El Tribunal Supremo español ha dictado una sentencia en materia de usufructo y derecho de retención, estableciendo criterios sobre la extinción de este derecho cuando el crédito del usufructuario queda saldado con los frutos de la cosa.

Antecedentes del caso

El litigio tiene su origen en la adquisición de una finca rústica en 1991 por dos hermanos como nudos propietarios, mientras que el usufructo vitalicio fue adquirido por su padre. Como consecuencia de un impago de obras de construcción de un chalet, el usufructo fue adjudicado en subasta judicial en 1996 a favor del acreedor constructor.

Cuando se produjo la entrega de la posesión en 1997, se constató mediante acta notarial que faltaban numerosos elementos básicos de la vivienda: puertas, ventanas, radiadores, sanitarios, conducciones de agua y electricidad, entre otros. El usufructuario cobró una indemnización de su aseguradora por daños de vandalismo valorada en aproximadamente 40.602 euros.

Entre 2002 y 2003, los usufructuarios realizaron obras de rehabilitación con un presupuesto de 28.487,92 euros según el expediente municipal. Los nudos propietarios intentaron sin éxito suspender estas obras mediante un procedimiento judicial.

El procedimiento de desahucio previo

Tras el fallecimiento del usufructuario original en agosto de 2016 y la consiguiente extinción del usufructo, los propietarios instaron un juicio de desahucio por precario. La sentencia de primera instancia estimó la demanda, pero la Audiencia Provincial de Zaragoza la revocó, reconociendo el derecho de retención del artículo 502 del Código Civil a favor de los ocupantes por haber realizado obras extraordinarias indispensables en un inmueble recibido en estado de “total inhabitabilidad”.

Esta sentencia firme estableció que las obras realizadas eran claramente mejoras extraordinarias y que generaban un derecho de retención que constituía título suficiente para legitimar la posesión hasta el reintegro del aumento de valor del inmueble.

El procedimiento principal

Los propietarios iniciaron entonces el procedimiento actual solicitando la recuperación del inmueble y cuestionando el derecho de retención. Los ocupantes formularon reconvención solicitando el reconocimiento de su derecho y cifrando el incremento de valor en 140.000 euros.

La sentencia de primera instancia determinó que el incremento del valor era de 80.000 euros, pero descontó la indemnización del seguro (40.620,02 euros actualizada) y el coste de reposición de elementos constructivos a su estado original (3.550 euros), resultando un crédito favorable a los ocupantes de 8.382,02 euros. Estableció que una vez pagada esta cantidad, los demandados debían entregar la posesión, y si continuaban ocupando deberían abonar 750 euros mensuales.

La Audiencia Provincial, al resolver el recurso de apelación, consideró que el incremento de valor podría cifrarse como máximo en 5.500 euros, criticando la metodología del perito judicial. Aplicó una compensación entre este hipotético incremento y el valor de los frutos del inmueble (750 euros mensuales durante 47 meses desde la extinción del usufructo), concluyendo que los ocupantes ya habían cobrado su crédito sobradamente. En consecuencia, estimó la demanda y ordenó la entrega inmediata del inmueble.

El recurso ante el Tribunal Supremo

Los ocupantes interpusieron recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación. En el recurso de infracción procesal denunciaron falta de motivación de la sentencia y vulneración de la cosa juzgada respecto de la sentencia firme del desahucio previo. En el recurso de casación alegaron la incorrecta aplicación de la compensación sin cumplir los requisitos legales, la vulneración del derecho del usufructuario a percibir los frutos, y la prescripción de parte del crédito por el uso del inmueble.

La doctrina del Tribunal Supremo

Sobre la cosa juzgada positiva

El Tribunal Supremo estimó el segundo motivo de infracción procesal, considerando que la sentencia recurrida había vulnerado el efecto positivo de la cosa juzgada del artículo 222.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

La Sala recordó que el efecto positivo de la cosa juzgada no exige la plena identidad entre los objetos de los procesos, sino la conexidad entre ellos, vinculando al tribunal del segundo proceso por lo resuelto con carácter firme en el primero cuando constituya un antecedente lógico de su objeto.

La sentencia firme del desahucio había establecido como razón decisoria el derecho de retención del artículo 502 del Código Civil, declarando expresamente que: (i) el inmueble se recibió en estado de “total inhabitabilidad”; (ii) las obras realizadas eran “claramente mejoras extraordinarias”; (iii) existía un aumento del valor de la finca apreciable por comparación de las actas notariales; y (iv) este aumento generaba un derecho de retención que legitimaba la posesión.

Sin embargo, la sentencia recurrida resolvió en contradicción con estos pronunciamientos al negar la inhabitabilidad del inmueble, excluir diversos conceptos de la categoría de mejoras extraordinarias, y afirmar que las reparaciones realizadas mucho antes de la finalización del usufructo habían perdido su valor.

