El Tribunal Supremo ha dictado la Sentencia núm. 1527/2025, de 30 de octubre, que delimita el alcance de la doctrina de flexibilización del artículo 16.3 de la LAU de 1964 en materia de subrogación mortis causa. La resolución aclara que esta doctrina no opera automáticamente sino que requiere presupuestos fácticos específicos que debe acreditar quien pretende subrogarse.

El caso

Un arrendatario de vivienda falleció el 25 de enero de 2015. El contrato estaba sujeto a la LAU de 1964, habiendo sido formalizado en 1966.

Durante más de un año tras el fallecimiento, las ocupantes (la viuda y otros familiares) continuaron abonando las rentas sin comunicar la defunción a la arrendadora. Los pagos se efectuaron incluso a nombre del arrendatario fallecido (por ejemplo, el ingreso de enero de 2016 indicaba “Renta 2016 Jerónimo”).

La arrendadora tuvo conocimiento del fallecimiento en abril de 2016 —más de un año después— a través de un vecino, no de las ocupantes. Solo el 10 de mayo de 2016 la viuda comunicó formalmente su intención de subrogarse.

La arrendadora demandó solicitando la extinción del contrato por falta de notificación de la subrogación en el plazo legal de tres meses establecido en el artículo 16.3 de la LAU de 1964.

Las sentencias de instancia

Tanto el juzgado de primera instancia como la Audiencia Provincial estimaron la demanda y declararon extinguido el contrato.

Las sentencias consideraron que:

• No se cumplió formalmente con la comunicación exigida en el plazo de tres meses
• No constaba probado que la arrendadora conociera efectivamente el fallecimiento y la voluntad de subrogación en plazo razonable
• La arrendadora tuvo noticia muy tardíamente (más de un año después) y por fuente ajena
• El pago de rentas a nombre del fallecido no podía interpretarse como conocimiento o aceptación tácita
• No concurrían los presupuestos para aplicar la doctrina de flexibilización establecida en la STS 475/2018

La doctrina de la STS 475/2018: flexibilización interpretativa

El Tribunal Supremo recuerda que en la sentencia 475/2018, de 20 de julio, estableció que la aplicación rígida y exclusivamente literal del artículo 16.3 de la LAU podía conducir a resultados injustos.

Por razones de buena fe, se declaró que la falta de notificación formal no debía provocar automáticamente la extinción del contrato cuando el arrendador tuviera conocimiento efectivo en plazo razonable del fallecimiento y de la voluntad de subrogación.

Como señaló aquella sentencia: “la exigencia de notificación lo que pretende es que el arrendador tenga conocimiento en un plazo razonable del ejercicio de un derecho que le afecta”.

La precisión de la STS 1527/2025: alcance casuístico

El Tribunal Supremo establece ahora con claridad que esa doctrina tiene un alcance casuístico y no puede aplicarse automáticamente:

“La doctrina establecida por esta Sala flexibiliza la aplicación de la norma contenida en el artículo 16.3 de la LAU, pero no opera de forma automática ni abre un cauce ilimitado para reconocer la subrogación en cualquier momento. Exige, como presupuesto, hechos que configuren un conocimiento real y suficiente por parte del arrendador, en un plazo razonable, del ejercicio de un derecho que le afecta”.

Presupuestos para aplicar la flexibilización

La sentencia establece que la excepción a la literalidad del precepto requiere:

1. Conocimiento efectivo del fallecimiento por parte del arrendador (no meramente posible, sino real y cierto)

2. Conocimiento de la voluntad de subrogación (no basta saber del fallecimiento)

3. Conocimiento en plazo razonable (no en cualquier momento, sino tempestivamente)

4. Que resulte contrario a la buena fe invocar el defecto formal en esas circunstancias

La carga de la prueba

El Tribunal Supremo subraya un elemento fundamental: corresponde a quien pretende subrogarse acreditar que concurren estos presupuestos.

No basta invocar la existencia de la doctrina jurisprudencial flexible. Es necesario probar que el arrendador tuvo conocimiento efectivo y tempestivo del fallecimiento y de la voluntad de subrogación.

La aplicación al caso concreto

En el supuesto enjuiciado, el Tribunal Supremo confirma que no concurrían los presupuestos:

• No había prueba del conocimiento efectivo por la arrendadora
• El conocimiento fue muy tardío (más de un año después)
• El conocimiento provino de fuente ajena (un vecino), no de las ocupantes
• Los pagos a nombre del fallecido durante más de un año demostraban falta de comunicación
• No había indicio de aceptación tácita de la subrogación
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