Tribunal Supremo, Sala de lo Civil. Sentencia 1860/2025, de 16 de diciembre. Ponente: Manuel Almenar Belenguer. Recurso de casación 3322/2021. Procedencia: Audiencia Provincial de A Coruña, Sección 6.ª (sede en Santiago de Compostela).
Antecedentes fácticos
El supuesto trae causa de una cesión gratuita de uso en el ámbito familiar. Mediante documento privado de 20 de octubre de 2016, doña Josefina, propietaria de una vivienda compuesta de planta baja y alta con bajo cubierta sita en Boiro (A Coruña), cedió a su hijo don Celestino el uso de la planta baja, donde venía funcionando desde años atrás un negocio de bar-cafetería denominado “Bar Edén”.
El documento, titulado “Contrato de cesión de explotación de local de negocio”, contenía las siguientes estipulaciones relevantes: la cesión se realizaba de forma gratuita (cláusula segunda); la duración sería indefinida “hasta que dure el ejercicio de la actividad” (cláusula tercera); y el cesionario asumía el compromiso de destinar el local “únicamente con la explotación de su actividad económica” (cláusula cuarta). Ese mismo día se suscribió un anexo extendiendo la cesión a una porción de terreno anexo para terraza y aparcamiento.
Once días después, el 1 de noviembre de 2016, don Celestino celebró con don Juan Antonio un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda sobre el referido local, a fin de continuar la explotación del bar-cafetería bajo la misma denominación comercial, con duración de cinco años prorrogables y renta de 250 euros mensuales más IVA.
Con fecha 16 de febrero de 2018, doña Josefina otorgó escritura pública de pacto de mejora conforme a los artículos 214 a 217 de la Ley de Derecho Civil de Galicia, transmitiendo a su otro hijo don Sebastián la propiedad de diversas fincas, entre ellas la vivienda litigiosa, haciendo constar que se entregaban “libres de cargas y de arrendamientos”. En la planta alta de dicho inmueble residía ya el propio don Sebastián con su familia.
Objeto del litigio y posiciones de las partes
Don Sebastián interpuso demanda de juicio ordinario contra don Celestino y don Juan Antonio, ejercitando acción declarativa de dominio y acción de restitución posesoria. Solicitó que se declarase su condición de propietario, la ineficacia del contrato de arrendamiento y la condena a los demandados a dejar libre el local.
El demandante fundamentó su pretensión en que el contrato de cesión suscrito entre su madre y su hermano constituía un precario, variedad del comodato caracterizada por la cesión gratuita sin sujeción a plazo, lo que habilitaba al cedente —y a su causahabiente— a reclamar la cosa a voluntad conforme al artículo 1750 del Código Civil. Consecuentemente, al carecer don Celestino de título suficiente, no ostentaba legitimación para arrendar el local a un tercero.
Los codemandados se opusieron sosteniendo que el contrato de cesión configuraba un auténtico comodato con uso determinado —la explotación del negocio de bar-cafetería—, cuya duración quedaba vinculada al destino pactado. Argumentaron que el comodato constituía título suficiente para celebrar el arrendamiento, que se había formalizado de buena fe y durante la vigencia del préstamo de uso, sin que el documento de cesión prohibiera expresamente la posibilidad de subarrendar o ceder el uso a terceros.
Iter procesal
El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción núm. 3 de Ribeira dictó sentencia estimatoria de la demanda. Tras analizar la prueba practicada, concluyó que, al haberse pactado una cesión de uso con carácter indefinido cuya duración quedaba al arbitrio del comodatario, la relación jurídica debía calificarse como precario. Declaró asimismo la nulidad absoluta del contrato de arrendamiento por infracción del artículo 1741 del Código Civil —que priva al comodatario del derecho a los frutos— y por ausencia de causa ex artículo 1261 del mismo cuerpo legal.
La Audiencia Provincial de A Coruña estimó los recursos de apelación interpuestos por ambos demandados y revocó íntegramente la sentencia de instancia. El tribunal provincial interpretó que el juego de las cláusulas segunda y tercera del contrato, valoradas conjuntamente con la prueba testifical, permitía concluir que la duración de la cesión gratuita se vinculó al ejercicio de la actividad de bar-cafetería, sin que se exigiera que dicha explotación se llevase a cabo personalmente por el cesionario. Al no haberse producido el cese de la actividad, la pretensión restitutoria no podía prosperar.
Fundamentos jurídicos de la sentencia de casación
Marco normativo del comodato
El Tribunal Supremo parte del régimen jurídico del préstamo de uso contenido en los artículos 1740 a 1752 del Código Civil. El artículo 1740 define el comodato como el contrato por el cual una de las partes entrega a la otra una cosa no fungible “para que use de ella por cierto tiempo y se la devuelva”, siendo “esencialmente gratuito”. El artículo 1741 precisa que el comodante conserva la propiedad de la cosa prestada y que el comodatario “adquiere el uso de ella, pero no los frutos”.
En cuanto a las obligaciones del comodante, el artículo 1749 establece que no puede reclamar la cosa prestada sino después de concluido el uso para que la prestó, salvo que tuviere urgente necesidad de ella. Por su parte, el artículo 1750 dispone que si no se pactó la duración del comodato ni el uso a que había de destinarse la cosa prestada, y este no resulta determinado por la costumbre de la tierra, el comodante puede reclamarla “a su voluntad”.
Doctrina jurisprudencial sobre la conversión del comodato en precario
La Sala reitera la consolidada doctrina jurisprudencial que delimita la frontera entre el comodato y el precario. Según esta doctrina, aunque inicialmente exista un título habilitante de la ocupación gratuita como es el comodato, e incluso concurra un uso autorizado para un fin concreto, cuando dicha situación se prolonga indefinidamente en el tiempo o queda al arbitrio de la voluntad unilateral del ocupante, la posición se transforma en precario.