Sobre el derecho de retención del artículo 502 del Código Civil

El Tribunal Supremo realizó un exhaustivo análisis del derecho de retención, destacando que carece de regulación sistemática en el Código Civil y que sus consecuencias jurídicas varían según el precepto aplicable.

La Sala estableció una diferencia fundamental entre el derecho de retención del artículo 453 (aplicable a la liquidación de estados posesorios) y el del artículo 502 (específico del usufructo). Este último tiene un límite explícito: la satisfacción del crédito del usufructuario con cargo a los frutos de la cosa usufructuada, de modo que, alcanzado ese límite, cesará la operatividad del derecho de retención.

El artículo 502 establece que cuando el usufructuario realiza obras extraordinarias indispensables para la subsistencia de la cosa, tiene derecho a exigir del propietario “el aumento de valor que tuviese la finca por efecto de las mismas obras”. Si el propietario se niega a satisfacerlo, el usufructuario puede retener la cosa “hasta reintegrarse con sus productos”.

Esta caracterización singular del derecho de retención del artículo 502 se explica por el régimen estructural del usufructo, que confiere el derecho a disfrutar los bienes ajenos y percibir sus frutos. Cuando se extingue el usufructo, el derecho a percibir los frutos transmuta en una facultad de reintegrarse con los productos de la cosa del eventual crédito existente, pero esta facultad no es ilimitada en el tiempo ni depende de que el propietario abone voluntaria o forzosamente lo que debe, sino únicamente de que el usufructuario logre la satisfacción de ese crédito con el reintegro de los productos.

El Tribunal citó la sentencia de 19 de noviembre de 1958, que calificó este derecho de retención como un derecho de garantía que cesa en el momento en que el crédito del usufructuario queda saldado con los productos de la cosa, bien mediante su percepción directa, bien mediante su pago por el propietario a un tercero.

Aplicación al caso concreto

Aplicando esta doctrina al caso, el Tribunal consideró que con la extinción del usufructo el 6 de agosto de 2016, los usufructuarios dejaron de ser tales y pasaron a ser poseedores legitimados por el derecho de retención del artículo 502. Su derecho a percibir los frutos, que antes les habilitaba el contenido propio del derecho de usufructo, transmutó en una facultad de reintegrarse con los productos de la cosa del crédito existente a su favor.

Tomando como base fáctica el valor del uso de la vivienda establecido en 750 euros mensuales (pronunciamiento no discutido por ninguna de las partes), el Tribunal concluyó que el crédito de los usufructuarios había quedado íntegramente saldado con los frutos percibidos. Considerando el crédito fijado en primera instancia (8.382,02 euros), este se habría saldado en algo más de once meses desde agosto de 2016. Incluso tomando el crédito hipotético de la Audiencia (5.500 euros), habría quedado saldado en poco más de siete meses.

Por tanto, el derecho de retención había quedado extinguido, no resultando aplicable el derecho del artículo 453 del Código Civil ni correspondiendo a los ocupantes el derecho incondicional a percibir los frutos como si el usufructo extinguido permaneciera en vigor.

Sobre la compensación y la prescripción

Respecto al primer y segundo motivos de casación, que denunciaban la incorrecta aplicación de la compensación de los artículos 1195 y 1196 del Código Civil y la vulneración del derecho del usufructuario a los frutos, el Tribunal los desestimó por considerar que la sentencia no había aplicado la compensación en sentido estricto, sino la específica del artículo 502, consistente en el reintegro del crédito del usufructuario con los productos de la cosa.

En cuanto al tercer motivo sobre prescripción, fue rechazado por tratarse de una cuestión novedosa que no había sido planteada en las instancias anteriores, vulnerando los principios de preclusión, contradicción y defensa. El Tribunal reiteró su doctrina consolidada que prohíbe plantear cuestiones “per saltum” que, pudiendo haberse planteado, no lo fueron en primera instancia o en apelación.

El fallo del Tribunal Supremo

El Tribunal estimó parcialmente el recurso extraordinario por infracción procesal en cuanto a la vulneración de la cosa juzgada, y desestimó íntegramente el recurso de casación. Dictó nueva sentencia confirmando en lo sustancial el fallo de la Audiencia:

• Estimó la demanda y declaró la extinción del derecho de los demandados a seguir ocupando el inmueble, ordenando la restitución de la posesión al adquirir firmeza la sentencia, por haber quedado reintegrados de su crédito con los frutos del inmueble.
• Condenó a los demandados a indemnizar a los actores por los daños causados desde la firmeza de la sentencia de segunda instancia hasta la efectiva entrega de la posesión, sobre la base de 750 euros mensuales.
• Mantuvo la condena de 3.550 euros por la reposición de la distribución del inmueble al estado original.
• Desestimó la reconvención formulada por los ocupantes.

No impuso las costas del recurso de infracción procesal por haberlo estimado parcialmente, pero condenó a los recurrentes al pago de las costas del recurso de casación.

https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/770f1ad8e2c1b5dda0a8778d75e36f0d/20251010