El Tribunal Supremo ha dictado sentencia en un caso que aborda la capacidad de las comunidades de propietarios para prohibir la actividad de apartamentos turísticos en sus edificios. La resolución, emitida el 2 de septiembre de 2025, resuelve un recurso de casación presentado por dos propietarios de Segovia contra un acuerdo de su comunidad.
El caso
En enero de 2019, la Junta General Extraordinaria de una comunidad de propietarios en Segovia adoptó un acuerdo para prohibir el ejercicio de la actividad de apartamentos turísticos en el edificio. Este acuerdo fue aprobado con el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios, que representaban también las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Los propietarios afectados impugnaron este acuerdo, argumentando que el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (en su redacción vigente en ese momento) solo permitía “limitar o condicionar” la actividad turística, pero no prohibirla completamente.
Recorrido judicial
El Juzgado de Primera Instancia estimó inicialmente la demanda de los propietarios, declarando nulo el acuerdo de prohibición. Sin embargo, la Audiencia Provincial de Segovia revocó esta decisión en apelación, validando el acuerdo de la comunidad.
La decisión del Supremo
El Tribunal Supremo ha desestimado el recurso de casación, confirmando la sentencia de la Audiencia Provincial. La Sala reitera la doctrina establecida en sentencias anteriores de octubre de 2024, donde declaró que el término “limitar” del artículo 17.12 LPH no excluye la posibilidad de prohibir completamente la actividad turística.
La sentencia señala que esta interpretación jurisprudencial ha sido posteriormente asumida por el legislador en la reforma de 2025, que ahora menciona expresamente la posibilidad de “aprobar, limitar, condicionar o prohibir” el ejercicio de la actividad turística.
Fundamentos Jurídicos de la Sentencia del Tribunal Supremo sobre Apartamentos Turísticos
I. Planteamiento de la cuestión jurídica
El núcleo del debate jurídico gira en torno a la interpretación del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en su redacción dada por el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, que estuvo vigente durante 35 días hasta su derogación por acuerdo del Congreso de los Diputados el 22 de enero de 2019.
Los recurrentes sostienen que dicho precepto legal únicamente facultaba a las comunidades de propietarios para “limitar o condicionar” el ejercicio de la actividad turística, pero en ningún caso para prohibirla completamente. Esta distinción terminológica constituye el eje central del recurso de casación.
II. El texto legal controvertido
El artículo 17.12 LPH, en su redacción aplicable al momento de adoptarse el acuerdo impugnado (17 de enero de 2019), establecía literalmente:
“Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes reglas: (…) 12. El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.”
El precepto hacía referencia específica a la actividad de arrendamiento para uso distinto del de vivienda regulada en el artículo 5.e) LAU, que incluye los arrendamientos de temporada y los destinados a uso turístico.
III. Criterios hermenéuticos aplicados por el Tribunal
El Tribunal Supremo aplica el criterio gramatical, semántico y literal de interpretación normativa, conforme al artículo 3.1 del Código Civil, que establece que “las normas se interpretarán según el sentido propio de sus palabras”.
La Sala analiza el significado del verbo “limitar” y concluye que, desde una perspectiva lingüística, este término no excluye la prohibición total como una de las modalidades posibles de limitación. El argumento se sostiene en que prohibir es la forma más intensa de limitar, constituyendo el límite máximo que puede imponerse a una actividad.
IV. La doctrina jurisprudencial consolidada
El Tribunal hace referencia expresa a las sentencias del Pleno de la Sala 1232/2024 y 1233/2024, ambas de 3 de octubre de 2024, en las que se fijó doctrina sobre esta cuestión. En dichas resoluciones se estableció que:
“El término ‘limitar’ del art. 17.12 de la LPH, no excluye el acuerdo comunitario adoptado por la junta de propietarios, con las mayorías establecidas, de prohibición de la actividad de uso turístico.”
Esta interpretación se fundamenta en varios pilares argumentativos:
1. Interpretación literal: El término “limitar” en su acepción común incluye la posibilidad de establecer límites totales, no solo parciales. Limitar puede significar tanto restringir como prohibir completamente.
2. Ratio legis: La finalidad de la norma era dotar a las comunidades de propietarios de mecanismos para regular una actividad que podía afectar significativamente a la convivencia vecinal y al uso del inmueble. Una interpretación restrictiva que excluyera la prohibición vaciaría de contenido útil la norma en determinados supuestos.
