La STS núm. 270/2025, de 19 de febrero de 2025 (Recurso núm. 6668/2019) aborda la crucial distinción entre arras penitenciales y arras confirmatorias, y la correcta aplicación del artículo 1454 del Código Civil.

En el caso, la controversia giraba en torno a un contrato inicialmente denominado de arras penitenciales para la compraventa de una vivienda. El comprador solicitaba la devolución duplicada de las arras y otras cantidades, alegando el incumplimiento de la vendedora al vender el inmueble a un tercero.

Las instancias inferiores ofrecieron interpretaciones dispares:

• El Juzgado de Primera Instancia consideró que se trataba de un precontrato con arras penitenciales y que el incumplimiento era imputable al comprador, quien perdía las cantidades entregadas.
• La Audiencia Provincial revocó parcialmente, entendiendo que existía un contrato de compraventa y que había habido un incumplimiento mutuo, ordenando la devolución simple de las cantidades.

Sin embargo, el Tribunal Supremo ha estimado los recursos de casación e infracción procesal de la vendedora, casando la sentencia de la Audiencia Provincial y confirmando la del Juzgado de Primera Instancia.

La ratio decidendi del Supremo se fundamenta en varios pilares esenciales del derecho civil contractual:

• Error Patente en la Valoración de la Prueba: El Tribunal Supremo detectó un error manifiesto de la Audiencia Provincial al omitir cláusulas fundamentales de los documentos contractuales. Estos documentos, desde el inicio, calificaron expresamente las arras como penitenciales (art. 1454 CC), detallando las consecuencias del desistimiento para ambas partes.
• Primacía de la Literalidad y la Intención de las Partes: El Supremo recuerda la primacía del sentido literal de los contratos (art. 1281 CC) cuando sus términos son claros y no dejan duda sobre la intención de los contratantes. En este caso, la denominación reiterada como «arras penitenciales» y la explicación de sus efectos no dejaban lugar a dudas sobre la voluntad de las partes.
• Mantenimiento de la Naturaleza de las Arras: Pese a las novaciones posteriores que ampliaron plazos y aumentaron la cuantía de las arras, el Tribunal Supremo subraya que no se modificó la naturaleza penitencial pactada inicialmente. La mención de pagos «a cuenta del precio» en las novaciones no desvirtúa la función de las arras penitenciales, que precisamente se descuentan del precio final en caso de cumplimiento.
• Inaplicabilidad del Artículo 1504 CC: El Supremo aclara que el artículo 1504 CC, relativo a la resolución de la venta de bienes inmuebles por falta de pago, no es aplicable en este caso, al tratarse de un precontrato con arras penitenciales y no de una compraventa consumada con precio aplazado. Por lo tanto, la vendedora no estaba obligada a realizar un requerimiento de pago.
• Incumplimiento del Comprador: El Tribunal Supremo concluye que el incumplimiento de la obligación de formalizar la compraventa en el plazo pactado fue imputable al comprador, lo que activa la consecuencia prevista para las arras penitenciales: la pérdida de las cantidades entregadas.