El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (Gran Sala) ha dictado sentencia el 24 de junio de 2025 en el asunto C-351/23, estableciendo criterios sobre la aplicación de la Directiva 93/13/CEE en procedimientos de ejecución extrajudicial de garantías hipotecarias sobre viviendas familiares.
El caso eslovaco
El litigio se originó cuando PO y RT, una pareja eslovaca con hijos menores que padecen trastornos psicológicos graves, suscribieron un préstamo de 63.000 euros con Slovenská sporiteľňa en abril de 2011. El crédito estaba garantizado con una hipoteca sobre su vivienda familiar, con cuotas mensuales de 424,41 euros hasta enero de 2030.
Tras el impago de varias cuotas, el banco declaró el vencimiento anticipado en noviembre de 2016, reclamando 56.888,08 euros pendientes e iniciando una subasta extrajudicial de la vivienda bajo la Ley de Subastas Voluntarias eslovaca.
Los procedimientos judiciales
Primera fase – Intento de suspensión:
Los deudores interpusieron demanda en abril de 2017 solicitando que se prohibiera al banco ejecutar la garantía mediante subasta extrajudicial y, como medida provisional, la suspensión del procedimiento. Alegaron que el banco carecía de derecho para declarar el vencimiento anticipado y que había violado sus derechos como consumidores.
La subasta controvertida:
- Primera sesión (25 abril 2017): Sin postores, PO objetó alegando procedimiento judicial pendiente
- El tribunal de primera instancia denegó las medidas provisionales el 26 de mayo de 2017
- Segunda sesión (18 julio 2017): GR REAL s.r.o. adquirió la propiedad, siendo posteriormente inscrita en el Registro
- El 9 de agosto de 2017, el tribunal de apelación anuló la decisión de primera instancia por no examinar las objeciones sobre el vencimiento anticipado
Las cuestiones prejudiciales
El Tribunal Regional de Prešov planteó al TJUE tres cuestiones sobre:
- Ámbito de aplicación de la Directiva 93/13: Si los artículos 6.1 y 7.1 de la Directiva se aplican cuando un consumidor impugna mediante reconvención la legalidad de transmisión de propiedad tras una subasta extrajudicial, habiendo informado previamente de un procedimiento judicial pendiente
- Protección efectiva de consumidores: Si la Directiva se opone a normativas nacionales que:
- No permiten oponer eficazmente alegaciones sobre cláusulas abusivas para aplazar subastas
- No permiten obtener anulación de subastas de viviendas cuando existe procedimiento judicial pendiente
- Limitan las causas de nulidad de subastas a solo tres supuestos específicos
- Prácticas comerciales desleales: Si la ejecución de garantías basadas en cláusulas abusivas constituye práctica comercial desleal bajo la Directiva 2005/29/CE
La respuesta del Tribunal
Sobre la primera cuestión (admisible):
El TJUE estableció que la Directiva 93/13 sí se aplica cuando concurren estas circunstancias:
- Existencia de indicios sobre el carácter potencialmente abusivo de las cláusulas contractuales
- El consumidor hizo uso de recursos legales que cabía esperar razonablemente de un consumidor medio
- El consumidor informó a la sociedad adjudicataria sobre el procedimiento judicial pendiente
La Corte distinguió este caso de la jurisprudencia Banco Santander, señalando que aquí los consumidores no permanecieron pasivos sino que ejercitaron activamente los recursos disponibles.
Sobre la segunda cuestión (admisible):
El Tribunal determinó que la Directiva se opone a normativas nacionales que:
- Permiten continuar ejecuciones extrajudiciales pese a existir demandas de medidas provisionales pendientes
- No ofrecen posibilidad efectiva de control judicial antes de la realización de subastas
- No prevén causas de nulidad por existencia de cláusulas abusivas
La sentencia destacó la importancia del derecho fundamental a la vivienda (artículo 7 de la Carta) y la exigencia de tutela judicial efectiva (artículo 47 de la Carta).
Sobre la tercera cuestión (inadmisible):
El TJUE declaró inadmisible esta cuestión por no precisar el tribunal remitente las razones de su necesidad ni el tipo de decisión comercial que habría sido alterada.
Aspectos procedimentales relevantes
La sentencia aborda la evolución de la jurisprudencia eslovaca, señalando que en 2017 (fecha de la subasta) no existía jurisprudencia consolidada sobre anulación de subastas por cláusulas abusivas, aunque posteriormente el Tribunal Supremo eslovaco dictó resoluciones en 2022 y 2023 admitiendo tal posibilidad.
El TJUE subrayó que no podía esperarse de un consumidor medio que anticipara una interpretación jurisprudencial que se desarrollaría cinco años después de los hechos controvertidos.
