioso de manera excluyente con los requisitos propios para la adquisición por usucapión.
Fallo
El Tribunal Supremo desestima los recursos extraordinarios por infracción procesal y estima los recursos de casación, casando la sentencia recurrida en el sentido de mantener únicamente la declaración de existencia de doble inmatriculación parcial de las fincas registrales implicadas respecto del antuzano identificado en la pericial, dejando sin efecto las demás declaraciones contenidas en la sentencia de apelación, incluida la declaración de propiedad a favor de la demandante y la orden de cancelación o rectificación de asientos registrales.
En materia de costas, se imponen a los recurrentes las correspondientes a sus recursos extraordinarios por infracción procesal, sin pronunciamiento sobre las costas de primera instancia, apelación ni casación.