STS 27/2026, de 15 de enero (Sala de lo Civil)
La Sala Primera del Tribunal Supremo ha dictado sentencia estimando el recurso de casación interpuesto por una mancomunidad de propietarios contra la resolución de la Audiencia Provincial de Madrid que había considerado lícita la apertura de huecos de comunicación entre dos departamentos de portales diferentes sin autorización comunitaria. La Sala casa la sentencia recurrida y confirma la resolución de primera instancia que había declarado la ilegalidad de las obras y ordenado la reposición del muro divisorio a su estado original.
Antecedentes del litigio
La mancomunidad demandante está constituida sobre un único edificio formado por cinco casas con accesos por diferentes portales. La escritura de división horizontal de 1977 configuró el bloque como una unidad física, distinguiendo entre elementos comunes a todos los departamentos y elementos comunes propios de cada casa, estableciendo lo que los estatutos denominan «comunidades restringidas».
Una sociedad mercantil adquirió en 1997 un departamento destinado a vivienda en uno de los portales. Posteriormente, otra sociedad con idéntica administradora única adquirió en 2017 un departamento contiguo destinado a oficina, aunque perteneciente a un portal diferente. Ambas sociedades procedieron a la apertura de dos huecos en el muro divisorio para comunicar los inmuebles.
Las obras fueron inicialmente paralizadas por el Ayuntamiento de Madrid por carecer de licencia. Posteriormente las demandadas obtuvieron licencia municipal para el cambio de uso de local a vivienda. La junta de la mancomunidad expresó su oposición mayoritaria a las obras, que no contaban con autorización comunitaria, y autorizó la interposición de demanda judicial.
La mancomunidad demandó a ambas sociedades solicitando la declaración de ilegalidad de las obras y la condena a reponer el muro divisorio y los elementos comunes alterados. La pretensión se fundamentó en la contravención del artículo 10.3.b) de la Ley de Propiedad Horizontal y del artículo 28 de los estatutos de la mancomunidad, que solo permite la unión de locales comerciales con accesos independientes.
El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda, declaró la ilegalidad de las obras e impuso las costas a las demandadas. La Audiencia Provincial de Madrid revocó la sentencia y desestimó la demanda, considerando que la actuación constituía una agregación meramente física, no jurídica, que quedaba dentro del ámbito del artículo 7.1 LPH y no requería acuerdo comunitario.
Recurso de casación
La mancomunidad interpuso recurso de casación invocando interés casacional por tratarse de la interpretación de una norma de vigencia inferior a cinco años y por oposición a la doctrina de la STS 445/2020, de 20 de julio. Los tres motivos del recurso denunciaban la infracción del artículo 10.3.b) LPH desde diferentes perspectivas.
La parte recurrida alegó diversas causas de inadmisibilidad que el Tribunal Supremo rechaza. La Sala considera que el recurso cumple los requisitos de admisibilidad al identificar correctamente el problema jurídico planteado, justificar debidamente el interés casacional y respetar los hechos declarados probados.
Marco normativo
El artículo 10.3.b) LPH, en la redacción aplicable al caso introducida por la Ley 8/2013, establecía que estarían sujetas al régimen de autorización administrativa correspondiente, previa aprobación por las tres quintas partes del total de propietarios que representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de pisos o locales para formar otros más reducidos e independientes, el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio, la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio.
Por su parte, el artículo 7.1 LPH permite al propietario modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local cuando no menoscabe la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudique los derechos de otro propietario.
Fundamentos de la estimación del recurso
El Tribunal Supremo estima el recurso de casación por considerar que la actuación de las demandadas resulta contraria a los estatutos de la mancomunidad y al artículo 10.3.b) LPH, desarrollando los siguientes razonamientos.
Afectación a comunidades restringidas diferenciadas
La actuación consistente en unir un departamento destinado a vivienda de una casa con otro destinado originalmente a oficina de una casa diferente equivale a la agrupación de dos departamentos con destinos diferentes según el título de división horizontal y pertenecientes a distintas comunidades restringidas. Esta agregación posibilita que ambos departamentos disfruten indistintamente de los elementos comunes de una y otra comunidad restringida sin participar proporcionalmente en los gastos correspondientes.
Las obras han logrado conectar dos casas de portales diferentes, hasta entonces independientes con elementos comunes propios, que han quedado unidas funcionalmente. Esta circunstancia puede plantear problemas de protección frente al riesgo de incendio al comunicar sectores de incendio diferentes, así como problemas técnicos de control de las instalaciones comunes que estaban independizadas en la configuración original del edificio.
