Boletín de Actualidad de Derecho Civil

STS 485/2026, de 30 de marzo: uso descriptivo de la expresión «administrador de fincas» y límites del derecho de marca

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Tribunal Supremo | 30 de marzo de 2026 — Uso descriptivo de la expresión «administrador de fincas», límites del derecho de marca (art. 37 LM) y principio de complementariedad relativa con la Ley de Competencia Desleal

Identificación de la resolución

Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1.ª. Sentencia núm. 485/2026, de 30 de marzo (ECLI:ES:TS:2026:1402). Ponente: Excma. Sra. D.ª Nuria Auxiliadora Orellana Cano. Recurso de casación núm. 590/2022, contra la sentencia de la Sección 28.ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 19 de noviembre de 2021.

Objeto del litigio

El Colegio Territorial de Administradores de Fincas de Gipuzkoa y Álava demandó a una asesora titular de la firma «Asesoría Txingudi» por infracción de las marcas registradas que incorporan la denominación «Administradores de Fincas» (marcas mixtas y denominativa del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas). La demandada, no colegiada, utilizaba las expresiones «administración de fincas» y «administrador de fincas» en su rótulo comercial, página web y directorios profesionales para describir los servicios de gestión de comunidades que ofrecía. Se acumularon acciones de competencia desleal (arts. 5, 6, 12, 20 y 21 LCD) y de publicidad engañosa (art. 3 e) LGP).

Doctrina establecida

La Sala desestima los tres motivos de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial, que había desestimado íntegramente la demanda.

Respecto del primer motivo (infracción del art. 34.2 b) LM por riesgo de confusión), la Sala aprecia que el recurso carece de efecto útil porque no denuncia como infringido el artículo 37 b) LM, que constituyó una de las razones decisorias de la sentencia recurrida. La Audiencia había considerado que el uso por la demandada de las expresiones «administración de fincas» o «administrador de fincas» quedaba amparado por el límite del artículo 37 b) LM, al tratarse de indicaciones descriptivas del servicio prestado conforme a las prácticas leales del mercado. La Sala recuerda, con apoyo en la STS 1505/2025 (caso Donut), que este límite expresa el imperativo de disponibilidad y que, según la jurisprudencia del TJUE (SSTJUE Gillette, Adam Opel, Adidas/Marca Mode), cuando el uso es meramente descriptivo no se menoscaban las funciones de la marca.

Respecto del segundo motivo (infracción del art. 34.2 c) LM, protección de marcas notorias o renombradas), la Sala confirma que no se acreditó que las marcas mixtas del Colegio fueran notorias o renombradas. Lo que resulta conocido por el público —razona la Sala— es la profesión de administrador de fincas en sí misma, no las marcas registradas en su configuración mixta (denominación más elemento gráfico y siglas AFC). Si se abstrae la referencia profesional descriptiva, las marcas carecen de la notoriedad pretendida. La Sala recuerda, además, que la colegiación no es legalmente preceptiva para ejercer la administración de fincas.

Respecto del tercer motivo (competencia desleal), la Sala aplica el principio de complementariedad relativa entre el derecho de marcas y la LCD (SSTS 586/2012, 95/2014 y 1506/2025): descartada la infracción marcaria y la ventaja desleal, no cabe apreciar actos de competencia desleal basados en los mismos hechos ya enjuiciados desde la óptica del derecho de marcas.

Fundamentos jurídicos relevantes

La sentencia aplica los artículos 34.2 b) y c) y 37 b) de la Ley 17/2001, de Marcas (en la redacción anterior al RDL 23/2018), y los artículos 5, 6, 12, 20 y 21 de la Ley 3/1991, de Competencia Desleal. Reitera las pautas jurisprudenciales sobre riesgo de confusión consolidadas desde la STS 95/2014, de 11 de marzo. Se apoya en las Directivas 89/104/CEE y 2015/2436 y en la jurisprudencia del TJUE sobre los límites del derecho de marca (Hölterhoff, Arsenal, Gillette, Adam Opel, Adidas/Marca Mode, Procter & Gamble/OAMI). Se citan como precedentes las SSTS 505/2012, 586/2012, 95/2014, 151/2017, 497/2017, 775/2021, 725/2021, 485/2024, 205/2025, 1505/2025 y 1506/2025.

La sentencia es relevante por varias razones. En primer lugar, refuerza la doctrina sobre el imperativo de disponibilidad de los signos descriptivos en el ámbito de los servicios profesionales: la expresión «administrador de fincas» designa una actividad regulada en la Ley de Propiedad Horizontal cuyo ejercicio no requiere colegiación obligatoria, por lo que no puede ser monopolizada por las organizaciones colegiales a través de marcas que incorporan esa denominación genérica. En segundo lugar, la Sala aplica con rigor la exigencia de impugnar todos los fundamentos de la sentencia recurrida en casación, al rechazar el primer motivo por no haber denunciado la infracción del artículo 37 b) LM. Finalmente, la resolución confirma la vigencia del principio de complementariedad relativa: las acciones de competencia desleal no pueden servir de cauce alternativo para sancionar conductas cuya licitud ya ha sido declarada desde la perspectiva del derecho de marcas.

Referencias

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