Identificación de la resolución
Tribunal Supremo, Sala Primera de lo Civil. Sentencia núm. 642/2026, de 28 de abril de 2026 (ECLI:ES:TS:2026:1874). Recurso extraordinario por infracción procesal y recurso de casación núm. 5042/2021. Ponente: Excmo. Sr. D. José Luis Seoane Spiegelberg.
Objeto del litigio
Una comunidad de propietarios de Madrid ejercitó la acción de cesación del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal frente a los propietarios de una vivienda destinada a uso turístico, registrada como tal en la Comunidad de Madrid y comercializada en una plataforma de alquileres turísticos. La pretensión se fundaba en la regla 5.ª de los estatutos comunitarios, datados en 1962, que prohibía expresamente «destinar los pisos y locales a consultorio o clínicas de enfermedades infecciosas, a hospederías y a fines ilegales». La cuestión controvertida era si la prohibición estatutaria de hospederías comprendía la actividad de vivienda de uso turístico.
Doctrina establecida
La Sala desestima tanto el recurso extraordinario por infracción procesal como el recurso de casación y confirma la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, que había estimado la demanda y ordenado el cese de la actividad. La resolución se inscribe en la línea jurisprudencial ya consolidada por las SSTS 1643/2023, 1671/2023, 90/2024, 95/2024 y 105/2024, conforme a la cual las prohibiciones estatutarias de actividades de hospedería, hospedaje o explotación económica de las viviendas impiden el destino a uso turístico.
El Tribunal recuerda que, aunque las limitaciones al derecho de propiedad deben interpretarse restrictivamente, en el ámbito de la propiedad horizontal son válidas las prohibiciones estatutarias que atiendan al interés general de la comunidad, siempre que consten de manera expresa. La mera descripción del destino de los pisos en el título constitutivo no constituye por sí sola una limitación dominical: es necesaria una cláusula clara y precisa, como la que concurre en el supuesto enjuiciado.
En cuanto al sentido de la prohibición de «hospederías», la sentencia mantiene la doctrina fijada en la STS 105/2024: hospedería, conforme a la definición de la Real Academia Española, es la «casa destinada al alojamiento de visitantes o viandantes, establecida por personas particulares, institutos o empresas», siendo sinónimos «alojamiento, acogida, hospedaje, albergue, hospicio». La actividad de vivienda de uso turístico —alojamiento abierto al público, anunciado en plataformas publicitarias, dirigido a satisfacer necesidades de alojamiento transitorio con duración mínima de cinco días según el Decreto 79/2014 de la Comunidad de Madrid— guarda identidad de razón con esa prohibición estatutaria.
La sentencia se apoya, además, en la actual exclusión del arrendamiento de vivienda de las cesiones temporales de uso turístico operada por el artículo 5 e) LAU tras la reforma del Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, lo que refuerza la consideración de esta modalidad como actividad económica de naturaleza distinta al uso residencial.
Fundamentos jurídicos relevantes
La resolución se ampara en los artículos 33 CE, 5 y 7.2 LPH y, en cuanto a la interpretación de las cláusulas estatutarias, en los principios hermenéuticos generales de los artículos 3 y 1281 del Código Civil. La Sala reitera los criterios de la sentencia 358/2018 sobre el régimen de las limitaciones dominicales en propiedad horizontal: pueden establecerse, deben constar de modo expreso, han de inscribirse en el Registro para tener eficacia frente a terceros y se interpretan restrictivamente, sin que la mera descripción del destino del inmueble equivalga por sí sola a una prohibición.
Respecto al recurso por infracción procesal —fundado en la falta de motivación de la condena en costas de primera instancia tras la estimación del recurso de apelación—, la Sala lo desestima conforme a la doctrina reiterada (SSTS 607/2018 y autos concordantes) que excluye del cauce extraordinario las cuestiones relativas a costas procesales: el control corresponde, en su caso, al recurso de apelación previsto en el artículo 397 LEC, no al recurso extraordinario por infracción procesal del artículo 469 LEC.
La resolución consolida la doctrina que diferencia entre comunidades con prohibiciones estatutarias expresas de actividades económicas u hospederías —en las que el uso turístico queda vedado— y aquellas en que tales prohibiciones no constan o se refieren a otros usos concretos, supuesto este último en que prevalece la regla general de libertad dominical (línea representada por la STS 264/2025). La sentencia es coherente con el régimen reforzado de mayorías introducido por la Ley 12/2023 para limitar las viviendas turísticas en comunidades sin previsión estatutaria, sin que ello afecte a las prohibiciones preexistentes válidamente establecidas.
Referencias
- Texto completo: https://www.poderjudicial.es/search/AN/openDocument/9a3c14545ad94b49a0a8778d75e36f0d/20260507
- Normativa aplicada: art. 33 CE; arts. 5, 7.2 LPH; arts. 3, 1281 CC; art. 5 e) LAU; arts. 218.2, 394, 397, 469 LEC; Decreto 79/2014, de 10 de julio, de la Comunidad de Madrid.
- Jurisprudencia relacionada: SSTS 1214/1993, 123/2006, 929/2008, 542/2013, 729/2014, 358/2018, 607/2018, 1643/2023, 1671/2023, 90/2024, 95/2024, 105/2024 y 264/2025.