Ausencia de autorización comunitaria
La actuación se realizó sin autorización de la mancomunidad ni de las comunidades restringidas afectadas, pese a que el supuesto cae dentro del ámbito de aplicación del artículo 10.3.b) LPH. La norma exigía una mayoría de tres quintos, nominativa y de coeficientes, para el aumento de superficie de pisos por agregación de otros colindantes del mismo edificio. Si esta doble mayoría era necesaria para la unión física de dos pisos o locales del mismo edificio, con mayor razón resulta exigible cuando la unión afecta a dos casas que, aunque formen parte de un único edificio, se configuran estatutariamente como comunidades restringidas con elementos comunes propios no compartidos con el resto de las casas.
Inaplicabilidad del régimen estatutario de unión de locales comerciales
Los estatutos de la mancomunidad prevén en su artículo 28 un único supuesto de agrupación o división de departamentos, referido exclusivamente a locales comerciales con accesos independientes desde la vía pública. Este régimen no resulta aplicable a la agregación de una vivienda y una oficina de dos casas diferentes. El régimen de modificación de locales de negocios es más flexible en propiedad horizontal que el propio de viviendas y oficinas situadas en altura. Además, incluso en ese supuesto estatutariamente previsto, se requiere el cumplimiento de requisitos adicionales que tampoco se han observado en este caso.
Afectación de elementos comunes
La Sala discrepa de la conclusión de la Audiencia Provincial sobre la inmunidad de elementos comunes. Aunque pudiera predicarse tal inmunidad respecto de los elementos comunes generales del artículo 3 de los estatutos, no cabe afirmarla respecto de los elementos comunes de cada casa descritos en los artículos correspondientes. El artículo 10.3.b) LPH se aplica también a las alteraciones de la fábrica del edificio, que resulta afectada por la comunicación unilateral de dos departamentos de casas diferentes definidas con sustantividad propia dentro del edificio.
Exceso del ámbito del artículo 7.1 LPH
El supuesto controvertido excede el ámbito normativo del artículo 7.1 LPH, que permite al propietario modificar elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local bajo determinadas condiciones. El alcance de las obras y la agregación de dos elementos privativos de comunidades restringidas diferentes configuran circunstancias que desbordan el marco normativo de las obras que cada propietario puede realizar sin necesidad de acuerdo comunitario.
Doctrina de la STS 445/2020
La doctrina establecida en la sentencia 445/2020 acerca de la exigencia de acuerdo comunitario previo para las actuaciones comprendidas en el artículo 10.3.b) LPH resulta extrapolable a este caso, pese a que aquella resolución se ocupara de un supuesto de división y el presente caso verse sobre agregación de inmuebles.
El artículo 10.3.b) LPH no impone requisitos diferentes para la agrupación y para la división de pisos y locales, brindando a ambas intervenciones la misma solución sin distinguir entre actuaciones materiales y actuaciones jurídicas. La trascendencia que la sentencia recurrida otorga a la diferencia entre agregación material y jurídica no resulta determinante ni evita la necesaria autorización comunitaria.
Irrelevancia de la concentración de titularidades
Los argumentos sobre la concentración de titularidad en un único propietario carecen de virtualidad, dado que a la fecha de realización de las obras y de presentación de la demanda cada departamento pertenecía a sociedades diferentes con personalidad jurídica propia. El hecho de que ambas tuvieran idéntica representante legal no implica que compartieran una única titularidad, siendo irrelevante por el principio de perpetuación de la jurisdicción que posteriormente una sociedad absorbiera a la otra.
Calificación del muro como medianero
La Sala discrepa de la valoración jurídica de la sentencia recurrida sobre la condición del muro. Dado que el artículo 3 de los estatutos incluye entre los elementos comunes los muros medianeros y que el edificio no comparte medianería con otras edificaciones, resulta razonable interpretar que los muros medianeros son los que separan las cinco casas que componen el edificio, pues sirven para delimitar los elementos comunes de cada comunidad restringida.
Pronunciamiento
El Tribunal Supremo estima el recurso de casación, casa la sentencia de la Audiencia Provincial y, en funciones de instancia, desestima el recurso de apelación y confirma íntegramente la sentencia de primera instancia que declaró la ilegalidad de las obras y ordenó la reposición del muro divisorio a su estado original. Se imponen a las demandadas apelantes las costas de la segunda instancia, sin imposición de las costas del recurso de casación.
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