El Supremo Tribunal de Justiça de Portugal ha dictado una resolución en materia de usucapión aplicada a fracciones autónomas en régimen de propiedad horizontal, con ponencia de la Consejera María Clara Sottomayor, que casa el acuerdo de la Relação de Coimbra y repone la sentencia de primera instancia. La resolución aplica la doctrina fijada en el Acórdão de Uniformização de Jurisprudência n.º 18/2025 y ofrece criterios concretos sobre la compatibilidad entre el instituto de la usucapión y el régimen imperativo de la propiedad horizontal cuando existe una divergencia originaria entre las áreas del título constitutivo y las áreas reales de las fracciones construidas.
Los hechos: un error en el título constitutivo que persiste durante décadas
La controversia tiene su origen en un centro comercial de Coimbra constituido en propiedad horizontal en 1983 cuando el edificio aún estaba en construcción. Al redactarse el título, se asignó a la fracción AZ —propiedad de los demandantes— una superficie de 69,60 m², y a la fracción AX —propiedad de los demandados— una superficie de 22,60 m². Sin embargo, la realidad física resultante de la construcción era exactamente la inversa: la fracción AX tenía desde su origen una superficie real de 69,85 m² y la AZ de 22,60 m². Las paredes divisorias nunca fueron alteradas: fueron construidas así por la promotora desde el principio y así permanecen hasta hoy.
Los propietarios de la fracción AX adquirieron su local en 1991 y han venido poseyéndolo, de forma continua, pública, pacífica y de buena fe, con esa área real de casi 70 m², sin que en ningún momento demolieran o construyeran pared alguna. Los propietarios de la fracción AZ adquirieron en 1992 sin llegar a conocer el local antes de la compra, y lo administraron a través de representantes durante décadas sin advertir la discrepancia. Fue en 2013, con ocasión de una notificación del impuesto municipal sobre inmuebles calculado sobre la superficie que constaba en el título, cuando los demandantes acudieron a visitar su local y constataron que este tenía solo 22 m², no los 69,60 m² inscritos. Ante la reclamación, los demandados —que venían abonando el condominio conforme a su área real, superior a la de los demandantes— habían llegado incluso a un acuerdo temporal para compensar a estos últimos por la diferencia en la liquidación del impuesto, acuerdo que los propios demandantes acabaron rescindiendo unilateralmente.
El recorrido procesal
El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda de los propietarios de la fracción AZ, reconoció la adquisición por usucapión de la fracción AX con su área real a favor de los demandados y condenó a los demandantes por litigancia de mala fe. La Relação de Coimbra revocó parcialmente la sentencia en favor de los demandantes, considerando que en el régimen jurídico-civil de la propiedad horizontal no era admisible la usucapión de una parte de una fracción autónoma porque esa parte no podría constituir por sí sola una unidad independiente conforme a los arts. 1414.º y 1415.º del Código Civil, y que la modificación del título constitutivo exigía en todo caso la unanimidad de todos los condóminos conforme al art. 1419.º CC. El Supremo casa este acuerdo y repone la sentencia de primera instancia.
La doctrina del Acórdão n.º 18/2025: usucapión y propiedad horizontal son compatibles
El punto de partida del razonamiento del Supremo es la reciente Uniformização de Jurisprudência fijada en el Acórdão n.º 18/2025 del Pleno de las Secciones Civiles, que resolvió definitivamente la controversia sobre la admisibilidad de la usucapión en inmuebles constituidos en propiedad horizontal. La jurisprudencia uniformizadora estableció que un condómino puede adquirir por usucapión un espacio de un predio constituido en propiedad horizontal, siempre que la posesión cumpla los requisitos exigibles y el espacio tenga las características físicas y estructurales previstas en los arts. 1414.º y 1415.º CC —esto es, que constituya una unidad independiente y aislada con acceso a la vía pública o a las partes comunes del edificio.
Junto a ello, el Supremo reitera la doctrina consolidada según la cual el art. 1419.º CC —que exige unanimidad de todos los condóminos para la modificación del título constitutivo— se aplica únicamente a las modificaciones de naturaleza negocial, no a las producidas por usucapión, decisión administrativa o sentencia judicial. El argumento es de coherencia sistemática: si la propiedad horizontal puede constituirse por usucapión conforme al art. 1417.º CC, con mayor razón la usucapión puede modificar los términos en que fue constituida, pues en tal caso la modificación es meramente jurídica o formal, ya que la modificación física preexiste.
La aplicación al caso concreto: la parcela en litigio no puede separarse de la fracción en que está físicamente integrada
El Supremo analiza si concurren en el caso los dos presupuestos que la jurisprudencia uniformizadora exige: la posesión usucapible y la condición de unidad independiente.
Respecto del primero, los hechos probados son concluyentes: los demandados poseen la fracción AX con su área real de 69,85 m² desde 1991, de forma ininterrumpida, a la vista de todos, sin oposición de nadie, sin lesionar derechos ajenos y con la convicción de ejercer el derecho de propiedad sobre ella. Se cumple sobradamente el plazo de veinte años exigido por el art. 1296.º CC.
El punto más delicado es el segundo presupuesto. La Relação había negado la usucapión precisamente porque la parcela de 47,25 m² litigiosa no constituiría por sí sola una unidad independiente con salida propia. El Supremo rechaza este enfoque: la parcela no puede contemplarse como una abstracción separada de la fracción autónoma en que está físicamente integrada desde la construcción originaria del edificio. Los demandados nunca dividieron su fracción ni realizaron obras; la fración AX fue construida con esa área real de 69,85 m², con sus paredes perimetrales, su acceso a las zonas comunes y su condición de unidad independiente. Es sobre esa totalidad —no sobre una parte conceptualmente escindida de ella— sobre la que se ejerció la posesión. La parcela litigiosa, por estar materialmente integrada en la fracción AX, participa de todas sus características de unidad independiente e isolada. El requisito del Acórdão n.º 18/2025 queda así satisfecho.
El Supremo añade que tampoco concurren impedimentos de derecho urbanístico ni de interés público: como los demandados nunca hicieron obras que alteraran la configuración inicial, no hay infracción urbanística alguna que invocar. Al contrario, sería la ejecución de la solución contraria —derribo de la pared y división de la fracción AX— la que podría generar riesgos estructurales y crear una situación contraria al interés público, lo que por lo demás explica que incluso la propia Relação, pese a reconocer el derecho de los demandantes, hubiera absuelto a los demandados del pedido de demolición.
Por último, el Supremo descarta que la presunción registral del art. 7.º del Código del Registro Predial obstaculice la usucapión. La adquisición originaria por usucapión prevalece sobre las presunciones del registro, que además no cubren la superficie de los inmuebles sino únicamente la titularidad y el contenido del derecho inscrito. Los demandantes, por su parte, conservan la posibilidad de reclamar daños frente a quien cometió el error en el título o en la construcción, así como la restitución del exceso del precio pagado.
Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, 1.ª Secção Cível, de 3 de março de 2026 (proc. 4634/19.1T8CBR.C1.S1). Relatora: Conselheira Maria Clara Sottomayor. Votação: unanimidade com declaração de voto.