Esta doctrina encuentra su fundamento en el carácter esencialmente temporal del comodato. Como señala la sentencia 45/2010 de 25 de febrero, el carácter temporal y la duración limitada constituyen características esenciales del contrato de préstamo de uso. Una cesión que pueda perpetuarse sin límite temporal a la sola voluntad del cesionario desnaturaliza el concepto mismo de comodato regulado en el artículo 1740 del Código Civil y vulnera la prohibición del artículo 1256 del mismo texto legal, que proscribe dejar el cumplimiento de los contratos al arbitrio de uno de los contratantes.
La sentencia 702/2014 de 3 de diciembre sintetiza esta jurisprudencia declarando que si no consta plazo ni uso determinado para el que se cede la cosa, el comodante o su causahabiente pueden reclamarla “a voluntad” conforme al artículo 1750. La sentencia 1022/2005 de 26 de diciembre distingue entre la posesión amparada en una auténtica relación contractual —sujeta a los efectos del comodato— y la posesión simplemente tolerada por condescendencia o beneplácito del propietario, que constituye precario stricto sensu.
Calificación jurídica del negocio celebrado
La Sala aborda la calificación del negocio atendiendo a su verdadera naturaleza jurídica, con independencia del nomen iuris empleado por las partes, conforme a reiterada doctrina sobre la irrelevancia de la denominación contractual (sentencias 765/2010, 335/2013 y 693/2019, entre otras).
El examen del documento de cesión suscita una doble alternativa: derecho de usufructo o contrato de comodato. El Tribunal observa que determinados elementos del contrato —particularmente la expresión “cesión de explotación”, el interés del cesionario en “explotar” la planta baja y el hecho de que ya viniera desarrollando la actividad con anterioridad obteniendo los correspondientes rendimientos— podrían apuntar a la constitución de un usufructo más que de un simple préstamo de uso.
Sin embargo, si las partes hubieran querido constituir un derecho de usufructo sobre el inmueble a título gratuito, dicha constitución habría requerido escritura pública por asimilarse a la donación. La sentencia 284/2013 de 22 de abril declaró que “la constitución del usufructo sobre un inmueble a título gratuito es un negocio jurídico que tiene la naturaleza de un acto de liberalidad que supone la existencia jurídica de una donación, por lo que es exigible su constitución en escritura pública como requisito determinante de su validez por aplicación del artículo 633 CC”. Al haberse formalizado mediante documento privado, un eventual usufructo carecería de eficacia.
En sede de comodato —calificación que demandante y demandados coinciden en dar a la relación jurídica—, el Tribunal constata que el contrato no establece un plazo definido, sino que la cesión se hace “hasta que dure el ejercicio de la actividad”. Esta cláusula implica que la cesión se prolongará mientras el local continúe dedicándose a la actividad de bar-cafetería.
Pues bien, la explotación de un negocio de bar-cafetería, por sus características intrínsecas, no constituye un uso o destino acotado o susceptible de ser acotado en el tiempo. Antes bien, puede desenvolverse sin límite temporal alguno al libre albedrío del cesionario, quien decide discrecionalmente si continúa o cesa en la actividad. Desde el momento en que la terminación del uso depende exclusivamente de la voluntad de una de las partes, la situación se equipara al precario conforme a la doctrina jurisprudencial expuesta, quedando habilitado el comodante —o su causahabiente— para reclamar la devolución “a voluntad” ex artículo 1750.
Facultad del comodatario para arrendar
El Tribunal aborda igualmente la cuestión de si el comodatario ostenta legitimación para ceder el uso de la cosa a un tercero mediante arrendamiento. Señala que mientras el usufructuario, como titular de un derecho que le atribuye el uso y disfrute de la cosa, puede arrendar el bien objeto de usufructo conforme a los artículos 467, 473 y 480 del Código Civil, no sucede lo mismo con el comodatario.
El artículo 1741 dispone expresamente que el comodatario adquiere el uso de la cosa “pero no los frutos”. Esta limitación resulta incompatible con la facultad de arrendar, pues el arrendamiento comporta necesariamente la obtención de frutos civiles en forma de renta. Para poder alquilar la cosa prestada, el comodatario necesitaría una autorización expresa y por escrito del comodante, autorización que no consta en el supuesto enjuiciado.
En cualquier caso, aun admitiendo a efectos dialécticos la posibilidad de que el comodatario arriende, la ausencia de plazo y el carácter indefinido del uso concedido determinarían la extinción de la relación arrendaticia tan pronto se materializase la voluntad del comodante de recuperar el local, dado el carácter derivativo del título del arrendatario respecto del título del arrendador.
Fallo
El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por don Sebastián y casa la sentencia de la Audiencia Provincial. Asumiendo la instancia, confirma sustancialmente la sentencia del Juzgado de Primera Instancia en cuanto declara que el demandante es propietario del inmueble, declara la ineficacia del contrato de arrendamiento y condena a los demandados a dejar libre y a disposición del actor la planta baja de la vivienda.
No obstante, el Tribunal deja sin efecto la condena en costas en todas las instancias, atendiendo a las particulares circunstancias del caso: las dudas sobre la verdadera voluntad de las partes en el contrato de cesión, la circunstancia de que el demandante residiera con su familia en la planta alta del inmueble —lo que impide hablar de desconocimiento de la situación— y la inexistencia de jurisprudencia específica sobre la legitimación del comodatario para arrendar la cosa cedida.