3. Proporcionalidad: La exigencia de una mayoría cualificada reforzada (tres quintas partes de propietarios y cuotas) garantiza que solo mediante un amplio consenso comunitario puede adoptarse la medida más restrictiva.
V. La confirmación legislativa posterior
Un elemento particularmente relevante que destaca la sentencia es que la interpretación jurisprudencial ha sido posteriormente avalada por el propio legislador. La disposición final 4.2 de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, reformó el artículo 17.12 LPH, dándole la siguiente redacción:
“El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994…”
Esta reforma legislativa, que introduce expresamente el término “prohíba”, constituye una confirmación normativa de que la prohibición estaba implícitamente incluida en el concepto de “limitar” de la redacción anterior. El legislador no modifica el alcance de las facultades comunitarias, sino que explicita lo que la jurisprudencia ya había interpretado.
VI. Las mayorías cualificadas como garantía
El Tribunal destaca que el acuerdo fue adoptado con las mayorías legalmente exigidas: tres quintas partes del total de propietarios que representaban, a su vez, tres quintas partes de las cuotas de participación. Esta doble mayoría cualificada constituye una garantía fundamental que equilibra los derechos individuales de los propietarios con el interés colectivo de la comunidad.
La exigencia de estas mayorías reforzadas asegura que decisiones de tal trascendencia no puedan ser impuestas por una mayoría simple, sino que requieren un consenso amplio que refleje una verdadera voluntad comunitaria mayoritaria.
VII. La ausencia de efectos retroactivos
La sentencia recuerda que el propio artículo 17.12 LPH establecía expresamente que “estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”. Esta previsión garantiza que los propietarios que ya vinieran ejerciendo la actividad turística con anterioridad al acuerdo pudieran ser objeto de protección en determinadas circunstancias, aunque este aspecto no fue controvertido en el presente caso.
VIII. La posibilidad de establecer cuotas especiales
El precepto también contemplaba la posibilidad de establecer cuotas especiales de gastos o incrementos en la participación de gastos comunes (hasta un 20%) para las viviendas donde se realizara la actividad turística. Este mecanismo adicional refuerza la idea de que el legislador pretendía dotar a las comunidades de diversos instrumentos para regular una actividad que genera gastos y desgastes superiores a los del uso residencial ordinario.
IX. Aplicación temporal de la norma
Un aspecto técnico relevante que aborda la sentencia es la aplicación temporal de la normativa. Aunque el Real Decreto-ley 21/2018 fue derogado, su contenido fue posteriormente recuperado por el artículo 1.2 del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo. Por tanto, la interpretación jurisprudencial resulta plenamente aplicable al caso, ya que el acuerdo se adoptó durante la vigencia de la norma que contenía la redacción interpretada.
X. El rechazo de la tesis restrictiva
El Tribunal rechaza expresamente la interpretación restrictiva propugnada por los recurrentes, que pretendía distinguir entre “limitar” y “prohibir” como conceptos excluyentes. Esta tesis habría conducido a un resultado absurdo: las comunidades podrían imponer toda clase de condiciones y limitaciones que, en la práctica, hicieran inviable la actividad turística, pero no podrían adoptar directamente una prohibición expresa que, al menos, tendría la virtud de la claridad y seguridad jurídica.
XI. El respeto al derecho de propiedad y sus limitaciones
Implícitamente, la sentencia reconoce que el derecho de propiedad no es absoluto y puede ser limitado por razones de interés general o por la necesaria convivencia en régimen de comunidad. La Ley de Propiedad Horizontal articula un sistema de pesos y contrapesos donde los derechos individuales de cada propietario deben compatibilizarse con los derechos del resto y con el interés colectivo de la comunidad.
Como consecuencia de la desestimación íntegra del recurso de casación, el Tribunal impone las costas a la parte recurrente, de conformidad con el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que establece el principio general de imposición de costas al litigante vencido en casación. Asimismo, se ordena la pérdida del depósito constituido para recurrir.
Referencia completa: Sentencia del Tribunal Supremo (Sala de lo Civil) núm. 1205/2025, de 2 de septiembre de 2025. ROJ: STS 3808/2025 – ECLI:ES:TS:2025:3808. Recurso de casación núm. 3790/2020. Ponente: Excma. Sra. D.ª María de los Ángeles Parra Lucán.
