El 25 de junio de 2025, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo dictó tres sentencias en materia de propiedad horizontal que abordan cuestiones fundamentales sobre elementos comunes, prescripción adquisitiva y consentimiento tácito. Todas las resoluciones fueron ponencia del Excmo. Sr. D. José Luis Seoane Spiegelberg.
STS 1007/2025: Prescripción adquisitiva de trasteros por elementos comunes
En esta primera sentencia (recurso de casación 3581/2020), el Tribunal Supremo desestimó el recurso interpuesto por una comunidad de propietarios que reclamaba la titularidad de dos trasteros ocupados privativamente por dos propietarias desde hace más de 30 años.
Los hechos
La comunidad de propietarios demandó a dos vecinas propietarias de viviendas que utilizaban en exclusiva dos trasteros (números DIRECCION001 y DIRECCION002) ubicados en el sótano del edificio. Las demandadas sostenían haber adquirido los trasteros por prescripción adquisitiva, ya que los venían disfrutando desde antes de la constitución del régimen de propiedad horizontal en 1962, cuando las hermanas Adela eran propietarias en proindiviso de todo el inmueble.
La decisión del Tribunal Supremo
El Alto Tribunal confirmó que las demandadas habían adquirido la propiedad de los trasteros por usucapión. La sentencia establece importantes principios:
Sobre elementos comunes por naturaleza y por destino:
- Los elementos comunes por naturaleza son imprescindibles para el disfrute de la cosa propia e inescindibles del derecho singular de propiedad
- Los elementos comunes por destino pueden ser objeto de desafectación y mudar su condición jurídica de común a privativa
Sobre la prescripción adquisitiva:
- Es posible la prescripción de elementos comunes por destino siempre que concurran los requisitos legales
- Se requiere posesión en concepto de dueño, pública, pacífica e ininterrumpida durante más de 30 años
- El artículo 1933 del Código Civil no impide la prescripción en provecho exclusivo de uno de los comuneros cuando se invierte el título posesorio
Fundamentación jurídica
La sentencia recuerda que la jurisprudencia admite “una suerte de desafectación por ministerio de la ley” cuando un elemento común por destino deviene en privativo como consecuencia de la prescripción adquisitiva, constituyendo un título legítimo para privar de su uso al resto de comuneros.
STS 1002/2025: Modificación retroactiva de acuerdos sobre gastos de ascensor
La segunda sentencia (recurso de casación 2095/2020) estimó el recurso de dos propietarios contra un acuerdo comunitario que modificaba el sistema de reparto de gastos del ascensor, obligándoles a contribuir después de 24 años de exención.
Los antecedentes
En 1994, la comunidad acordó instalar un ascensor con la condición de que fuera “costeada y mantenida exclusivamente a costa de quienes están interesados en dicha obra”. Los demandantes se opusieron y quedaron exentos del pago durante más de dos décadas.
En 2018, invocando la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal por la Ley 8/2013 sobre accesibilidad universal, la comunidad acordó que todos los propietarios contribuyeran a los gastos del ascensor según su coeficiente de participación.
La decisión del Tribunal
El Tribunal Supremo anuló el acuerdo de 2018, estableciendo que:
Sobre retroactividad de las normas:
- La modificación de la LPH por Ley 8/2013 no tiene carácter retroactivo
- Las situaciones consolidadas derivadas de acuerdos unánimes no pueden modificarse retroactivamente
- Los artículos 10.1.b) y 17.2 LPH se refieren a instalaciones futuras, no a supuestos donde el inmueble ya contaba con ascensor
Sobre derechos consolidados:
- Existe una diferencia entre “retroactividad auténtica” (prohibida) y “retroactividad impropia” (sujeta a ponderación)
- Los derechos consolidados, asumidos e integrados en el patrimonio del sujeto, gozan de protección especial
STS 1006/2025: Uso privativo no autorizado de patio comunitario
La tercera sentencia (recurso de casación 3516/2020) resolvió sobre la ocupación privativa de un patio comunitario mediante la construcción de un tejadillo que lo incorporaba a un local comercial.
Los hechos
Una comunidad de propietarios demandó a la propietaria de un local que había techado un patio comunitario y lo había incorporado a su establecimiento. La demandada alegaba tener derecho de uso exclusivo por consentimiento tácito de la comunidad y por prescripción.
La doctrina sobre consentimiento tácito
El Tribunal Supremo estableció criterios estrictos para apreciar el consentimiento tácito:
Requisitos del consentimiento tácito:
- No cabe equiparar el simple conocimiento con el consentimiento
- El silencio no equivale a manifestación positiva de voluntad
- Debe ser “elocuente” y constituir una expresión inequívoca de conformidad
- Debe provocar en el destinatario la lógica creencia de que se consentía
Sobre obras en elementos comunes:
- Requieren consentimiento unánime de la comunidad
- No se presume el consentimiento por la mera tolerancia o pasividad
- Las protestas continuadas de la comunidad excluyen cualquier consentimiento tácito
La naturaleza de la acción
La sentencia confirmó que se trata de una acción reivindicatoria de naturaleza real, sujeta al plazo de prescripción de 30 años del artículo 1963 del Código Civil, no al de 15 años de las acciones personales.
Estas tres sentencias ofrecen un panorama completo de la jurisprudencia más reciente del Tribunal Supremo en materia de propiedad horizontal, abordando desde la adquisición por prescripción de elementos comunes hasta los límites de la modificación retroactiva de acuerdos comunitarios y los requisitos para apreciar el consentimiento tácito en el uso de elementos comunes.
